자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 서울 재개발 지역 분양권 사고 싶은데 대출이 나오나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.서울 재개발 지역의 분양권 대출은 사실상 어렵습니다. 대부분 중도금대출 등에서 가능하지 분양권 자체를 대출로 구매하기는 어려워 보입니다. 자세한 사항은 은행권에 직접방문해서 상담받으시는 것이 맞다고 보여집니다.
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Q. 분양권인지, 입주권인지 구별 할 수 있는 확실한 방법
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양권 입주권 두 권리의 큰 차이점 중 하나는 초기 납입 비용입니다. 전자의 경우에는 주택가의 약 5~10% 정도를 계약금으로 지불하고, 나머지 금액은 중도금과 잔금으로 나누어 지불하면 되어 비교적 부담이 적은 편입니다. 그러나 후자는 취득 시 기존 집의 감정평가액과 청산금을 포함한 제반 금액을 초기에 지불해야 하기에 한 번에 큰 금액이 필요합니다.두 권리의 취득 시점과 관련된 세금 부과에도 차이를 보이는데요, 청약을 성공한 경우는 최종 입주할 때 한 번만 취득세를 내게 되며, 재산세나 종합부동산세 등의 보유세는 내지 않습니다. 하지만 조합원은 입주권 매수 시 토지 소유권을 넘겨 받고 준공이 완료되었을 때 건물 소유권을 한 번 더 받아서 총 두 번의 취득세를 내야 하고 이때 재산세와 종합부동산세도 부과됩니다.
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Q. 오피스텔과 빌라의 투자의 가치가 어디가 좋은가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 매수후에는 가격상승은 좀처럼 일어나지 않습니다. 투자자들 또한 시세상승보다는 운영하며 수익을 얻는 수익률을 중심으로 생각하고 투자를 하고 있습니다.오피스텔 투자는 주택보다는 4배정도 많은 세금을 내야하기 때문에 투자에 신경을 쓰셔야 합니다.단순히 빌라보다 월세가 높다 하더라도 세금측면에서 보면 매우 실이 많은 투자이기도 합니다.같은 2억짜리 오피스텔이라 하더라도 취득세로 약 천만원 정도를 세금으로 내야 하지만 빌라의 경우 임대사업등록을 하고 취득을 할 경우 20만원선에서 내기 때문입니다. 그렇다 하더라도 오피스텔이 빌라보다 많이 투자하기에 안좋다고 보여질 수 있으나 임대료 측면이나 기타 다른 부분을 생각하더라도 더 나은 선택지들도 많으니 이는 잘 비교해봐야 할 듯 합니다.
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Q. 역세권과 학군 중 어떤 아파트가 나을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.어느 지역인지는 모르겠으나 역세권이 더 나을 수도 있습니다. 만약 강남8학군과 같이 해당 지역에서 자녀의 교육이 우선시 되는 지역의 경우 당연히 역새권보다는 자녀의 학업이 중요시 되기 때문에 그만큼 가격이 방어가 잘 되겠지만 일반 지역들의 경우 학군보다는 이동편의가 더 중요하기 때문에 역세권을 선택할 듯 합니다.
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Q. 집주인한테 전세 계약 만료 통보는 어떻게 증거를 남기나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.문자로 미리 전송하고 전화로 해당 내용에 대해서 말씀드리고 이를 녹음하는 것이 좋습니다. 어떤 방식으로든 기록이 남아서 이를 근거로 함면 충분합니다. 단순히 표현하기를 두루뭉실하게 하기 보다는 어느 날짜에 전세만료로 방을 빼고 이사할것 같다는 등으로 말하는 것이 좋습니다.
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Q. 버팀목 대출과 디딤돌 대출의 차이는 무엇이며 어떤 조건에서 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.버팀목 대출은 전세계약시 전세보증금을 대출받을 수 있는 상품으로서 정확한 명칭은 버팀목 전세대출로서 대상에 따라 청년전용 버팀목 전세자금 신혼부부전용 전세자금으로 나뉩니다.디딤돌대출은 주택자금 대출 상품 중에서도 크게 생애 최초로 주택을 구입하는 분들에게 제공되는 내집마련디딤돌대출 상품과 신혼부부 전용 구입자금 대출상품이 있습니다. DSR이 적용되지 않고 금리가 낮은 특징이 있어 많은 사람들에게 인기가 있습니다. 우대금리를 받으면 연 2%대로 이용할 수도 있습니다.버팀목 대출을 신청하려는 자는 19세에서 34세 사이의 가장이나 장래 가장이어야 합니다. 가구 구성원은 모두 주거 공간이 없어야 하며, 주택 관련 대출이나 모기지 대출이 없어야 합니다. 부부 연합 순소득은 5,000만원 이하이어야 합니다. (신혼부부 등은 6,000만원 이하 가능)
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Q. 미분양 아파트들은 어떻게 처리되는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.미분양 아파트는 주택 건설업체가 입주자 모집 공고를 내고 입주자를 모집했으나, 정해진 일정 내에 계약이 되지 않아서 이후에 선착순 계약으로 판매하는 아파트를 말합니다. 미분양 아파트의 경우 처음에는 옵션 등을 무료로 넣어주거나 중도금이자 면제 등의 혜택을 주고 마지막까지 나가지 않는 아파트의 경우 회사 보유분으로 가지고 있거나 매우 낮은 가격으로 할인하여 분양하기도 합니다. 하지만 할인분양을 하게될 경우 이미 분양 받아 입주한 사람들은 당연히 반대를 하겠지만 투자라는 것이 원금 보전은 없는 것입니다. 항상 리스크는 존재하고 이는 과거에도 발생했던 현상입니다.
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Q. 월세로 사는동안 보일러가 고장나면 누가 수리 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세나 월세 모두 같은 논리로 적용시키면 되며, 임대인의 의무 (민법 제634조) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 임대인의 의무 중에서 '수선' 의무라는 것이 존재합니다. 전세나 월세의 임대차계약에서 포함되어있는 옵션 사항에 대해 노후화로 인한 고장이나 파손이 생겼을 때에는 임대인이 그 수리 비용을 부담하는 것이 맞습니다.하지만 임차인의 과실이나 실수로 인해 고장이나 파손이 되었다면 임차인이 수리 비용을 지불하여 수리해야 합니다. 만약 임대인의 수선 의무가 특약 사항에 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌린 경우에도 보일러, 세탁기, 냉장고 등 기본 설치 부분의 교체, 파손의 수리, 대규모 수선에 대해서는 면제가 되지 않습니다.
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Q. 재개발은 어떻게 해서 결정이 되는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재개발이란 오래되거나 낙후된 지역을 허물고 새로 재건축하는 행위를 말합니다. 쉽게 이해하면 매우 오래되어 낙후된 지역을 한데 묶어 전체적으로 기반시설부터 갈아 엎어 버립니다. 그러므로 서로의 이해득실과 다시 입주가 불가능할경우 보상에 대한 부분등으로 많은 의견이 오가게 되기 때문에 재개발의 경우 매우 오랜 시간이 걸립니다. 재개발을 추진하기 위해서는 건축물 소유자 총수의 3분의 2이상의 동의로 사업시행인가를 받을 수 있습니다. 단, 공사착수 전까지 건축물 소유자 총수의 80% 이상 동의를 받도록 하고 있으며 이는 주민합의 성숙을 기함으로써 동의하지 않은 주민에 대한 문제점을 보완하기 위한 것입니다.
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Q. 예전에는 후분양을 많이 했다고 하던데 왜 선분양으로 바뀐건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.선분양 아파트는 건축을 위한 토지를 마련한 뒤 착공과 동시에 입주자를 모집하는 방식입니다. 시행사 입장에서 보면 입주자로부터 건설자금 등 대금을 빠른 시일 내에 조달받을 수 있기때문에 건설 자금 확보가 용이했습니다. 따라서 주택 공급이 원활하게 이루어지게 됩니다. 수분양자 부동산이 상승하기 전에 빠른 시일 내 계약이 가능합니다. 하지만 건물이 완공되기도 전에 대부분의 금액을 납부해야 되는 점에서 계약자들의 위험 부담이 증가할 수 밖에 없습니다. 문제는 시행사나 시공사가 부도나 파산이 되는 경우 분양금을 보전받을 수 없는 가능성이 존재하고 실물 확인 없이 건축 계획만을 보고 목돈을 지급해야 한다는 점에서 부실시공과 같은 문제가 발생할 확률이 높아집니다. 최근 lh순살아파트나 부실공사처럼 각종 부실시공 문제가 발생하게 됩니다. 게다가 입주까지 꽤 오랜 기간이 소요되므로 전매가 빈번하게 발생하여 투기가 과열될 수 있고, 이는 부동산 가격 상승을 불러일으킬 수 있습니다.후분양 아파트는 공사가 60~80% 이상 진행되었을 때 모집하는 방식입니다. 완공이 얼마 남지 않은 시점에서 이루어지기 때문에 계약자들이 시각적으로 확인할 수 있는 부분이 많아지는 만큼 부실시공과 하자의 위험성이 줄어든다는 장점이 존재합니다. 하지만 별도의 자본 조달 없이 건설이 이루어져야 한다는 점에서 시행사가 자금을 확보하는 데에 어려움이 따를 수 있고, 건축 자재비나 인건비가 상승할 경우 이를 모두 반영하여 금액을 책정하므로 초기 계획보다 분양가가 올라갈 가능성이 높습니다. 또한 계약 이후 이른 시일 안에 입주할 수 있는 장점이 있지만 그만큼 대금 납부 기한이 줄어들기 때문에 입주자들은 미리 자금 마련 계획을 세워놓아야 합니다.선분양은 시행사에 유익한 방식이라고 볼 수 있으며, 후분양 제도는 분양권자에게 유리한 제도라고 할 수 있습니다. 최근 부동산 공급 및 가격급등으로 인해 후분양을 굳이 해야할 필요가 없는 상황이었기 때문에 선분양으로 미리 자금을 조달받아 개발했으나 최근 부동산 경기 악화 등으로 다시금 후분양으로 바뀌고 있는 추세입니다.