자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 신축주거용 오피스텔에 5000/80에 입주하려는데 주인이 전입신고를 하지 않는 조건입니다. 어떤문제 소지가 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역이 어느 지역인지는 모르나 주변시세가 다소 보증금을 높게 잡는 등으로 일반적인 보증금이 500이나 1000만원정도로 매우 작은 경우가 아닌 특수한 경우 큰 걱정안하셔도 됩니다. 오피스텔에서 보통 전입신고 막는 이유는 세금을 덜내고자하는 이유가 가장 큽니다. 업무용 오피스텔인지, 주거용 오피스텔인지에 따라 세금 내는 양이 달라서 전입신고를 막습니다.연 7000만원 이하의 소득이라면, 1년간 납부한 월세의 10%를 돌려받을 수 있습니다. 하지만 전입신고를 해야만 돌려주며. 전입신고를 하지 못한다면, 월세의 10%를 돌려받지 못합니다.전입신고를 안하면 보증금 반환 순위가 마지막으로 밀립니다. 은행이나 채권자들이 먼저 가져가고, 남는 돈을 돌려받으며. 보증금을 일부 혹은 아예 못받을 리스크가 커집니다.또한 중간에 오피스텔이나 아파트 매매를 통해 집주인이 바뀔 수 있습니다. 만약 집주인이 오피스텔을 다른사람에게 매도하였고새로운 집주인이 오피스텔을 비워달라고 하면 비워줘야 할 수도 있습니다. 집주인과의 계약까지는 계약서가 있기에 보호받을 수 있습니다. 하지만 전입신고를 안했고, 새로운 집주인과의 계약서가 없는 상태라면 보호받을 수 없습니다.
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Q. 오피스텔 매매 후 관리 관련 질문 입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세 생각보다 신경쓸 것들은 별로 없습니다. 노후화로 된것들이나 하자에 대한 부분을 임차인분과 원할하게 소통이 되는 정도만 된다면 전세 관리함에 있어서 큰 문제는 없습니다.다만 전세세입자를 잘 만나는게 가장 중요할 듯 합니다. 내 오피스텔을 빌려주는것이기는 하나 애완동물에 대한 부분 나중에 나갈때 수리에 대한 부분 청소에 대한 부분등을 사전에 계약할 당시에 잘 신경써주고 계약서 작성하고 추후 전세금 반환에 대한 부분들을 신경 써주시면 됩니다.사는 기간에는 보통 전구 전선 가구 수전 보일러 등에 대한 교체 및 수리에 관한 문의가 많으니 이에 해당하는 임대인과 임차인의 책임 및 관리에 대한 부분을 알아보시기 바랍니다.
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Q. 장기수선충당금은 누가 부담을 하는게 맞는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 말합니다. 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획으로 정합니다.장기수선충당금의 경우 공동주택의 사용자(세입자)가 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자는 그 금액을 반환하여야 합니다.쉽게 말해 살고있는 사람이 부담하다가 추후 임대차 기간이 끝난 후 관리사무소 및 임대인에게 받아 나가는것입니다.
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Q. 주인이 아니라도 세대주가 될 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집주인과 세대주에 대해서 구별하기는 쉽습니다. 세대주는 주민등록표상의 주거 및 생계를 같이하고 있는 세대의 대표자라는 의미입니다.가구주와 같은 뜻으로 사용되기도 합니다. 세대원은 세대주의 배우자 또는 직계존비속으로 이루어진 구성원만을 세대원이라고 합니다.예를 들어 형제, 자매 등은 비세대원에 해당됩니다.주민등록표를 떼어서 그 중 세대주의 형제, 자매 등을 제외한 우리 식구 전부를 세대원이라고 이해하면 쉽습니다.단독세대주가 되려면, 일단 집이 단독주택인가, 다세대인가를 알아야합니다. 빌라, 연립, 다세대 주택 내에서는 단독세대주가 둘로 나뉠수 없습니다. 하지만, 단독주택은 가능합니다. 그러나, 30세이하 미혼은 등본상 부모님과 같은 거주지에서 단독세대주가 될 수 없습니다. 헌데, 실제로 동사무소에 세대주 분리를 신청하러 가면, 동사무소직원이 부모님과 같이 살던 한 집에 자녀 이름으로 두 세대주 신청은 안된다면서 거절을 당하는 경우가 생깁니다. 친구나 친인척 밑으로 잠시 동안만 주소를 옮겼다가 다시 원래 주소로 옮기면 세대 분리가 된다고 합니다. 세대분리시 가장 쉬운방법은 혼자 월세를 구하거나 전세를 구하는 등으로 집을 이탈하고 전입신고 등을 통하여 단독가구가 되면 세대분리 요건에 해당하여 세대주가 됩니다.
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Q. 매매계약서를 잘못 작성한 경우 부동산중개업자에게 책임을 물을수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.금액적으로 차이가 크고 이에 대한 실수이던 고지를 안했던 매매계약에 있어서 중대한 하자의 경우 공인중개사의 귀책사유가 될 수 있습니다. 단순히 계약서 서류만의 기입오류나 단순실수의 경우 문제가 되지 않으나 만약 매도자든 매수자든 중대한 귀책사유 발생시 공인중개사의 역할을 제대로 수행하지 않은 것에 관해 혹은 고지를 제대로 하지않은것에 관해 책임을 지을 수 있을 듯 합니다. 잘 판단해보시고 이에 해당하는 부분에 해당하는 지 확인하시기 바랍니다.
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Q. 상가 임차인이 계약기간 전 1년만에 나간다고하면 보증금을 돌려줘야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 임대차계약의 내용을 이행할 의무가 있습니다. 따라서 이미 양 당사자간에 체결한 임대차 2년은 특별한 문제가 없는한 양당사자 모두 지켜야 하는 것이 원칙입니다. 다만 어떤 내용들이 오갔는지는 모르나 1년만에 나가야 되는 사유가 단순히 임차인의 개인적인 일이라면 당연계약해지는 아닙니다. 따라서 임차인의 임대료를 청구하고 지급받을 수 있다 할 것입니다.다만 새로운 임차인을 구함에 있어서 상호 원할하게 임차인 또한 도움이 되고 임대인에게도 안정적인 수익창출을 위해서 새로운 임차인을 구함에 있어서 성실히 임해야 하고 권리금 관련 하여 다소 임차인이 협의봐야 할 부분도 있기에 상호 원만하게 합의되는 것이 좋습니다.
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Q. 양도세 비과세 기준이 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일시적으로 2채의 집을 보유하게 되었다면 상황을 감안하여 세액을 면제해 주기도 합니다. 다만 이 년 이상 거주하였으며 양도할 때의 금액이 12억 원을 넘지 않아야 합니다. 즉 한 채를 보유하고 있던 상황에서 분양권이나 입주권 등으로 아파트를 얻게 되었다면 기존 거주지를 삼 년 안에 처분하고 새로운 집에 일 년 이상 거주한다면 비과세 혜택을 받게 됩니다.이는 재건축이나 재개발로 인해 새로운 주거지를 구입한 경우에도 동일하게 적용되어 완공된 후 삼 년 안에 기존의 집을 처분한다면 세금을 납부하지 않아도 됩니다.만약 한 주택이라도 비조정대상지역의 경우 3년이내에만 매도하면 양도세면제요건에 해당합니다.
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Q. 상권 입지 분석 시 주요한 요소들
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.접근성이 떨어지면 어떤 가게든 가게운영은 사실상 어렵습니다. 파인다이닝일 수록 더 위치가 좋은 지역에 두어야 합니다. 무엇보다 파인다이닝을 찾는 젊은 이들이 찾는 지역에 가게를 두어야 하고 학생들 보다는 20대 중후반의 고객을 타겟으로 하는 입지를 갖추는 것이 좋습니다. 주변에 술집 상권보다는 조용하고 카페가 많은 상권이 매우 좋습니다. 식사 후 성곽이나 걸어다니는 곳이나 전망이 좋은 곳이라면 더욱 좋습니다.고객입지와 지리적 입지 즉 입지와 좋은 음식 솜씨 유명한 상권보다는 한적하고 여유있는 입지가 어울립니다.
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Q. 다양한 토지의 종류가 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지목이란 토지의 용도입니다. 즉, 지목을 보면 어떤 토지가 어떤 용도를 위한 것인지 알 수 있게 됩니다.밭은 전으로 지목이 되어있으며, 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지를 말합니다.논은 답으로 되어있으며, 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지를 말합니다.과수원은 사과·배·밤·호두·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지를 말합니다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 합니다.목장용지, 임야, 광천지, 염전, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등 총 28개의 지목이 있습니다.
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Q. 보조금이 거의 없는 월세도 계약서를 적나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보증금이 거의 없다 하더라도 계약서는 작성하시는 것이 좋습니다. 단순히 1회성 거래의 경우에도 계약상 틀어지는 경우 혹은 서로 문제가 생길 경우 계약서의 존재 유무 및 이에 해당하는 민사재판 등을 위해서 계약서 작성은 매우 중요한 행위 입니다. 물론 최근에는 구두계약도 계약이라며 얘기하시는 것도 맞지만 구두계약도 어느정도 녹취나 근거가 있어야 합당하다고 생각되어집니다.즉, 보증금이 적고 월세를 구한 다 하더라도 계약서는 간단하게 라도 작성하는 것이 남은 보증금을 지키는 방법 중 하나라고 보여집니다.