자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 주택청약 가입하고 있으면 이점이 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약 통장은 오래 가입하고 있으셨다면 해약하지 않고 그대로 가져가는 것이 좋습니다. 물론 첫 집을 모두 분양으로 시작하는 것은 아니지만 부동산 시장이라는 것이 지금은 매우 안 좋은 시기라 할지라도 지금 매수한 부동산을 추후에 처분하고 새로 청약에 좋은 시장이 나타날 때에 쓰면 됩니다. 그래서 무조건 금액을 많이 넣기 보다는 본인이 넣고자 하는 지역이나 공공민간 등을 잘 분석하고 만약 다른 부분은 크게 문제가 없는 사항이라면 미래를 위해 그저 같고 있는 것이 나아보입니다.
부동산
Q. 상가 계약 후 1년 경과시점에 임대료 인상에 관한 문제입니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임차인이 못 올려 준다고 하면 추후 있을 재계약에 대해서 계약을 하지 않거나 주변시세, 물가 인상율등을 고려한 결과라고 임차인에게 말씀을 드리고 정말 주변 시세보다 현저히 낮게 책정되는 등으로 문제가 있을 경우 분쟁조정위원회에 증감청구권으로 신청하고 조정하는 것도 한 방법입니다.
부동산
Q. 요새 서울편입이 이슈가 되고있는데요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.김포시는 다른 경기도 도시와는 비교적 거리적으로 떨어져 있습니다. 그러나 서울과는 인접해 있기 때문에 지리적으로 서울시에 가깝고 서울 생활권과 연결되어 있어 서울시에 편입 하는 것이 주민들에게 더 좋을 것 같다고 합니다. 특히나 문제가 되고 있는 김포 골드라인과 같은 교통 문제도 서울시 편입으로 인해 재정적으로 많은 도움을 받을수 있을거라 예상하고 있습니다. 또한 한강 개발에 관심을 갖는 서울시는 김포시를 통해 서해 항만을 확보할 수 있는 이점이 있어 서울시와 김포시가 서로 윈윈할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.김포가 서울로 편입되는 것에 반대하는 분도 있고 찬성하는 사람도 있습니다. 하지만 아예불가능 하지는 않습니다. 1963년 양서면이 서울시에 편입되면서 서울 양천구 일대도 과거에는 김포시에 일부였지만 서울시에 편입된 전례가 있어 가능할지도 모릅니다.
부동산
Q. [아파트] 아랫집 누수로 윗집 누수 공사를 하는 경우
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.윗집 아랫집 간의 층간누수 발생시 윗집에 발생된 누수로 인한 피해 사실이 명백하다면 윗집은 그에 따른 피해 보상을 당연히 해주어야 하는 책임이 도래되며 아울러 누수 원인을 특정하는데 발생한 검사비용 과 공사금액 일체를 지불해야 하는 의무가 있습니다. 층간누수가발생 되었다면 일단 윗집에 사실을 알리고 윗집은 사실과 관련해서 노력해야 하는 의무가 있으며 그와 반대로 아랫집은 아랫집과과 아무런 상관없는 검사결과 도출시 검사비용을 누가 지불할 지를 놓고 윗집과 충분히 협의를 보고 나서야 검사를 진행 할지 말지를 결정 해야 층간누수를 원만하게 해결될 듯합니다. 다만, 이에대한 부분은 당연 세입자 부담이 아닌 임대인과 말씀을 나누셔야 합니다.
부동산
Q. 로얄동과 로얄층이 무슨 말인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트라도 층수나 동에 따라 적게는 10% 많게는 20% 까지도 가격 차이가 발생하기도 합니다. 이는 많은 사람들이 로얄층과 로얄동을 선호하는 이유 입니다. 예를 들어 어떤 동이 바다조망이 나오는 자리이고, 바다뷰가 나오지 않는 경우가 있습니다. 이럴 경우 로얄동은 바다 조망이 나오는 곳이라고 볼 수 있습니다. 로얄층 같은 경우 저층 같은 경우 바다 조망이 나오지 않고 앞이 막힐수 있지만 고층으로 올라갈수록 영구조망이 나오거나 바다조망이 나올수 있는 경우를 보고 로얄 층이라고 볼수 있습니다. 로얄층 같은 경우 방향이 좋아야 하고, 정남향에 가까울수록 좋습니다. 하지만 서울 같은 경우 대부분 전망에 초점을 두어 영구조망자리, 강조망이 나오는 자리등을 로얄층으로 보고 있어 북향을 바라보는 쪽을 선호하는 경우도 많습니다.
부동산
Q. 토지 지목변경 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.토지지목변경은 지적을 표시한 토지대장, 임야대장, 대지권 등록부 등의 공부에 등록되어 있는 지목을 변경하는 것을 말합니다. 실제로는 용도를 변경한다는 의미로 쓰입니다. 농지를 토지지목변경하는데 드는 비용을 농지전용부담금이라고 합니다.농지전용부담금 계산방식은 다음과 같습니다허가면적 m2x(공시지가의 30%) (단 공시 지가가 5만 원 이상인 경우 공시지가의 100%를 농지전용부담금으로 지급합니다.)토지지목변경절차(실 용도변경)1. 개발행위허가(농지 산지전용허가)먼저 농지나 산지가 위치한 시군 구청에 신청서를 작성해서 제출해야 합니다. 문제가 없다면 심사를 받은 후 10~30일 정도면 허가가 떨어지고 늦으면 2개월 정도까지 걸리기도 합니다. 농지 전용 시에는 경계복원측량이 필요합니다. 농지 경계가 불분명할 경우 근처 인접한 다른 토지와 분쟁의 소지를 막기 위해서입니다.2. 형질 변경(부지조성, 토목공사)개발행위 허가를 받은 후에 형질 변경 토목공사를 해야 합니다.3. 건축물의 건축(집 짓기)4. 준공검사준공검사를 받아 안전한 건축물임을 확인받은 후에 건축물대장을 받게 됩니다.5. 건축물대장시청, 군청에서 건축물대장을 발급받고 나서야 비로소 지목변경 신청을 할 수 있게 됩니다.6. 지목변경 신청 관할 부서에 건축물대장과 지목변경 신청서를 작성하여 제출합니다. 제출 후 수일 이내로 지목이 변경됩니다.
부동산
Q. 요즘 금리가 떨어지지 않는데 집값은 오르고 있는데 내년도에는 집값이 더 오를까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.더 오를 수도 더 내릴 수도 있습니다. 지금과 같은 시기는 더욱이 예측하기 어려운데요. 사실상 금리는 오를만큼 올랐고 그동안 신혼부부로 전세를 지내던 사람들 또한 매수세로 돌아섰다고 봐도 무방하나 지역마다 다르겠지만 대부분의 지역은 아직까지는 부동산 매수세가 강하다기 보다는 실 수요자들 위주로 매수하는 경향이 보입니다.
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Q. 아파트, 또는 건물를 신축할때 1개층 올리는데 몇일이 좋은가요 ?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 1개층 올리는데 자재 수급만 괜찮다면 7일에서 10일정도 소요됩니다. 하지만 시멘트 수급이 어렵고 할 경우에는 공사진행이 더뎌져서 더 오래 걸리기도 합니다.
부동산
Q. 재건축소요시간 관련 문의합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트마다 안전진단 후 기간은 매우 크게 다르지만 보통 10년~15년 정도 걸립니다. 물론 더 걸리는 경우도 많습니다.안전진단의 경우 미리 받는다 하더라도 추후에 진행될 사업시행인가 및 관리처분 그리고 착공신고 까지 매우 긴 시간이 소요됩니다.
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Q. 오피스텔과 도시형 생활주택의 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.도시형 생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년부터 시행된 주거 형태입니다. 쉽게 말하면, 도시형 생활주택이란 1세대당 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모로 300세대 미만으로 구성된 주택을 말합니다. 즉, 정부에서 주거안정을 위해 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치기준을 완화시키거나, 적용하지 않아 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 한 것입니다. 도시형 생활주택의 종류에는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택이 있습니다.도시형 생활주택의 건축물 용도는 공동주택에 해당하지만, 주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되며, 분양가 상한제와 주택청약자격 재당첨 제한 적용도 받지 않습니다.오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 업무를 주로 하고, 일부 숙식을 할 수 있는 건축물을 말합니다.건축법상 오피스텔은 주 용도가 업무시설로 되어 있으며, 업무공간이 50% 이상, 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말합니다.건축법상 업무시설로 분류되어 주택으로 포함되지 않기 때문에 주택 1채와 오피스텔 1채를 동시에 소유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않습니다. 단, 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우에는 종합부동산세 대상이 될 수 있으며, 오피스텔이 아닌 다른 주택을 소유하고 있는 경우 다주택자로 인정되어 처분 시 양도소득세가 부과될 수 있습니다.참고로 오피스텔의 용도는 전입 여부와 내부 구조 및 거주 시설 구비 여부, 실제 사용 용도 등을 종합하여 판단합니다.