자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 재계약이 다가오는데, 언제쯤 세입자에게 연락해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.무조건 지금같은 상황에서는 미리 전화로 물어보고나서 대책을 새우는것이 좋습니다. 만약 전세세입자가 나간다거나 하면 그만한 자금을 마련해 두거나 혹은 전세차액금을 준비해야 합니다. 물론 다시 산다하더라도 그만한 차액을 역월세등으로 주거나 혹은 그 차액을 준비해야하니 무조건 빨리 물어보고 대책을 세우는것이 좋다고 여겨집니다.
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Q. 부부공동명의로 했을때 장점은 뭔가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부부 공동명의시 가장 큰 장점은 종합부동산세와 양도소득세입니다.종부세의 경우 종합부동산세는 개인당 부과되는 세금으로 단독 명의 시 주택 공시가격 합산 금액이 9억원을 초과하면 납부하는것이고 부부 공동명의 시에는 12억 원을 초과하면 납부하는것입니다.만약 3주택 이상의 다주택자 조정 대상 지역의 2주택자는2021년 누진세율이 인상됨에 따라서 단독 명의 가 유리할 수도 있습니다.양도소득세의 경우 부동산을 처분할 때 양도차익에 부과되는 세금입니다. 부부 공동명의로 등기를 한 경우에는 과세표준이 낮아지게 됩니다. 공동명의로 하였다면 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 세율도 낮아지고 인별 공제를 받을 수 있기 때문에 양도소득세 부담을 덜 수 있습니다. 주택이 단독 명의인 경우 기본공제 1인당 250만원으로 제한되지만 부부 공동명의인 경우에는 2인으로 500만원을 공제받을 수 있기에 양도차익이 절반으로 줄어서 총 양도소득세도 줄어들게 됩니다.
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Q. 부동산 임대차 3법이 무슨 말인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 3법이란 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안입니다. 이 임대차 3법으로 인해 많은 문제점이 드러나기도 합니다.기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못하고 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄. 단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부됩니다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 합니다. 또한 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있습니다.임대기간이 자동 경과되어 묵시적으로 갱신시킨 경우 이는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않습니다. 묵시적 갱신이 적용된 경우, 임대인의 입장에서 보면 '임차인은 언제든 임차계약 해지를 요구할 수 있지만' 임대인은 임차인이 '해당 기간 및 계약갱신청구로 연장 가능한 기간까지' 그저 눈 뜨고 당할 수 밖에 없으므로 매우 불리한지라 임차인을 변경하지 않을 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않도록 필히 해당 청구권을 사용하였다는 사실을 미리 내용증명 등의 방식으로 입증해 두어야 합니다.위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 계약 하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며 초과 지급한 임대료상당의 반환을 청구할수 있습니다. 기존 계약자체가 무효인것은 아니다. 다만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.임대차 3법의 영향으로 임대료가 폭등하는 부작용이 생길 것이라는 우려가 팽배하였고, 집값 폭등 추세에 임대차 3법도 영향을 줘서 전월세 시장역시 폭등하였습니다. 전세를 제외하더라도 월세의 경우에도 보증금과 월세가 50% 이상 오른 곳이 부지기수이며, 일부 지역에서는 거의 두 배 가까이 뛰기도 했었습니다.게다가 다주택자가 자신의 주택을 임대했는데, 세금 문제로 다주택을 팔려 했지만 당초에 나가기로 했던 세입자가 말을 바꿔 계약갱신청구권을 행사해 졸지에 억대 세금폭탄을 맞게 될 수도 있습니다. 다주택 억제 정책과 임대차 3법이 맞물려 부작용을 낳게 된 것입니다.또한 전세가가 최고점을 찍은 2021년 전세 계약이 끝나는 2023년이 되자, 임대차 3법으로 인한 전세 폭등과 민간임대주택 사업 축소가 맞물려 전세 보험에 들지 않고 갭투자를 노린 임대인과 임대사업자 세제 혜택이 끝나 종부세 납부로 파산한 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 일이 빈번해졌습니다.
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Q. 같은 공간의 방한칸만 월세 계약이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.방한칸도 세를 주는 곳이 있습니다. 옛날 같은 개념은 많이 사라지기는 했지만 아직도 높은 집값을 감당키 어려워 방 한칸을 세로 주면서 같이 지내는 하숙도 존재하고 혹 쉐어하우스라는 곳도 많으니 주변에서 한번 찾아보면 좋을 듯 합니다. 보통 쉐어하우스의 개념으로 최근에는 방한칸을 임대하고 나머지 주방화장실 등을 공용공간으로 사용하는 등으로 운영되고 있습니다.
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Q. 아파트 매도 시 공인중개사에게 돈을 얼마나 지불해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중개수수료의 경우『공인중개사법』시행규칙 제20조 제1항의 한도 내에서 시․도 조례로 정하며, 각 시도조례에 따라서 조금씩 다를 수 있으니 어느정도 계산해보시고 중개수수료를 지불하면 됩니다.중개수수료를 가장 쉽게 계산할 수 있는 방법은 인터넷에 중개수수료 계산기를 치면 나오는 계산기에 부동산 종류를 선택 후 매도 금액 등을 작성해서 계산을 하면 대략적으로 어느정도 수수료가 나오는지 계산이 가능합니다.
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Q. 아파트와 오피스텔의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트는 하나의 건물 안에 여러 세대가 거주하는 형식으로 5개층 이상의 공동주택을 말합니다. 모든 세대가 독립적인 생활이 가능하며, 도시 인구가 집중됨에 따라 부족한 국토를 효율적으로 사용할 수 있어 수직상승시키기 때문에 토지와 건축비 절감에 효과적인 장점이 있습니다. 또한 아파트는 건축법상 주택법을 따르며, 주택 타입을 나누는 표기방식은 전용면적(㎡)을 기준으로 하고 아파트의 경우는 부동산 규제에 따라 투자의 방법들이 달라지기 때문에 항상 생각하고 투자해야 함은 분명합니다. 보통 아파트의 경우 실거주의 목적으로 매수하지만 갭투자 등으로 투자하는 경우 더 주의깊게 생각하고 전체 시장의 흐름을 파악하며 매수해야 합니다.오피스텔은 오피스와 호텔이 합쳐진 합성어로 주거 공간과 사무용도로 모두 사용할 수 있는 건물을 말합니다. 낮에는 업무를 보면서 밤에는 주거 공간으로 사용 할 수 있어 두가지를 병행할 수 있는 공간으로 사용 가능해 편리함을 더해주는 장점이 있습니다. 오피스텔은 건축법을 따르는 건물로 전용면적, 공용면적, 기타 공용면적을 모두 합한 계약면적을 기본으로 하고 있습니다. 오피스텔의 경우 업무시설에 해당 되기 때문에 1가구 2주택에 해당되지 않아 주택청약 시 주택 수에 포함되지 않는 장점이 있습니다. 오피스텔의 경우는 역세권 주위의 상업지역 내 건축을 하는 경우가 많고 다양한 옵션 구비와 편의성이 강조되어 월세를 놓기에 편리한 장점이 있습니다.
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Q. 부동산학을 배우는것이 좋을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산을 배우는 것의 경로는 다양하게 있습니다. 부동산을 좋아하거나 관심이 많다고 하여 반드시 부동산학문을 배워야 하는 것은 아니지만 기초를 배우거나 기본부터 탄탄히 갖추기 위해서는 부동산 학문을 언제든지 배우는 것이 좋습니다.다만, 부동산 학위나 부동산에 대한 기본 지식이 없다 하더라도 충분히 공인중개사나 주택관리사 자격증을 통해서 부동산에 대해서 배울 수 있고, 그에 따라 직업을 얻으며 충분히 추가적인 지식을 쌓으며 소득을 얻어 다시 부동산에 투자를 할 수 있습니다. 만약 학생이라면 부동산 학과 진학 후 자격증 취득 및 인사이트를 통해서 좋은 회사에 취직과 이직등을 통해서 배움과 직장을 다닐 수 있으며, 만약 성인이 되어 필요하다면 자격증 취득 및 사업으로 공인중개사 및 주택관리사로서 활동할 수 있습니다.
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Q. 전세 보증금과 월세의 비율은 따로 정해져 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전월세 전환율은 보통 각 지역이나 해당 부동산에따라 조금씩 다르겠지만 보편적으로 정해져 있기도 합니다.인터넷에 전월세전환율 치면 지역에 따라 어느정도 파악할 수는 있습니다. 혹은 주변시세에 바꿔보면 쉽게 알 수 있습니다.
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Q. 부동산 계약서 특약은 필수사항인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.특약은 필수사항이 아닙니다. 특약이란 당사자간의 특별한 합의입니다. 법률은 특약이 없는 일반적 경우를 규율하는 법규를 설정하는데, 특약이 있을 때에는 법규정에 갈음하여 특약에 따르는 경우가 많습니다. 그러나 당사자 사이에 어떤 특약이 있더라도 그것은 임의규정에 관한 사항일 경우에 한하여 효력이 있으며 강행규정일 경우에는 그 특약은 효력이 없습니다.즉, 필수적기재사항은 아니만 기본적인 계약을 하다보면 당사자간 이해싱충이 발생하기 때문에 특약으로 서로의 합의를 일치시키는 것입니다.
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Q. 부모가 자녀에게 증여한다면 증여세는 얼마인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.증여세에서는 10년 이내 배우자에게 증여받는 금액에는 6억원을, 직계존속에게 증여받는 금액에는 5000만원을, 직계비속에게 증여받는 금액에는 5000만원을 증여재산공제로 공제해주고 있습니다.혼인일 전후 2년 이내의 기간 중 직계비속이 직계존속으로부터 증여받는 경우 2024년 1월1일 이후 증여분에 대해 기존 5000만원의 증여재산공제와는 별도로 1억원을 공제한다는 상속세 및 증여세법 개정안이 최근 7월28일 입법 예고됐습니다.현재의 경우 증여세 5000만원 공제하여 7000만원-5000만원2000만원의 산출세액은 200만원입니다. 추가 계산이 필요하겠지만 대략 250만원 정도로 보여집니다.