자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 전세 계약 기간 동안 월세 세입자를 받아도 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인이 동의 한다면 전세계약기간중 임대로 가능하나 대부분의 임대인은 이에 동의하지 않을 듯합니다. 일단 본인의 사정을 임대인에게 말씀드려보세요. 전전세의 경우 임대인과 새로운 세입자와 계약하는것이 아닌 임차인과 새로운 임차인과의 계약이기때문에 만약 임대인 동의없이 하게 될경우 대항할 수 없고 새로운 임차인은 이에대한 손해배상을 청구 할 수 있습니다.
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Q. 계약만료전 세입자가 나갈때 복비는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 임대차 계약 종료 1개월 전에 나가는 것은 합법적으로 나가는 것으로 문제 없어보입니다. 쉽게 말해 이제 계약만료로 인해 추가적으로 안살 경우 새로운 세입자를 구해서 중개수수료를 부담해야 할 경우 임대인과 새로운 임차인이 중개수수료를 부담하는 것입니다.
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Q. 부동산 거래 계약시 수수료는 정해진건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중개수수료는 시도 조례에 따라 다릅니다. 상한요율에 한도가 정해져 있을뿐 그 외에는 어느정도 협의에 따라 달라집니다.대부분 중개 거래의 경우 수수료는 상한한도정도를 받으며 이를 받아도 문제는 안되나 금액이 클 경우 다소 낮게 받거나 임차인에게만 받는 경우도 있급니다.
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Q. 재개발로 아파트분양권을 받았는데 주택구매하면 2주택되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양권의 경우 주택수에 포함됩니다. 1주택을 추가로 구매하시면 2주택자가 되기때문에 잘 알아보시기 바랍니다.
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Q. 주택청약의 경우 동거인은 서울에서 청약을 넣을 수가 없나요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.세대주의 요건이 필요한 분양 공고의 경우에는 청약을 넣을 수 없습니다. 다만 비규제 지역의 경우 동거인이나 세대주가 아니더라도 가능하기 때문에 비규제에 해당하는 청약에 넣으셔야 합니다. 분양공고문을 자세히 보고 넣어야 합니다.기본적으로 인기가 매우높은 공고의 경우 아직도 세대주의 요건을 요구하는 것이 많기 때문에 잘 보고 넣으시기 바랍니다. 부적격의 경우 청약 통장의 제한이 따르고 있으니 신중에 기해야 합니다.
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Q. 월세 임차 동시에 두곳 가능한가요?.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세 임대차 계약의 경우 두곳의 전입신고를 하지 않는 경우 월세임대차 계약을 여러곳에 해도 무방합니다. 주변의 지인들을 보면 집이 있고 사업때문에 지방에 두곳정도 임대차를 하고 있는 분들도 계십니다. 전입신고를 하는 것이 아니라면 몇군데를 임대차 계약을 하더라도 임차료만 잘 지급된다면 큰 문제는 없어보입니다.
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Q. 부동산 매매 잔금을 치른 후에 소유권 이전 등기는 나중에도 괜찮은 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.위에서 설명한 바와 같이 부동산 매매계약을 체결하고 매매대금을 전부 지급하였다고 하더라도 민법 제186조는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있는바, 부동산에 대한 소유권이전등기를 하지 않은 경우 여전히 부동산 소유자는 매도인이라 할 것으로, 매수인은 매도인에게 부동산소유권을 이전해 달라고 요구할 수 있는 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 지위에 있을 뿐으로 부동산을 매수할 경우 소유권이전등기를 완료하여야만 당해 부동산의 완전한 소유자가 되는 것입니다.그러나 대법원은 “부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않고, 이러한 법리는 3자간 등기명의신탁에 의한 등기가 유효기간의 경과로 무효로 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 그 경우 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있는 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 역시 소멸시효가 진행되지 않는다.”라고(대법원 2013다26647호 판결) 판시하고 있는바, 매수인이 매도인으로부터 부동산을 인도받아 점유 및 사용하고 있으면 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않습니다.따라서 부동산을 매수한 후 등기를 하지 않을 경우 부동산의 권리관계가 명확하지 않게 될 수 있고, 매수자가 부동산을 매수한 후 다른 사람에게 처분하는 등의 문제가 발생할 여지가 있으므로, 부동산 매매계약에 따른 매매대금을 지급하는 즉시 매도인으로부터 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 교부받아, 부동산에 대한 소유권이전 등기를 신청하시기 바라며, 매도인이 소유권을 이전하여 주지 않을 경우에는 소유권이전등기에 관한 민사소송을 통하여 판결을 받은 후 소유권이전 등기를 완료하시기 바랍니다.
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Q. 반전세는 전세 보증금을 많이 준다는 소리인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세제도는 대한민국에만 있는 특이한 주거형태입니다. 주택금융시장이 활성화되기 전에 집을 매매하려는 자와 세입자와의 이해관계 맞아떨어지면서 등장한 주거형태로 임차인이 임대인에게 주택 가격의 일부를 임차보증금으로 맡겨두고, 일정기간 동안 주거공간을 빌리는 형태의 계약입니다. 반전세는 전세의 진화된 형태인데요. 일반적으로 전세 계약은 2년이라고 했습니다. 2년 뒤에는 재계약을 하여 현 거주상태를 유지할지 보증금을 반환받아서 새로운 집으로 이사를 갈지 결정하게 됩니다.2년 후 재계약 시 전세보증금이 올랐을 경우, 전세가격이 오른 만큼 월세로 돌려서 계약하는 형태를 반전세라고 합니다. 예를 들어, 최초 전세계약은 임차보증금 1억원에 계약을 했는데 2년 뒤 재계약 시점에 전세가격이 1억 2천만원이 되었다고 가정해 보겠습니다. 임차인이 증액된 보증금을 맞춰주면 전세로 계약하는 것이지만, 증액된 부분을 보증금에 보태지 않고 그에 응당하는 월세로 돌려 반전세로 계약할 수도 있습니다. 예를 들면, 보증금 1억원에 월세 20만원 꼴로 계약하는 것이지요.
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Q. 상가를 재건축 하면 권리금을 못 받고 나가야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 건물 신축과 같은 공사를 진행한다는 이유로 계약해지와 함께 권리금도 책임져주지 않는 경우가 빈번합니다. 만약 갑자기 리모델링 계획을 통보받았다면, 세입자는 갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 상가임대차보호법에서는 세입자가 이런 사유로 쫓겨나게 되는 상황을 방지하기 위해서 임대차기간이 끝나기 6개월 전에서 1개월 전 사이에 재계약을 요청하면 건물주가 합당한 사유 없이는 거절할 수 없도록 규정하고 있습니다. 상가임대차보호법 개정일인 2018. 10. 16. 이후에 첫 계약을 맺었거나 갱신한 적이 있는 상가 세입자라면 영업일로부터 최대 10년까지 영업할 권리를 보호받을 수 있습니다. 그런데 만약 더 이상 재계약 요구를 할 수 없는 상태이거나 영업을 종료하고 나가는 것을 선택한다면, 상가 재건축 권리금 보호를 받을 수 있습니다.건물 공사를 진행하겠다고 통보한 건물주가 상가 재건축 권리금 보호도 없이 그냥 나가라 한다면, 세입자는 그동안 영업한 것에 대한 가치를 회수할 권리가 있으니 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 이 손해배상 소송을 하려면, 건물주가 권리금 회수를 방해했다는 것을 입증할 증거가 있어야 합니다. 계약기간이 끝나기 6개월 전~종료하는 날 이내에 건물주가 신규 임대차 계약 체결을 방해한 사실이 있어야 합니다. 건물주가 확실하게 거절할수록 입증하기 유리합니다. 또한 이런 경우에는 신규 임차인을 받지 않겠다고 확실하게 거절했으므로, 상가를 양도할 새로운 사람을 구하지 않아도 바로 권리금 손해배상 청구가 가능합니다.
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Q. 전월세 계약을 처음해봐서요. 월세로 전환하려는데 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역이 어느지역인지 어떤 부동산인지는 알 수 없으나 아파트면 아파트 다세대면 다세대 등 주변의 비슷한 매물의 부동산을 오프라인으로 직접 방문해서 시세를 알아보시는 것이 가장 좋습니다. 만약 아파트의 경우 층이라던지 동에 따라 또 다르고 최대한 시세를 파악해 본 후 빠르게 내놓고 싶다하면 더 낮춰서 내놓거나 조금 여유롭다면 내리기보다는 주변시세에 맞게 내놓는 것도 좋을듯 합니다.