자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 이사 갈때 못자국 없애 주고 가야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.네 맞습니다. 임대인에게 못자국에 대해서 말씀드려서 대신 매꾸게 하거나 매꾸고 나서 티 안나도록 관리해야 합니다. 원상회복의무로 벽에 구멍을 냈다면 구멍을 매꿔주어야 합니다.
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Q. 도배장판을 훼손하면 물려 줘야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.도배 장판을 험하게 사용하여 파손으로 인한 교체등은 단순히 기간이 지났다고 해서 물어주지 않아도 되는것이 아닙니다.민법615조에는 임차인은 계약만료시 임차물을 원상에 회복할 의무인 원상회복의무라는 것이 있습니다. 원상회복의무란 원래 상태대로 되돌려 놓는 것을 의무로 하는 것을 말합니다. 아파트, 오피스 등의 임차계약 시 맺으며, 계약기간 종료 시에 계약개시부터 종료 시에 이르기까지 실에 부가된 물건을 제거하여 원상으로 회복하는 것을 말합니다.단, 원상회복이란 계약할 때와 아주 똑같은 상태로 되돌리는 것을 요구하는 게 아니라, 계약에 기초하여 통상 사용한 범위 내에서 시간의 경과에 따라 자연스레 노후화되는 부분은 그대로 반환해도 좋다는 게 통설입니다. 상가가 오피스 임차 퇴거 시 원상회복 비용을 놓고 분쟁이 발생하므로 입주 시 사진 등을 찍어 놓는 것도 좋은 방법의 하나입니다.
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Q. 전세든 집에 욕실 형 광등 불이 나가서 내선수리 했을때 주인한테 청구가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집주인 분에게 지금 발생했던 일에 대해서 말씀해보세요. 그정도는 집주인분이 충분히 청구한 금액을 돌려줄듯 합니다.
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Q. 재개발 지구로 선정이 되었는데 집을 팔기 싫을 경우는 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.다른 매수자에게 매도하면 됩니다. 반대를 계속할 경우 이에 집값을 지급받아 떠날 수도 있습니다. 재개발로 선정되었을 경우 그대로 유지하기는 어렵습니다.
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Q. 반지하가 생기게 된 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.반은 지상에, 반은 지하에 위치하고 있는 주거공간, 주거형태를 의미합니다. 채광창은 사람이 밖에 섰을 때 발쪽에 위치하고 있으며, 옥탑방과 반대인 듯하면서도 비슷한 공간으로 하나의 주택으로서는 사실상 최저 수준의 주거지입니다.70년대부터 존재하던 반지하 집들은 오래된 공간 특성상 나무문인 경우도 꽤 많고 그 나무문이 썩어 문의 기능이 아예 상실된 반지하 집들도 많습니다.반지하의 정의가 지면에서 계단 1개만 내려가면 되므로 이를 이용해서 지면보다 아주 약간 낮은 형태의 반지하층을 만듭니다. 이렇게 하면 건축법 상으로는 n층짜리 건물에 n+1개 층을 넣을수 있기 때문에 최대 층수가 제한된 대지에서 제한보다 1개 층을 더 넣을수 있어서 집주인에게 유리하게됩니다.반지하 방이 계속 존재하는 이유는 바로 그 단점 때문에 보통의 집보다 전월세 가격이 훨씬 저렴하기 때문입니다. 즉, 주거비를 감당하기 힘든 저소득층 사이에서 꾸준히 수요가 있으며, 그 지역이 재개발이 될 경우 반지하도 엄연히 주택으로 인정받으므로 입주권을 얻을 수 있습니다.
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Q. 신용등급이 낮아도 집담보 대출 받을 수 있는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출의 경우 신용등급이 좋지 않아도 나오기는 하나 이에 대한 한도가 안나와서 기 대출이 있다면 한도에 막혀서 안나올 수있고 혹여 1금융권의 경우 대출이 막힌다면 2, 3금융권에 방문하여 상담받아보시면 될 듯 합니다. 다만, 이자율이 높은것은 감안해야 합니다.
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Q. 주택청약 계속가입해야 할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주탹청약에 많은 청약부금을 넣는것보다는 유지하되 많는 금액는 비워두시는것이 좋습니다. 기본적으로 서울의 공공분양을 노리는것이라면 당연히 매달 10만원씩 넣으면서 추후에 나오는 청약을 넣어서 당첨되는것이 맞으나 이를 제외한 지역의 청약같은 경우에는 계속적으로 많은 돈을 넣기보다는 적은 금액 혹은 납입 중지를 해도 무방합니다. 다만 넣은기간이 길다면 해지하기보다는 그대로 들고가는것이 나아보입니다. 이전에도 이와 같은 미분양사태는 일어났고 또 반복되겠지만 적절한 시기에 분양받아서 시작하는것도 좋습니다.
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Q. 전세제도는 언제부터 나온 제도인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우리나라의 전세 제도는 전 세계에서 거의 유일합니다. 전세 제도는 우리나라의 독특한 주택임대차 제도입니다. 전세 제도가 도입된 것은 주택금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 나타났다고 볼 수 있습니다. 집주인은 부족한 주택구입자금을 전세자금을 이용하여 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택의 절반가격 정도에서 주택을 임차하는 것이 득이 되기 때문입니다.우리나라에서 전세 제도가 유지되고 있는 것은 그간 주택시장에서 가격상승이 이어져 왔기 때문입니다. 주택가격이 상승하면 소유자는 주택매수에 필요한 자금의 일부를 전세자금을 통하여 무이자로 빌리는 효과를 누릴 수 있으며, 이를 통해 가격상승에 따른 자본이득을 얻을 수 있었습니다.우리나라 전세 제도의 기원은 1876년 강화도 조약 이후 비롯되었다고 합니다. 당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구를 개항하면서 일본이 머무는 곳을 만들고 농촌 인구가 이동하면서 서울의 인구가 급격히 늘어났습니다. 집이 부족하게 되자 자신의 집을 마련하지 못한 사람들이 일정한 돈을 맡기며 다른 사람의 집에 들어가 살았던 것입니다. 이후 6·25전쟁과 산업화 과정에서 도시의 주택난이 심화되었고 이 과정에서 전세 제도가 완전히 자리 잡게 되었습니다.
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Q. 분양가 상한제가 적용되는 기준이 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양가상한제는 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택에는 의무적으로 적용되며, 민간택지의 공동주택에도 일정 요건 및 심의를 거쳐 적용됩니다. 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정은 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙'에 따라 기본형건축비, 건축비 가산비용, 택지비를 합산하는 방식으로 계산됩니다. 이때 기본형건축비는 국토교통부가 매년 두 차례 발표하며, 건축비와 택지비 등의 원가에 정부가 허용하는 적정 이윤을 더한 가격 이상으로는 분양가를 높일 수 없습니다. 이 제도에 적용되는 주택을 분양할 때는 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 하며, 입주자 모집 공고안에 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시하여야 합니다.
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Q. 농지를 취득하면 농사를 무조건 지어야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.비농업인이 농지를 상속받은 경우 최대 1만제곱키로미터 범위에서는 농지취득자격증명 발급이 없어도 소유를 할 수는 있습니다. 원래 농지는 농사를 짓고 작물을 재배하는 등 농업경영을 위한 목적으로만 소유할 수 있는데, 상속으로 인한 어쩔 수 없는 경우까지 농지소유를 제한할 수는 없기 때문입니다. 또한 상속으로 인한 농지취득은 농지취득자격증명 발급을 필요로 하지 않습니다. 농지법에 따르면 상속으로 인한 농지소유는 최대 1만㎡까지만 가능하도록 했습니다. 상속인이 농사를 짓는 농업인이라면 소유의 제한은 없습니다.상속받은 농지에서 직접 농사를 짓지 않아도 계속 소유할 수 있는 방법도 있습니다. 바로 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우입니다. 상속받은 농지를 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하는 경우 해당 농지는 농업경영에 사용되는 것이므로 농지를 처분해야 하는 사유에 해당되지 않을뿐더러 임대한 기간 동안은 상속농지의 소유 상한 1만㎡를 초과해서 농지를 계속 소유할 수도 있습니다. 결론적으로 농지를 상속받은 비농업인은 해당 농지를 한국농어촌공사에 처분을 할지 아니면 위탁 임대를 줄지 둘 중의 하나를 선택해야 합니다.