자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약서상 특약 사항에 대해서 문의 드립니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세의 경우 특약으로 할만한 것들은 월세의 경우는 부가세를 포함한 금액이라는 점을 명시하시기 바랍니다. 그 이유는 많지는 않지만 간혹 싸게 임차료를 내는것처럼 계약서를 작성했다가 추후에 부가세 별도라고 하시는 분들도 계십니다.다음으로는 잔금일 익일까지 등기사항전부증명서 상의 어떠한 권리변동이라도 발생 시(말소는 제외) 임차인은 계약을 파기할 수 있으며 임대인은 계약금을 반환하는것도 넣으시는 것이 좋습니다.또한, 관리비에 대한 부분이 얼마인지 혹은 어디에 사용되는지 등을 확인하고 이에 부당하다고 느끼는 부분은 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 후에 청소비에 대한 부분을 미리 협의하여 특약사항에 다소 명확하게 적는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 아파트청약 당첨후 분양 포기하면 통장은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 당첨되었을 경우 계약 체결 여부와 상관없이 당첨자가 되므로 권리를 취소하게 된다면 청약통장의 재사용이 제한되어 효력을 잃게 됩니다. 통장을 이용하고 싶다면 다시 가입하는 방법밖에 없습니다.주택청약 당첨 후 포기를 한다면 지역별로 재당첨 제한 기간이 적용됩니다. 투기과열지역은 5년, 청약과열 지역은 7년 그리고 투기과열지구나 분양가상한제 주택은 10년이라는 기간 동안 재당첨 기회를 받을 수 없습니다.보통 1인당 1개를 가지고 있지만 가족중에 부동산 소유를 하고 있는 분들중에는 안하고 계시는 분들이 많아 보통 자녀들이 가지고 있는 것이 대부분입니다. 만약 전세를 살고 있을 경우 부부또한 가지고 있습니다.
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Q. 부동산 경매 용어 중에 대위 변제라는 용어는 어떤 뜻인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대위변제란 대출에 대한 지급보증을 자가 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채무자의 채무를 대신 갚아주는 것을 말합니다. 만약 제3자ㆍ연대채무자ㆍ보증인ㆍ불가분채무자 등의 공동채무자의 한 사람이 채무자나 공동채무자를 대신하여 채무를 변제할 경우, 일반적으로 변제자는 채권자가 소유하고 있던 채권에 대한 채권이나 담보권 등의 권리인 구상권을 취득하게 됩니다. 제3자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 위하여 변제를 하면 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대하여 구상권을 취득하게 되고, 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 제 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는데, 이것을 변제자의 대위또는 대위변제라고 합니다.
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Q. 생애최초 특별공급 시 분양권을 가졌던 경험이 있으면 안되는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약에서 무주택 기간을 산정할 때 주택 소유 여부는 청약 신청자와 그 세대에 속한 세대주, 세대원 모두를 대상으로 판단합니다. 2018년 12월 11일 이후 모집공고, 관리처분계획, 사업계획 승인된 주택을 계약하거나 취득한 분양권과 입주권은 주택으로 봅니다. 그 전에 공급된 주택이라도 2018년 12월 11일 이후 분양권을 매수했다면 실거래 신고의 매매대금완납일부터 주택을 소유한 것으로 간주합니다.
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Q. 경매는 참석하게 되면 처음 돈을 내고 만약 낙찰이 되면 나머지 금액은 어떤 과정으로 납부를 하게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.낙찰을 하게 될경우 대부분 경락잔금대출을 이용하게 됩니다. 경락잔금 대출은 경매를 통해서 낙찰받은 부동산에 대하여 낙찰 허가 결정이 확정되고 난 후 경락잔금 기일이 결정되었을 때 납부에 필요한 경락잔금을 낙찰받은 부동산을 담보로 대출을 받는 서비스를 말합니다. 개인마다 재무 신용상태와 대출사 거래 실적 및 담보물의 가치에 따라서 금리와 한도에 차이가 있을 수 있습니다. 보통 1금융권 같은 경우 시세 또는 감정가에 50~80%정도 되며 금리는 대략 3~6%사이로 결정됩니다. 물론 2금융권으로 가게 되면 대출 금액 한도는 보다 높아 질 수 있짐만 금리는 더욱이 높아지게 됩니다.
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Q. 땅의 지목변경과 용도변경은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지목 변경이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다.지목변경 신청대상에는 관계법령에 따라 토지형질 변경 공사가 끝나 준공한 경우, 토지나 건축물의 용도를 변경한 경우, 도시개발사업 등을 원활하게 추진하기 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지합병을 신청한 경우에 신청하게 됩니다. 지목변경의 개발절차는 토지매입 - 개발행위허가 - 형질 변경 신청 - 건축공사- 지목변경 신청 - 취득세 신고납부 순으로 진행을 합니다.용도변경은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따른 용도지역 지구 구역의지정 또는 변경에 관한 계획이며 제2조 도시 관리 계획에 해당하여 개인이 변경하지 못하며 국가에서 경제활동으로 성장 가능성이 있다고 판단되는 지역의 인프라 구축 등 개발계획이 잡히면 가능합니다.
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Q. 월세 부동산 계약과 관련해서 문의 드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.크게 문제될 여지는 없습니다. 중개사분을 중간에 두고 거래하실경우 보통의 일반적인 계약의 경우 현대사회에 바쁜만큼 집에서 계약서를 작성해도 무방하나 혹여 문제가 발생할 때에 이를 어떻게 대처해야 할지가 문제가 되니 계약상에 잘 의사합치하여 서로의 특약등을 잘 보고 계약하시면 됩니다.
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Q. 부동산매매 계약해지 가능할까요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산매매계약 해지는 가능합니다. 다만, 계약금을 날리는 선에서 계약을 해지하면 됩니다. 손해없이 계약을 해지 한다는 것은 본인의 귀책사유가 아닌 상대방의 귀책사유로 인해서 계약금의 두배를 받는 등으로 해지가 되어야 할텐데 본인의 귀책사유로 인해서 계약을 해지 해야 할경우 계약금을 상대방에게 넘기고 끝내야 하는 수밖에 없습니다.
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Q. 부동산경매의장단점아시는분있으실까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.각 지역에 부동산 경매학원은 많습니다. 다만, 좋은 곳인지 혹은 그 경매학원이 유명한 곳인지는 잘 알아보셔야 합니다. 대부분의 경매학원의 경우 기본적인 부동산 시작부터 권리분석 또한 실제 물건을 임장하며 경험을 쌓는 곳인데, 이는 학원마다 커리큘럼이 다르니 상담을 잘 받아보시기 바랍니다. 기본적으로 부동산 경매의 최고의 장점은 시세대비 값싼 비용으로 이를 취득할 수 있다는 것인데, 이는 권리분석을 잘 분석하고 이에 따른 적정한 가격을 잘 생각한 후에 낙찰받아야 가능합니다. 자칫 조세채권이라든지 내가 알기 어려운 주변의 상황들로 인해서 알고보면 싼게비지떡일수 있는 물건들도 많고 이를 낙찰받는다 하더라고 잘 활용할 수 있는 방법도 고안해 내야 합니다.경매는 부동산에 있어서 매우 어려운 편에 속하며 이는 시작부터 관리 매각까지 잘 짜놔야 지만 성공할 수 있습니다. 한두번의 성공이 계속된 성공으로 이어지기 어려우며 유튜브 등에서 성공사례를 잘 볼 수 있으나 이는 빙산의 한 부분처럼 악성매물보다는 성공사례등을 보여주니 잘 판단해 보시기 바랍니다.
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Q. LH 아파트는 매매 거래가 안 되는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.LH아파트라고 해서 모두 거래가 안되는 것이 아닙니다. 과거에 지어져있던 LH아파트 주공같은 경우 거래가 충분히 이루어 질 수 있습니다. 소유권을 가지고 있는 LH 아파트의 경우 매매가 가능합니다. 다만, 임대형, 영구임대(분양전환제외)의 경우 거래를 하지 못하며 이는 LH에서 주거안정을 위해 취약계층이나 청년, 혹은 신혼부부들에게 주변시세대비 저렴하게 임대를 하는 것으로 매매는 어렵습니다.단순히 이름만 LH를 가지고 있는 아파트들도 있으니 이는 임대인지 분양인지 잘 파악하시기 바랍니다.