자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약을하고 주민센타에가서 바로신고해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제3조의2 제2항에는 전입신고와 확정일자를 갖추면 경매또는 공매시 후순위채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리가 생긴다고 규정하고 있습니다. 이를 우선변제라고 합니다. 전월세 계약후에는 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자중 어느 하나를 갖추지 못한다면 우선변제권을 얻을 수 없습니다.
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Q. 부동산 계약은 무조건 연 단위로 끈나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대부분 연단위로 나눕니다. 그 이유중에 하나는 임차인을 구함에 있어서 시기가 적당해야 하기도 하며 개월수로 짜르기에는 사실상 공실리스크도 있으니 연단위로 나누어 계산하는것이 보편적입니다.
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Q. 원룸 중도퇴실 보증금 안 받고 보증금으로 남은 월세 메꿔도 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가능은하지만 임대인에게 먼저 말해보시기 바랍니다. 금액이 크지 않더라 하더라도 임대인에게 임차인의 사정을 말하고 그 금액에 상응하는 보증금에서 제하는게 괜찮은 선택일지도 모릅니다. 말하지 않을 경우 남은 3개월동안 마지막 유종의 미를 거두지 못하고 다툼의 여지가 있으니 양해를 구하는것도 좋은 방법일지도 모릅니다.
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Q. 조정지역일때 청약당첨 조정지역해제후 잔금을 치루는 상황에서 실거주 의무는 하지 않아도 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공고일기준 청약입니다. 청약이 될때에 조정지역이라서 실거주의무가 부여되었었다면 이는 실거주의무를 이행해야 합니다.청약 당첨 후 실거주 의무가 해제되었다 하더라도 실거주 의무가 있었기 때문에 그이후 해제된것과는 별개입니다. 만약 해제된 이후에 청약공고문이 나와 청약하는 부동산에 대해서 적용되므로 실거주 의무를 지켜야 합니다.
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Q. 부동산 매매 사기를 당하지 않으려면 어떤 점의 유의해야 하나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 매매계약시 가장 중요한것은 소유자의 진위 여부 입니다.요즘에도 본인이 주인이라며 사기치는 경우가 많은 것은 아니지만 공인중개사를 통해서 매매 계약을 하다보면 큰 문제는 되지 않습니다.다음으로는 해당 부동산에 설정되어 있는 여러 권리들에 문제가 있는지 확인하는것입니다. 일단 거래 전에 등기서류 등을 발급받아 확인하고 매매거래시 가장 최근의 서류를 발급받아서 대출유무등에 대해 최신의 자료를 바탕으로 검토해야 합니다.
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Q. 청약통장 지역은 어떻게 되어있어야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.변경할 필요는 없습니다. 청약통장 가입의 경우 어느 지역에서 하든 상관없으나 청약 넣을 기준은 모집공고일 기준으로 어디서 거주하고 있는냐 혹은 청약을 넣는 지역에 전입신고 등이 되어 있느냐에 따라서 달라지니 서울지역에 거주하고 있다면 서울 청약에는 문제가 없어 보입니다.
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Q. 부동산 계약 만기가 되었는데요 ,, 2년연장하기로 하였는데요 ?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기존계약서에 추가로 기재해서 사용해도 무방합니다. 상호 의사합치가 되고 녹취도 해서 증거만 충분히 갖추고 양 당사자의 의사 합치가 이루어지면 그렇게 진행해도 충분히 가능합니다. 당연 월세의 경우 통장에 이체할때에 5%인하라고 작성해서 보내도 이러한 것들이 쌓이면 충분히 증거가 될것으로 보입니다.
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Q. 풀옵션 월세 원룸 에어컨 고장 수리비??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.처음 임차했을 당시 있었다면 오래된 가정으로 교체가 필요하다면 임대인에게 말씀드려보시기 바랍니다.말씀드려보고 이해할 수 있는 부분이라면 에어컨을 새로 교체해 주실 수 있으실 겁니다. 임차인이 굳이 반반할 필요는 없어보입니다.
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Q. 부동산 용어중에 무피 마피는 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.마이너스피를 이해하려면 피가 무슨 뜻인지 알게 되면 이해가 쉽습니다. 피는 프리미엄 Premium의 머릿자로 기본 가격외에 추가로 붙게되는 금액을 말합니다. 수요가 많은 부동산 분양시장에서 주로 사용되는 단어이며 경쟁이 심한 분양권을 구매하여 분양권 가격에 Premium 금액을 추가하여 분양권을 재판매 하는 거래를 말합니다. 마이너스피는 실제 지불한 분양권의 가격보다 낮은 가격으로 판매되는 것을 의미하며 실제 입주를 목적으로 부동산을 분양을 받았지만 입주 시점에 잔금을 치룰 수 없는 상황이 처한 경우 분양권을 매도하게 됩니다. 분양권의 금액과 동일하게 가져갈 매수자가 나오면 좋겠지만 그렇지 못하는 경우에는 분양권보다 낮은 가격 '마이너스피'를 적용해 판매하게 됩니다. 다음으로는 실제 입주 목적은 없었고 분양권을 사서 프리미엄 피를 붙여 팔기 원했지만 실제 해당 분양권의 수요자가 많지 않은 경우 입주 시점까지 매수자를 찾지 못하게 되면 분양권은 매도하게 됩니다. 이경우에도 분양권의 금액과 동일하게 가져가고자 하는 매수자가 나오면 금상첨화겠지만 그렇지 못하는 상황이 발생하는 경우에는 '마이너스피'를 적용해 판매하게 됩니다.
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Q. 요새 전세사기 역전세 이런게 많은데요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축의 경우 전세가율이 일반적으로 높습니다. 그 이유는 비싸진 부동산에 거주할 능력은 부족하나 청약은 받았고 주변에도 그마큼 전세가격이 형성되어 있으나 부동산 가격 하락등으로 전세가율이 보다 높아진 물건들이 많이 보일 겁니다.하지만 아파트의 경우 전세사기는 보통 적은 이유는 이미 주변시세가 어느정도 형성되어 있고 내가 생각하는 시세와 주변시세등을 잘 비교하고 국제정세등을 잘 생각해보기 때문에 어느정도 사기보다는 역전세 매물이 많이 있을 것입니다.전세가율은 보통 50~70%이내로 생각하면 적당하다고 보여집니다. 그정도보다 클 경우 깡통주택으로 전세금 상환에 다시금 어려울 수 있으니 참고바랍니다.