자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 아파트 리모델링 사업에 관하여
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축보다는 리모델링의 경우 훨씬 제한이 적습니다. 재건축은 30년 이후부터 가능하다고 하다면 리모델링의 경우 15년 이후에 안전진단 B만 나와도 가능합니다.물론 재건축이나 재개발이 리모델링 보다는 좋을 수도 있습니다. 그 이유는 그만큼 제한이 많기는 하지만 노후된 아파트 및 노후시설 오래된 동네 특유의 분위를 재개발 재건축을 통해서 다시금 탈 바꿈할 수 있습니다. 하지만 초과이익환수제로 인해서 다소 이득이 적기는 합니다. 하지만 리모델링의 경우 이와는 다르게 전면적으로 새로 짓는것이 아닌 어느정도 가로 확장과 증축등으로 크게 이득이 되지는 않지만 다소 노후된 아파트를 바꿀 수 있는 장점이 있습니다.개개인마다 가진 한정된 재원 및 앞으로도 재화가 계속 가정내로 들어와 투자가 가능하다면 재건축은 앞으로도 어렵지만 리모델링이 좋을경우 찬성하겠지만 다소 나이가 많으신분들의 경우 아직 살만한데 굳이 해야할 필요성을 못 느낄 수 있습니다.
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Q. 집 살 때 가격의 20%만 현금으로 들고 있어도 살수 있다 들었는데 맞는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.20%만 있다고해서 모두 살 수 있는 것은 아닙니다. 아무리 담보대출이라 하더라도 모든 금액에 80%가 나오는 것이 아닌 그 한도가 있습니다. 물론 생애최초로 구매하는 매수자의 경우 특례보금자리론이 있어서 일정금액에서는 20%만 있어도 충분히 가능하나 기 대출이 있거나 할 경우 대출제한에 따라서 해당 대출금이 모두 안나올 가능성도 높습니다.서울 수도권 및 특광도시 제외하고는 가능은 할 수도 있습니다. 부동산 금액이 클수록 이 한계는 명확해집니다. 물론 불가능하다는것이 아닌 지금 영끌하고 그만큼 금리가 높은 상태에서 매수가 적절치 않을 수도 있습니다.
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Q. 계약을 할 때 계약금은 10%인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일반적인 보통 계약의 경우 계약금은 10%입니다. 모든 계약이 그런것은 아니지만 대부분의 계약금은 10%로 책정합니다.만일 정말 이 아파트의 호재가 나만이 아는 정보등 내가 반드시 매수해야 하는 경우 계약파기를 하지 못하게 하도록 계약금을 다소 높게 계약하는 경우도 있습니다.
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Q. 주택 청약의 장점은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택청약이란 주택을 입양받으려는 사람이 일정한 자격을 갖추어 사겠다는 의사표시를 위해 예금에 가입하는 것을 말합니다. 아파트를 분양받고 싶어하는 사람들, 즉 아파트를 사고 싶어하는 사람들이 많은 상황에서 아파트를 누가 분양받을지 정해야하는 방법이 필요하다보니 생긴 제도가 바로 주택청약제도입니다. 청약제도는 갑자기 생긴 제도가 아닌 이전부터 이어져 왔지만 최근들어 인기가 많아진것은 맞습니다.하지만 신축아파트를 얻기위해서는 청약통장을 만들어 청약에 도전하는것입니다. 지금 당장은 고금리로 인해서 부동산 시장등이 매우 안좋게 흐르고 있지만 다시금 청약시장이 활황이 불경우 이때 도전이 가능하게 위해서는 이러한 청약을 가입해야 하기도 합니다. 이 청약통장은 금리가 낮기도 하기 때문에 많은 금액보다는 적정수준에서 점수를 채워가면서 장기적으로 들고가야합니다.
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Q. 주택청약 신청시 떨어지면 그 후에는 넣지 못하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.단순히 청약에 넣고 탈락한다고 하여 다음 다른 청약 부동산에 대해서 제한 같은 것은 없습니다. 청약의 경우 제한이 걸리는 사유가 정해져 있는데, 부정청약(불법적으로 청약에 당첨되거나, 전입신고 주소이전의 부적격, 가점제 정보기입오류), 당첨 후 취소 등이 있습니다. 보통 청약에서 떨어지게 되면 다시 다른 부동산에 청약을 넣으면 되니 신중하게 정보기입까지 잘 마치면 됩니다.
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Q. 아파트 서비스 면적이 많았던 시기가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지금도 아파트 베란다의 경우 확장하지 않으면 꽤 넓은 편에 속하기도 합니다. 기본적으로 베란다 확장옵션을 주로 하기 때문에 배란다가 거의 없다고 보기도 하는데 20년전부터 지어졌던 대부분의 아파트들은 베란다를 확장하지 않아 커보였을 것입니다. 최근에는 이러한 부분을 확장시공하고 그래서 그런지 베란다 부분이 작게 느껴졌을 것입니다.
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Q. 상가 계약 시 부가세 별도 라고 하는데 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부가세는 부가가치세로 상품의 거래나 서비스의 제공 과정에서 얻어지는 부가가치에 대하여 과세하는 세금입니다.상가는 매매하거나 분양받을 때에도 부가가치세 10%를 따로 계산하여 거래하셔야 합니다. 다만, 예외적으로 임대인이 간이사업자 또는 면세사업자인 경우에는 부가가치세가 발생하지 않기 때문에 월차임만 지급하면 됩니다 이때, 임대인은 세금계산서를 발행할 수 없다는 것을 알고 계약을 하셔야 합니다. 임대인이 일반사업자여서 부가가치세를 포함하여 또는 별도로 지불하였다면, 임차인은 소득세 경비처리가 되어 환급을 받으실 수 있습니다 하지만 임대인이 일반사업자가 아니라면 부가가치세를 지불하고 환급을 받고 싶어도 세금계산서를 발행할 수 없기 때문에 할 수 없습니다.
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Q. 부동산 투기란 어떤 것을 투기라고 말하는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.투기와 투자는 한끗 차이일 수 있지만 어떻게 보면 매우 다릅니다. 투자는 정말 이 부동산에 대해서 장래를 바라보며 인구증가 및 도로교통 개선 공장신설 등을 분석하며 돈을 투입하면 투자이지만 투기는 해당부동산이 막연히 오를 것같다든지 내부정보를 이용하여 불법적으로 돈을 넣는 투기와 둘은 엄밀히 말하면 다릅니다. 다만, 투기와 투자는 어떻게 보면 내로남불과 같기 때문에 사실상 구별하기는 어렵습니다.
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Q. 집 주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 법적으로 어떻게 대응할 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세금 반환을 위해서는 가장먼저 내용증명을 보내는 것입니다. 세입자가 이사하겠다는 의사를 표현했지만, 임대인이 전세금 반환에 대한 구체적인 답변을 하지 않는 등으로 보증금이 반환되지 않을 경우 계약연장을 원치 않는다는 내용과 보증금 반환에 관한 내용을 내용증명으로 보내는 것입니다. 다른 절차로는 임차권등기명령이 있습니다. 전세가 만료될 쯤 이사를 가는 등으로 집을 비우게 되는데 집을 비우게 되면 대항력을 상실하게 됩니다. 임차권등기명령을 하게 되면 대항력을 유지할 수 있게 됩니다. 또한, 등본에도 이 사실이 개재되어 또 다른 세입자를 들이거나 건물을 매매할 수 없게 되는 등으로 보증금 등을 돌려받을 수 있습니다.
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Q. 시골에 땅으로 할 수 있는 제테크가 있을까요???
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.놀리고 있는 땅이있다면 이 땅을 해당 마을에 농사짓는 분들에게 임대를 놓거나 개발행위 및 공장에 매도 하는 방법도 있습니다.보통은 놀리는 땅에 경작이 가능하다면 주변 농사짓는 분들이나 과수원 등을 하시는 분들에게 임대하고 일정부분을 수익으로 돈으로 받거나 과실류 혹은 쌀 등으로 매년 받을 수 도 있습니다.또한 땅이 다소 넓고 햇볕이 잘 든다면 태양광발전산업을 유치하는것도 좋을듯 합니다.