자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 전세사기를 예방하기 위해 어떤 조심해야 할 점이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.시세가 40억원하는 건물에 대출이 80% 약 32억원으로 등기부에 적혀있다면 어느 누구도 계약을 하지 않을 것입니다. 그래서 사기를 칠때에는 쪼개기 대출을 하는 것입니다. 층별로 대출을 받는다면 등기부에 나오는 채권액은 그에 대한 표기만 나오게 되기 때문에 등기부상에는 대출이 매우 적게 책정되어 안전하다고 느끼게 하는것입니다. 또한 전세사기를 할때에는 공인중개사도 합심하여 사기를 쳐야하기때문에 가족이나 오래된 지인들이 함께 하게 됩니다. 공인중개사라는 점을 이용하여 이를 악용해서 사기를 했다고 보면됩니다.쪼개기대출'은 층이 여러개로 되어 층별이나 호수별로 조금씩 나누어서 공동담보로 잡고 대출을 받는 것이라고 생각하시면 됩니다.사기를 당하지 않으려면 직접 부동산 등기부 보는 법부터 세세하고 꼼꼼하게 확인해 보는 것이 가장 좋습니다.전세사기 예방방법으로는 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 다음으로는 임대인의 미납 세금을 확인하고 송금은 반드시 임대인 계좌로 해야 한다는 것입니다. 그리고 등기부는 공신력이 없지만 그래도 근저당을 확인해야 하며 반드시 소유권을 확인하는 것입니다. 마지막으로는 해당 부동산 건축물이 불법건축물인지 확인하여 대출등의 문제가 없는 부동산인지 반드시 확인해 보아야 합니다.
부동산
Q. 과밀억제권역이랑 규제지역이 같은 말인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.과밀억제권역은 수도권 중 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 말합니다. 주로 서울 경기남부 경기 북부에 이 권역이 설정되어 있으며 그 외에 강원도 충청이남 경상도의 경우 대부분 과밀억제권역에서는 제외되어 있습니다. 과밀억제권역은 이미 시가화가 진행된 곳이어서 토지투자하는 분들이 투자를 하러 진입하기에는 이미 지가가 높게 형성되어 있는 곳입니다.부동산 대출을 받음에 있어서 과밀억제권역과는 크게 연관은 없어보입니다. 다만, 가계대출이 아닌 사업자대출의 경우 아무래도 혜택을 더 많이 받는 곳은 성장관리권역의 경우 혜택이 보다 많기 때문에 더 나을 수는 있습니다.
부동산
Q. 전세기간 연장 시 반드시 계약서를 작성해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세 연장시 계약서를 반드시 다시 작성해야 하는것은 아닙니다. 계약은 서로의 의사 합치로 이루어지며 같은 조건의 계약일때 임차인이라면 다시써도되고, 그냥 지나가도 묵시적갱신이 되니 상관없습니다. 만약 문제발생소지를 줄이기 위해서는 이 내용에 대한 카카오톡이나 그 근거들을 가지고 계시기 바랍니다.
부동산
Q. 상가 입지분석 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가들의 입지는 한동안은 변하지 않다가 최근에는 계속해서 이동하고 있습니다. 그 이유중에 하나는 상가의 월세에 관한게 매우 크고 그만큼 업종의 변경이 자주 일어나 갈피를 못잡는 곳이 많습니다.입지를 분석하기에 앞서 상가의 일반적인 특성부터 알아야 합니다. 강남권의 상가가 비싼 이유중에 하나는 땅값이지만 그중에서도 입지가 좋은 곳은 유동하는 인구가 많고 그만한 소비가 이루어지는 곳이 입지가 좋습니다. 단순히 지나가는 인구만 만다고해서 비싸고 좋은것이 아닌게 정류장 인근에 음식점보다는 편의점이 많은 이유도 그 한가지 입니다.상가의 입지는 유동인구 및 상가를 둘러싸는 주변의 점포들 그리고 임대료의 상승과 임대수익률 등 매우 복잡하지만 간단히 생각하면 많은 사람이 모이고 임대료 부담은 적으며 수익이 좋은 곳이 매우 좋습니다.
부동산
Q. 안녕하세요 ᆢ작은 상가를 임대중인 임대인 입니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차관계가 지속되는 것을 말합니다. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다.묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.
부동산
Q. (전세) 임차인 벽지 원상복구 의무
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.어떤 상황인지는 정확히 모르나 도배업자는 임차인의 잘못인지 구조상의 오류인지 알듯 합니다. 물론 누구의 책임에 따라 문제가 있는지는 모르겠으나 만약 특약에 그러한 것이 있다면 이는 충분히 인지 하고 계약한 것인지 애초에 그러한 도배 상태가 문제가 없었는지 등을 잘 파악해 보시기 바랍니다.물론 안내겠다는 것은 아니지만 아무래도 특약이란 것이 괜히 있는 것은 아니며 업체측에 부분 보수로 티안나게 할 경우 미리 임대인에게 말하고 했으면 좋았을듯 합니다.
부동산
Q. 전세 만료전에 집주인 집을 팔겠다고 빼달라고 했습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아무래도 집주인 분이 매도를 하여 전세를 빼야 하는 상황인것 같네요. 만약 주변의 전세가가 하락인 상태라면 지금 같은 상황을 잘 이용하는 것도 괜찮을듯 합니다.아무래도 이사라는것이 갑작스럽게 벌어진 것이고 그만큼 이사비용및 수고를 더 하기 때문에 단순히 100만원이라고 하기보다는 조금 더 협상을 해서 올려받는것도 좋을 듯 합니다. 8개월이란 시간은 다소 많이 남은 시기이기도 하구요.
부동산
Q. 건축 용어 중에 지구 단위계획이란 어떤 뜻을 가지고 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지구단위계획이란 크게 말하면 도시관리계획을 말합니다. 지구단위계획은 유사한 제도의 중복운영에 따른 혼선과 불편을 해소하기 위하여 종전의 「도시계획법」 에 의한 상세계획과 「건축법」 에 의한 도시설계제도를 도시계획체계로 흡수 · 통합한 것이며, 이 중 제2종 지구단위계획은 비도시지역의 난개발 문제 해소와 계획적 · 체계적인 관리를 위하여 「국토이용관리법」 과 「도시계획법」 이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 으로 통합되면서 도입된 제도입니다. 지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 · 용적률 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등의 내용이 포함되어야 합니다. 지구단위계획은 단순히 외곽선을 그어 전체적인 경계만 표시합니다.
부동산
Q. 모친상으로 월세계약 중도해지시 보증금 반환여부 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약만기 전에 월세를 빼야 하지만 마땅치 않은것은 서로 협조를 해야합니다. 물론 임차인 사망으로 인해서 공실이 발생하는것을 임대인에게 강요할 수는 없습니다. 누군가 들어와 살거나 혹은 다시 임차인을 구할 때까지 빠르게 구해지는게 최고일 거라고 보여집니다.
부동산
Q. 아파트와 오피스텔의 차이점 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 겉으로 비교하기는 일반인의 입장에서 어려워 보이지만 실제로는 매우 크게 차이가 납니다.아파트란 한 건물내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택을 말하며, 5층 이상의 영구건물로 한 가구씩 독립하여 살 수 있게 건축되었습니다. 4층 이하라도 허가 받은 건물이거나 주상복합 아파트도 아파트에 해당됩니다. 오피스텔이란 건축법상으로는 업무시설로 분류되어 있어 사무실과 주거의 기능을 겸한 건물을 말합니다. 건축상 업무시설로 주거와 사무공간 겸용으로 주택은 아니지만 주택용도로 활용이 가능합니다. 오피스텔과 도시형생활주택은 개별 등기도 가능합니다. 아파트는 주거용건물이지만 오피스텔은 주거용과 사무용으로 겸용이 가능합니다. 또한 주된 법이 다른데 아파트는 주택법을 준용하고 오피스텔은 건축법을 준용하고 있습니다.