자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 월세로 살면서 화장실 변기가 고장나면 집주인이 수리해주나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대부분 집주인에게 말씀드리면 교체같은 경우나 큰 비용이 발생될 경우에는 임대인분께서 해주십니다. 하지만 임차인의 명백한 실수 및 임차인의 잘못된 습관등으로 막혀서 문제가 생기는 등으로 단순히 출장을 불러서 해결이 가능한 것들은 임차인이 부담하기도 합니다. 일단 어떤 문제가 있는지 해결이 가능한지등을 임대인분에게 말씀드려보시기 바랍니다.
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Q. 과거도그렇고 요즘에도 전세사기가 기승인데 차라리전세제도를 없애는게 좋지않을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대부분의 사람은 월세로 생활하게 되는데요. 더 나아가 목돈을 더 많이 모으게 된다면 우리나라에 있는 특별한 제도인 전세로 계약을 하게 됩니다. 우리나라의 독특한 주택 임대차 제도입니다. 이 제도가 도입된 것은 주택금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 나타났다고 볼 수 있습니다. 집주인은 부족한 주택 구입자금을 보증금을 이용하여 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택의 절반 가격 정도에서 주택을 임차하는 것이 득이 되기 때문입니다. 우리나라에서 유지되고 있는 것은 그간 주택시장에서 가격 상승이 이어져 왔기 때문입니다. 임차인들이 목돈을 내고 안정적으로 거주하고, 임대인은 그 돈으로 재산을 불렸습니다. 임차인은 세를 살면서 좀 더 돈을 모아 내 집을 마련하는 구조가 형성된 것인데요. 그래서 내 집 마련의 사다리라는 긍정적인 평가도 받고 있기도 합니다. 우리나라의 경우 다소 비싼 지역이 많습니다. 서울이나 수도권 등의 부동산을 구매하기 위해서는 매우 큰 돈이 들거나 혹은 월세를 살 경우에는 매우 큰 비용이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 소유할 수는 없지만 해당 지역에 거주하고자 하는 사람들은 전세제도를 사용하여 돈을 모으고 그러면서 한단계 한단계 다음단계로 밟아나갈 수 있으나 보증금 규모가 큰 중대형 아파트의 경우는 월세 전환 시 주거비 부담이 커 전세제도 유지가 불가피할 것입니다. 하지만 이렇듯 전세사기에 대해서 많은 부분 사람들에게 인식이 된 만큼 주택 등은 월세로 거주하는 것으로 변화하지 않을까 생각되어 집니다.
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Q. 융자 낀 상가 매도하고 싶어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출금이 포함된 상가를 매도할 때에는 공인중개사에게 적당한 가격과 협의 가능하며 충분히 낮은 금액도 가능하니 빠르게 구해달라는게 좋을 수 있습니다. 손해를 감안하고라도 매도가 더 중요하다고 보여진다면 손해를 보는 금액을 충분히 감안해야 합니다. 경매의 경우 임의경매로 신청해도 되지만 사실상 한두번 유찰될 경우 제대로된 가격은 못받는 다고 보면 되며 강제경매로 가기까지는 깡통찬다고 보면 됩니다. 어느정도 그 상가를 빨리 처분하기 위해서는 전국으로 해당 부동산을 매도 한다는 것을 광고해서 적절하게 가격을 협의하시는것이 가장 낫다고 보여집니다.
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Q. 김포가 서울시에 편입 되면 부동산 가격상승?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.한 커뮤니티에서는 "서울 입성 마지막 기회는 김포에 집을 사는 것"이라며 "최소한 3억은 오를 것"이라는 기대감을 나타냈습니다. 경기도에서 서울로 행정구역 변경 등 행정적 요인은 부동산 가격을 결정짓는 주요 요인의 하나로 꼽힙니다. 이 때문에 김포의 서울 편입이 현실화 됐을 경우 집값과 땅값 등 부동산 시장에 상당한 파급 효과를 가져올 것으로 보고 있습니다. 경기도보다는 서울의 예산 내에서 개발 및 지원으로 인해 해당 구역내 부동산의 개발 가능성 변화를 불러오는 데다 이용할 수 있는 교육시설(초등학교 등), 보건·행정시설 등이 달라지는 만큼 부동산 가격에 영향을 미칠 수밖에 없기 때문입니다.실제로 같은 아파트라도 행정구역에 따라 가격이 달라지는 사례를 찾아볼 수 있습니다. 서울시 노원구와 의정부시 장암동의 경계에 위치한 수락리버시티 아파트 단지의 경우 3·4단지는 서울시에 속해 있지만 1·2단지는 의정부에 속해 있는데 이에 따른 아파트 실거래가 차이가 발생하고 있습니다.
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Q. 전세금 돌려받으려고 하는데 특약문제
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 기간이 종료되기 전에 재계약 또는 연장 계약을 원하지 않을 경우 임대인이 계약 해지 통보 기간이 정해져 있습니다. 이 조항은 주택임대차보호법 제6조에 명시되어 있습니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임차인에게 계약 해지를 통보해야 합니다.만약 2개월이 되기까지 아무런 통보를 하고 있지 않다가 1개월이 된 시점에서 계약 해지를 할 경우에는 이미 통보 기간이 지난 후에 한 통보여서 법적 효력이 없습니다. 결과적으로 임차인은 묵시적 갱신을 주장할 수 있는 상황이 되는 것입니다. 묵시적 갱신이 이루어진다면 계약만료 및 해지통보로 3개월 이후에 나갈 수 있으니 그 사이까지 구해달라고 하시면 됩니다.
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Q. 전세 사기 및 월세 사기 자가 진단법는은 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 해당 건물의 등기부 등본을 반드시 떼어보시기 바랍니다. 등기부 등본의 을지에 해당 호수 혹은 해당 건물에 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지 반드시 확인하셔야 합니다. 그 이유는 해당 근저당금액이 모두 갚았는지 얼마나 남았는지 채권최고액만 알 수 있으나 이는 해당 부동산 내에서 내 순위를 어느정도 계산해 봐야합니다. 아무리 공인중개사가 괜찮다고 한다 하더라도 근저당이 많이 설정되어 있고 월세가 아닌 전세가 대부분이라고 계산을 해보면 내 전세보증금을 안전하게 받을 수 있는지 계산을 반드시 해보셔야 한다는 것입니다.일단은 간단하게 계산을 해 본 후에 아니다 싶으면 계약을 안하는것이 낫습니다. 만약 구해야 한다면 월세를 구해야 할 시기일 수도 있습니다.
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Q. 전세계약 반환받고싶은데 안주네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.어떤 특약인지는 모르겠으나 세입자가 구해질때 까지 못준다는것은 문제가 있어 보입니다. 변호사에게 자문을 구해보시거나 혹여 그 사이에 시간이 있으시다면 내용증명을 보내고 경매절차를 고려해보아야 할 수도 있을 듯 합니다.
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Q. 84A타입의 청약 경쟁률이 높은 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.84A타입이 인기 있는 이유는 건설사들의 시공설계부분에 있어서 전용면적을 극대화 하여 넓게 쓸 수 있으며 이 크기를 사용하여 구조가 대한민국의 정서에 맞는 적당한 크기로 보여지기 때문에 선호를 하고 있습니다. 가족단위로 보면 2~4인가족을 기준으로 거주하기 좋은 평형이기도 하고 각종 부동산 정책상 기준평형도 전용면적 85제곱미터를 기준으로 분류되는 경우가 많기에 대부분의 청약자들이 선호하고 있습니다.
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Q. 충주에 거주하고 있습니다 요즘 부동산
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최근 부동산 거래량이 늘기는 했지만 전체적인 부동산 가격은 크게 변동이 없는 것으로 보여집니다. 서울 및 수도권의 경우 다소 반등의 모습이 보이기는 하나 이는 미비합니다.
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Q. 전세 집에 살고 있는데 다른 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다고 하네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집주인은 계약이 끝날 때 세입자에게 받은 보증금을 다시 반환해야 할 법적 의무가 있습니다. 현실은 초기에 받은 전세금을 다른 용도로 사용하고 새로운 세입자가 낸 보증금을 그대로 기존 세입자에게 돌려주는 경우가 많습니다. 기존 세입자가 계약 과정에서 방해했다면 분쟁의 소지가 있겠지만, 단순한 개인 사정으로 신규 세입자가 계약을 파기했다면 집주인은 기존 세입자에게 제때 전세금을 반환할 의무와 책임이 있습니다.신규 세입자의 계약 파기로 전세금 반환 시기가 늦어지더라도 자금적인 여유가 돼 이사가 가능한 세입자는 임차권등기 제도를 활용하는 게 좋습니다. 임차권등기는 새로운 주택에 이사해 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 임차권등기가 완료되면 전세금을 돌려받을 때까지의 기간을 계산해 지연이자까지 청구할 수 있습니다.