자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 월세로 가면 월세 보증금으로 대출이 나오나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세보증금 대출은 충분히 가능합니다. 다만, 개인의 소득요건이나 기타 대출여부 개인의 재무상태에 따라서 그 한도 금액등이 정해지고 그에 따라서 대출실행여부가 결정됩니다.다른 특이사항이 없다면 금융권에 방문하여 직접 문의해보는것이 가장 중요합니다.
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Q. 월세임대기간이 끝났는데 퇴실시 청소비를 요구하는데 정당한건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청소비의 경우 처음 임대차 했을 당시 깨끗한 상태로 임차를 했다면 임대인에게 청소비를 내야할 수 있습니다. 보통 이사를 가게 될 경우 청소를 해야합니다. 먼지가 되었든 작은 개보수 등을 해야 할 수 있기 때문입니다. 보통은 청구하는 것이 대부분이며, 이는 비용이라고 보기보다는 항상 깨끗하게 유지하기 위한 것이라고 보면 됩니다. 임차료에는 이는 포함되어 있지 않습니다.
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Q. 양도소득세에 따른 부동산 시장 변화
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.양도소득세는 매매할때에 특히 신경쓰는 부분이기는 하나 부동산 자산가격 상승에 의해서 결정됩니다. 양도소득세 증가로 인해서 다주택자의 경우 거래를 꺼릴 수 있으며 양도소득세 감소는 다주택자에서 여러 부동산물건을 매도한 후 다시 더 가치가 큰 부동산으로의 이동으로 효과를 낼 수 있습니다.양도소득세는 명의인의 수로 나누어 절세할 수 있기 때문에 양도소득세로 부동산거래가 활발하거나 축소되는 등으로 효과가 크다? 라고는 할 수 없습니다. 양도소득세 뿐만아니라 취득세 부분이나 재산세 종부세 등도 종합 검토해야 합니다.
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Q. 소유권 보존등기라는 단어에 대해서 알고 싶어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.소유권보존등기란 미등기부동산에 최초로 하는 등기입니다. 보존등기를 하게 되면 그 부동산에 관한 등기용지가 새로 개설되며, 향후 이 부동산에 관한 권리변동 사실이 모두 이 등기용지에 기재되게 됩니다. 쉽게말해서 최초로 하는 등기를 말합니다.등기용지를 개설하는 등기이므로 표제부와 갑구가 작성됩니다.표제부에는 등기하고자 할 부동산의 주소, 지목, 넓이가 들어간다. 건물의 경우 먼저 건물의 전체내역이 기입되며, 다음으로 해당되는 부분에 대한 내용이 기입됩니다. 집합건물은 대지권에 관한 사항도 기입되는데, 소유권보존에 관한 사항은 갑구에 순위 1번으로 기입됩니다.신청권자로는 등기되지 않은 부동산의 해당 공부에 기입된 소유자가 단독으로, 또는 그 법정지상권자가 소유자를 대위하여 신청할 수 있습니다. 이는 처음 건물을 짓는 사람이 보통 최초 소유권자가 되어 보존등기를 하고 다른매수인에게 넘길때 소유권이전등기로서 소유권을 이전하게 됩니다.보존등기에도 이전등기보다는 약하지만 추정력이 인정됩니다. 어느 부동산에 관하여 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정됩니다. 소유권보존등기의 추정력은 그 보존등기 명의인 이외의 자가 당해 토지를 사정받은 것으로 밝혀지면 깨어집니다.소유권보존등기가 이중으로 이루어졌을 때 각 등기의 등기명의인이 같다면 나중에 이루어진 등기는 등기명의인이 신청착오를 원인으로 한 말소등기신청에 의하여 간단히 말소할 수 있습니다.만약 각 등기의 등기명의인이 다를 경우 먼저 이루어진 소유권보존등기의 등기명의인이 나중에 이루어진 소유권보존등기의 등기명의인을 상대로 소유권보존등기 말소의 소 및 소유권 확인의 소를 제기하여 판결로서 말소하여야 합니다.
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Q. 자금조달계획서 작성 의무 없으면 자금 출처 상관없나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가능합니다. 가족 및 친척들에게 자금을 증여를 받아서 중도금 과 잔금 해결이 가능합니다. 다만, 증여세에 대한 부분은 잘 보고 계산하셔야 합니다. 물론 차용이라는 명목하게 빌리는 것도 좋지만 만약 증여에 대한 부분은 세금이기 때문에 잘 해결이 되어야지 탈세나 불법증여에 대해서 문제 없이 원할하게 진행될 수 있습니다.
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Q. 부동산 민법에서 환매 라는 것은 어떤 개념인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.매도인이 일단 매각한 목적물에 대하여 대금상당의 금액을 매수인에게 지급하고 다시 사는 계약이다. 민법상 환매는 일반적으로 매매계약의 해제라고 해석되며, 환매권은 일종의 해제권으로 간주되며 재산권으로 양도성을 갖는다고 본다. 환매권은 일정기간 내에 다른 특약이 없으면 최초의 대금계약의 비용을 제공하여 환매권자의 일방적 의사표시에 의하여 행하여진다.(민§594①)환매가 이루어지면 목적물은 매도인에게 복귀한다(해제의 경우의 원상복구와 동일). 이 경우 매수인의 수취과실과 매도인(환매권자)의 대금의 이자와는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 간주되고(§590③), 또 매수인이 지급한 비용의 상환청구가 인정된다(§594). 그러나 민법에서 정하고 있는 환매의 규정(§590~§595)은 실제의 거래와 부합되지 않으므로 보통 매매의 예약의 규정(§564)을 적용하는 경우가 많다.
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Q. 부동산 가격을 상승하는지 하락하는지 예측할 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 가격의 상승 하락에 대해서 쉽게 판별하거나 명확한 어떤 근거에 의해서 알 수 있는 자료가 있다면 어느 누구도 손실을 보거나 하지 않을 것입니다. 가격이라는 것은 경제학적으로 수요와 공급에 의해서 결정됩니다. 가장 기본중에 기본으로서 수요와 공급에는 다양한 요인들이 들어 있습니다. 소득의 상승으로 인해 부동산 수요가 증가할 수 있고, 물가의 상승으로 수요가 감소하거나 공급의 비용이 증가해 공급을 줄인다거나 금리 인상으로 인해 대출의 비용증가로 투자수익률이 줄어들거나 대출이 어려워져 수요가 줄고 기업에서는 공급의 리스크로 인해서 공급을 줄인다거나 하는 등 하나의 현상으로도 다양하게 반응할 수 있기 때문에 가격을 예측하기란 정말 어렵고 어느 전문가도 제대로 알 기 어렵습니다. 그렇기 때문에 이러한 예측은 확률게임일 수도 있습니다. 또한 부동산의 가격은 바로바로 반영되는 것이 아닌 수요와 공급에 의해서 장시간 반영되고 이는 개발의 기간 등에 따라서 몇년 뒤에 알 수 있기 때문에 아무리 빠른 반영이라 하더라도 단순히 거래되는 것 외에는 미래를 바라봐야 하기 때문에 더욱이 판단하기 어렵습니다. 만약 단기적으로 보유하여 매매거래시에는 거래량 그리고 예비 수요자들 부동산의 분위기 등을 파악해야 할 수 있습니다.
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Q. 전세 월세 집올리는건 부동산끼리 공유 하는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.모든 공인중개사 분들이 계속적으로 공부하고 발전시키는 것은 아닙니다. 본인이 하는 주 업무 및 관련 사항에 대해서 숙지하는 부분으로도 충분히 수익이 나고 어떤 골치아픈 것 보다는 그동안 해온 방식으로 영업을 하시는 분들이 계십니다. 모른다고 하여 질책할 필요도 없으며 맘에 안들경우 다른 공인중개사를 찾아 본인이 원하는 거래를 이끌어 낼 수 있는 중개사 분을 찾으면 됩니다.또한, 중개사무소에서 충분히 준비가 가능한 서류도 있으나 만일 이러한 서류들도 서비스로서 제공하는 것이지 의무가 아니기에 만약 필요시 본인이 직접해야할 수는 있습니다. 영업마인드가 훌륭한 공인중개사를 만나 본인에게 적합한 공인중개사를 만나는 것도 하나의 운으로 볼 수 있겠네요.
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Q. 부동산 직거래시 안전하게 하는 방법은 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.개인이 직거래 하는 경우 안전하고 쉬운 방법은 없습니다. 물론 월세 매물의 경우 표준계약서에 특약사항으로 보다 리스크 적은 방법으로 가능하며 이를 통해서 중개수수료를 아낄 수는 있지만 전세매물이나 매매 같은 경우 개인이 하기에는 해야할 일들이 매우 많고 자칫 순서가 틀려서 관공서 등을 여러번 방문해야 하는 등 시간을 소비 할 수 있습니다. 또한 계약을 했다고 해서 그저 끝나는 것이 아닌 계약을 잘 작성하고 이행이 잘 되는지 진정한 소유주 및 대출에 관한 사항 등기 칠 때 까지 매번 빠진건 없는지 사기는 안당하는지 항상의심을 하게 될 수 도 있습니다. 그렇기 때문에 공인중개사를 통해서 거래를 하는 것이 보험도 적용가능하기 때문에 다른사람에게 해당일을 맡기는 등으로 레버리지를 이용할 수 있는 것입니다.
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Q. 자가점유율과 자가소유율은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.자가점유비율은 일반가구중 자신이 소유한 주택에서 자신이 살고 있는 주택의 비율을 의미합니다. 또한 자가보유율은 거주여부와 관계없이 주택을 소유한 가구의 비율을 말합니다. 자가점유비율의 의미는 특정국가 또는 특정지역에 있어 주택재고가 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는 지를 총괄적으로 보여주는 주택보급률의 양적지표로서만의 기능의 한계점을 보완하는 역활을 합니다.