자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 만료 전 퇴거할 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약기간이 다소 남았다 하더라도 계약기간내에는 새로운 세입자를 구하기 전에는 전세금을 꺼내주기는 어려울 수 도 있습니다. 지금과 같은시기에는 특히 전세금을 못돌려 받는 경우도 많으니 사실상 미리 말씀을 드리고 세입자를 구하는 것으로 미리 말씀드려야 할 듯 합니다.그러면 만약 잘될 경우 계약 만료전에는 전세금을 돌려받을 수도 있습니다. 임대인에게는 미리 말하여 자금을 모색할 수 있는 시간이 필요합니다.
부동산
Q. 부동산 관련 소식을 접하다 보니 건설자재비 인상등으로 분양가가 오를듯 한데 이러면 청약통장이 무의미?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약이란 제도가 득이 될 시기가 있고 지금과 같이 무용지물 혹은 쓸모없는 시기가 있습니다. 이는 과거에도 계속적으로 반복되었던 것이고 과거에도 한때는 청약으로 많은 부동산 붐이 일어났지만 그와 더불어 경제 악화로 인해서 청약을 거들떠도 안보는 적도 많았습니다. 이는 부동산 경기에 따른 제도 및 심리 변화로 일어난 것이니 이왕 가입해 놓은 청약에 많은 돈이 들어 있다면 깨서 다시 가입해도 무방하나 일정 한도 부분에 대한 금액 정도만 있다면 가지고 있다가 좋은 청약 건이 나오면 신청해보는 것도 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 투기과열지구는 어떤조건으로 지정이 되는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.정부가 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역을 지정하여, 투기 억제를 위해 관리하는 지구를 말한다. 투기과열지구 지정요건에 해당하는 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격 안정화를 위해 필요하다고 판단 시 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 이의 지정과 해제를 할 수 있습니다. 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 가운데 1. 최근 2개월간 해당 지역 공급 주택의 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하의 주택 청약경쟁률이 10 대 1을 초과한 경우 2. 주택사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우3. 주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우4. 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우
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Q. 부동산이 2곳이면 복비도 2번 내야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산이 두 곳이라 하더라도 한 곳 혹은 각각 중개수수료의 일부를 지급하면 됩니다.만약 공인중개사 중에서 일부 특약처럼 우선하여 특별한 사정이 있는 경우 그 사정에 맞게 지급하면 됩니다.
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Q. 근저당 설정 높은집 전세계약 해도 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.저라면 계약을 진행하지 않을 것입니다. 애초에 전세가가 높게 설정되어 있을 뿐 아니라 해당 전세가율이 매우 높아서 저라면 추천하지 않을 듯 합니다.
부동산
Q. 아파트 지하주차장 2층으로 만들면 공사비가 엄청 많이 드나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지하를 파는 것은 매우 비용이 많이 듭니다. 올리는 것은 비용이 크게 들지 않지만 지하를 판다는 것은 비용차이가 매우 크기때문에 요즘에는 지하로 파는것이 아닌 주차 타워처럼 짓고 그 위에 생숙시설을 짓는 등으로 지하를 파는 것보다 수익성을 지킬 수 있습니다.
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Q. 지주택은 왜 원수에게나 권하라고 하는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역주택조합 즉 지주택의 경우 사업진행 하다가 좌초되는 경우가 매우 흔하며 제대로 진행되는 지주택은 보기 어렵습니다. 서울의 경우에도 최근 15개 중에서 2개정도 진행이 되었으며 이또한 매우 기간이 오래걸린 경우도 많습니다.또한 이러한 지주택 사업은 계속해서 돈을 쏟아 부어야 하며 언제 지어질지 미지수 이기에 잘 되어서 건물을 짓는것도 정말 어렵습니다.
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Q. 계약취소할때 부동산 수수료 얼마주면 되는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.매매든 전·월세든 부동산 계약 취소 후 중개수수료 지급 여부는 동일합니다. 매도인(임대차의 경우 집주인)과 매수인(세입자) 간 계약이 유효하게 이뤄졌다면, 이후 한쪽에 의해 또는 당사자 간 합의로 계약이 취소돼도 거래 당사자는 공인중개사에게 중개수수료를 줘야 합니다. 단 공인중개사의 고의 또는 과실이 없는 경우에 가능합니다. 공인중개사법 제32조 1항 '개업 공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있습니다. 하지만 법과 현실은 조금 다른데 계약 취소에 과실이 없는 자가 이 계약금을 가지게 되고 이에 따라 중개수수료 즉 소정의 보수를 받도록 하고 있습니다.
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Q. 용도지역의 각 건폐율과 용적율을 알수있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.용도지역에는도시지역인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역용적률 건폐율 일반주거지역 제1종100% ~ 200% 60% 이하/ 제2종150% ~ 250% 60% 이하 / 제3종200% ~ 300% 50% 이하/ 전용주거지역제 1종50% ~ 100% 50% 이하 / 제2종100% ~ 150% 50% 이하 / 준주거지역200% ~ 500%70% 이하/관리지역도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역농림지역도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역자연환경보전 지역자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역
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Q. LH주택을 계약을 하려고하면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청년이나 대학생이 학교에 다니고 직장을 다니는 데 도움이 되도록 교통이 편리한 곳에 국가에서 건립한 공공임대주택이 있습니다. 모집 공고일을 기준으로 조건들을 판단하는데 해당 날짜에 요건을 충족해야 합니다. 또한 당첨을 포기하거나 계약 해지할 때는 불이익이 생길 수 있으니 참고하셔야 합니다. 다만 재계약이거나 예비로 선정된 이후 2년이 지났을 때는 공고날짜의 기준이 아니라 계약 체결 시 기준으로 충족하시면 됩니다. 대학생이나 사회초년생의 경우에는 신청인만 자가를 소유하지 않으면 되고 구성원 전원일 필요는 없습니다. 혼인 중이 아니어야 하며 본인 또는 부모의 월평균 급여 합계가 전년도 평균의 100% 이하여야 합니다. 이는 3인을 기준으로 계산한 방법으로 1명일 때는 120% 이하로 정해져 있습니다. 다음으로 행복주택 입주자격 조건의 청년일 때 마찬가지로 전원이 집이 없을 필요는 없고 만 19세에서 39세 이하여야 합니다.혼인을 한 적이 있거나 한 부모일 경우에는 신청인과 세대 전원이 집을 소유하지 않아야 합니다. 혼인 기간은 7년 이내에 태아를 포함해 구성원으로 계산되므로 인원이 많을수록 비율이 높아져 유리합니다. 그리고 고령자 계층의 행복주택 입주자격 조건은 65세 이상이어야 하며 자산 기준을 충족시키면 됩니다. 마지막으로 주거 급여수급자 계층은 해당 증명서를 보유한 것으로 증명이 됩니다. 이밖에 산업단지 근로자는 입주 기업의 교육 연구 기관에 다니고 있어야 하며 1년 이상 근무 중이어야 합니다. 또한 청약 종합저축을 보유하고 있어야 합니다. 또한 분양이 전환되지 않고 입주 시까지도 조건이 유지되어야 하므로 유의해야 합니다. 또 중간에 자격 검증이 있으므로 임대차 종료 시까지도 자격이 유지돼야 합니다. 추후 갱신을 할 때도 지속되므로 조심해야 합니다.