자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 시세를 결정하는 요인에는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산에 있어서 가격결정하는 부동산 가격 결정의 3대 요소에는 유동성, 수요 그리고 공급이 있습니다. 유동성은 시장에 흘러 다니는 돈이라는 의미로, 시장에 유동성이 많다는 이야기는 시장에 돈이 많이 풀려있음을 의미합니다. 최근 코로나로 인해서 시장에 유동성이 커졌다라는 뉴스를 많이 보셨듯이 부동산 시장 역시도 유동성에 따라 주고받는 거래대금의 규모 자체가 달라질 수 있습니다. 이는 개인이 조절하기는 어렵고 유동성을 결정하는 주체는 바로 정부 입니다. 기준금리의 조정, 대출 규제 등을 통하여 유동성을 조절하는 역할을 하고 있습니다. 즉, 유동성의 경우 정부가 나서서 돈을 풀고 묶으며 부동산의 시세를 만지게 됩니다. 불황이 올경우 규제완화로 호황일 경우 규제로 대응 합니다.수요와 공급은 일단 부동산 뿐만 아니라 경제학적으로 수요가 증가할수록 매력적으로 수요가 감소할 수록 무관심으로 공급이 많을 수록 가격이 떨어지고 공급이 부족해질수록 매력적으로 느낄 수 있습니다.이는 수요와 공급에 의해서 가격이 결정되는데 이는 항상 정확한 방향으로 흐르지 않습니다. 수요가 늘었다는 것이 반드시 시세 상승을 일으키지 않습니다. 그것은 공급에 대한 양도 차이가 있기 때문이죠.
부동산
Q. 본청약 미계약 후 선착순 계약 가능 한지요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.당첨이 되어서 동호수가 마음에 안드는 등으로 청약을 포기 할경우 통장에 제한을 받게 됩니다. 그렇게 될 경우 청약 통장을 사용하지않고 선착순 계약이 가능해야 합니다.
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Q. 집팔때 알아두면 좋은 방법이 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집을 매도할때에 시골집의 경우 보통 땅가격으로 결정됩니다. 그 이유는 건축비를 어느정도 반영하려고 하고 있지만 20년을 기준으로 그 이상이된 건축물의 경우 매우 가치가 떨어지게 됩니다. 만약 20년 이상된 건축물의 경우 땅값만으로 해당 부동산을 평가해 주시는게 좋습니다. 인근 공인중개사를 찾아가셔서 전국으로 이 부동산을 매도 하시는게 좋습니다. 근처 사는사람들의 경우 해당 부동산을 평가하기에 고평가 하지 않을 수 있습니다. 부동산의 경우 유일한 하나이기때문에 그 평가를 높이 해주는 매수자를 찾는것이 가장 중요할듯 합니다.
부동산
Q. 향 후 부동산 시장 전망이 어떻게 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 가격의 경우 지역마다 매우 달라집니다. 아무리 절대적인 인구가 줄어 든다 하더라도 인구가 계속적으로 유입되는 지역 특히 서울 경기권의 경우 지금당장은 어려운 시기에 있다하더라도 기업들이 많고 일자리가 많은 만큼 부동산 가격이 매우 크게 하락한다? 라고 보기 어렵습니다. 최근 가격이 낮았던 아파트를 가격이 높을때 구매하여 다시금 떨어진 부동산을 매수했을 경우 하락이라고 볼 수있지만 대부분의 부동산 소유자들은 가격이 상승하기 전에 이미 구매했던분들이 대부분입니다. 그렇기 때문에 손해 보지 않았던 분들이 많습니다. 하락이 되었다 해도 말이죠.단순히 하락만 보면 미래가 암울해 보이지만 이전에도 이러한 상승과 하락은 반복되어 졌습니다. 그러니 너무 걱정말고 본인이 투자해야할 지역이 경쟁력이 있는지 이러한 가격이 적당한지 장기 투자할 수 있는지 등을 잘 파악해 보시기 바랍니다
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Q. 월세 계약이후 집주인이 제가 들어온 집으로 대출을 받아야한다며 전입신고를 취소해달라고 합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출을 받기위해서는 서류상으로 임차인이 있으면 대출이 어렵습니다. 그 이유는 대출의 우선순위가 밀리기 때문인데요. 전세의 경우에는 협조를 하지 않는것이 맞다고 말씀드리고 싶으나 월세보증금이 적을 경우에는 굳이 이를 협조 안할 필요는 없습니다. 대출금이 얼마인지는 모르나 단돈 1억만 하더라도 보증금 500만원과 비교했을때 이 금액이 더 쓰임이 많기 때문입니다. 당연히 해주어라 해야하는 것은 본인의 보증금을 못받을 월세사기로 이어질수는 있지만 1년치 계약에 보증금이 크지 않을 경우 협조해도 크게 무방합니다.
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Q. 아파트 분양가가 내려갈수도 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양가를 내려서 분양하는것이 쉬운것이 아닙니다. 애초에 그 분양가에 맞춰서 대출도 실행했을 것이고 그에 맞춰서 분담금이라든지 개발에 관련된 수익성 분석을 모두 마치고 사업진행에 이르게 됩니다. 그렇기에 분양가를 내리기 보다는 혜택을 많이 주는쪽으로 진행하다가 마지막에는 할인 분양을 하기 때문에 기존 조합원이라든지 최초 분양받은 사람의 경우 가격이 높은 상태로 분양을 받고 추후에 할인분양받아 들어온사람들이 더 현명하다고 느끼게 될 수 있습니다.물론 자유경제사회에서 가격이 올라가면 누구나 좋아할 순 있지만 투자라는 것은 누가 지켜주지 않습니다. 비싸다고 생각되면 투자를 안해야하는게 맞지 비싸게 분양받아 할인분양하게 될 경우 고점에 물려있는것과 크게다를바 없습니다. 비싼가격에 주식을 사거나 물건을 샀다고 해서 가격이 할인들어가 싸진다고 어느 누구도 그 자산을 보장하지 않습니다.
부동산
Q. DTI 규제란 정확히 어떤건가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.DTI 규제는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율로, DTI 60%일 때, 연 소득이 4000만원이라면, DTI로 인해서 총부채의 연간 원리금 상환액이 4000만원의 60%인 2400만원을 초과하지 않을 만큼만 대출이 가능한 것입니다. 주택의 담보가치가 높더라도 소득이 충분하지 않으면 대출을 받을 수 없으며 대출기간을 장기로 하면 연간 원리금상환액이 감소하므로 대출한도를 늘릴 수 있습니다. 다만 최근 적용하고 있는 DSR 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율로 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하게 대출을 관리하기 때문에 단순히 DTI만 바라본다면 대출규제가 완화된 효과를 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 청약 당첨 후 포기할 경우에 불이익 이 있다 ???
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약제도는 추첨으로 진행되기때문에 당첨 후 동호수가 마음에 들지 않거나 개인적인 사정으로 인해 당첨을 포기해야하는 일이 있을 수 있습니다. 만약 위와 같은 상황으로 주택청약 당첨 후 포기하게되면 재당첨의 제한을 받게되며 지역에 적용되는 것에 따라 다르겠지만 조정대상지역에서는 향후 7년간, 투기과열지구에서는 향후 10년간, 이외에는 1년에서 3년간의 재당첨이 될 수 없다는 점을 명심해야 합니다.주택청약 당첨 후 포기가 아닌 자격요건의 미달로 인해서 당첨이 자동취소되는 경우 당첨 부적격자로 처리됨과 동시에 향후 1년동안 수도권이나 투기과열지구, 청약과열지구에서의 청약 신청이 제한됩니다. 그외의 지역에서는 6개월, 청약위축지역은 3개월간 청약신청이 불가합니다. 하지만 위와 같은 점수오류로 인한 부적격처리시 통장은 해당 기간이 지나면 그대로 사용할 수 있습니다. 다만, 점수 오류가 아닌 자격을 거짓으로 꾸며 당첨이 된 경우에 당첨이 박탈은 물론 형사처벌을 받을 수 있습니다.
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Q. 전월세 계약 만기후 재계약시 전월세 계약서는
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중개수수료의 경우 중개사마다 다르겠지만 소정의 금액만 지불하게 될 것이고 기존계약서를 사용하는 분들도 계시지만 새롭게 계약서 작성하는 것도 있기에 이는 공인중개사분이 하자고 하는데로 하거나 혹은 그대로 이행하게 될 경우 같은 내용으로 새로운 계약서 작성없이 그대로 거주하는 경우도 있습니다.
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Q. 임차인이 계약기간이 종료되었는데 퇴실하지 않을 때 대처방법은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약기간 만료로 인해서 해당 차임액에 해당하는 부분을 보증금에서 제하거나 이러한 기간 동안에 내용증명등을 보내고 명도소송을 거쳐서 해결해야 합니다. 강제로 집기류등을 드러내거나 할 경우에는 형사법적으로 처벌받을 수 있으니 이는 감안해야 합니다.