자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 전세계약서 특약사항에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.제한물건은 소유권을 제한함으로써 그 위에 성립할 수 있으며 스스로도 그 내용에 있어서 제한을 받게 되는 물건입니다. 민법상으로 지상권 · 지역권 · 전세권 등의 용익물권과 유치권 · 질권 · 저당권 등의 담보물권 등은 모두가 제한물권입니다. 소유권이 물건을 전면적으로 지배하고 자유로이 이용할 수 있는데 대하여 제한물권은 어떤 특정한 목적을 위해서 일시적으로 물건을 지배하는 권리인데 불과하여 이러한 의미에서 소유권과 대립되는 개념입니다.
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Q. 지방 기준 안전한 전세가율 기준에 대해 알려주세요~
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.수도권 지방 상관없이 전세가율의 경우 70%이상은 매우 위험합니다. 물론 지역마다 다르겠지만 전세가율이라는 것은 매매가 대비 전세가격으로 사실상 서울의 아파트의 경우 50%정도가 흔한편입니다. 지방이라 하더라도 전세가 하락 및 부동산 가격상승의 급격한 상승이 많이 부족한 지역의 경우 전세가율 60% 이상만 하더라도 위험한 편입니다. 물론 위험하다고 하여 모두 문제가 있다고 보는 것이 아닌 단순히 안전할 수 있지만 그렇지 않고 리스크가 있다고 하는 것이니 사실상 80%라 하더라도 좋은 임대인 올바른 투자개념을 가지고 있으신 분을 만난다면 충분히 안전하게 전세를 들어가 나올 수 있습니다. 뉴스에서 흔히 전세사기 등으로 문제가 발생하는 것은 한 집단이 다수의 주택을 상대로 하는 것이니 너무 염려치 않으셔도 됩니다.
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Q. 아파트 재건축 절차와 기간이 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축 과정은 매우 길고긴 여정입니다. 재건축 단지로 선정되고 이에 안전진단 및 조합설립과 조합원과의 협의 등이 매우 오랜 기간 소요됩니다. 우선 재건축 과정에 대해서 살펴보면 정비계획수립 - 안전진단 - 정비구역 지정 - 추진위 승인 재건축의 첫시작은 정비 기본계획 수립을하고 안전진단을 하게 되는데 이는 건물이 노후되고 문제가 있는지 검사하는 과정입니다. 이 과정에서 시간이 많이 필요하기 때문에 재건축 사업을 진행하는 데 있어 매우 긴 기다림이라고 볼 수 있습니다. 다음 과정으로 정비구역 지정이 이루어지고, 조합 전 단계인 추진위원회 승인이 진행됩니다. 이 과정은 대략 3년 정도의 시간이 소요됩니다. 조합설립- 시공사 선정다음 과정으로 조합 설립이 있는데, 조합원들의 동의 조건이 전체 소유자의 3/4, 그리고 각 동별 과반 동의를 얻어야 합니다. 이후 조합설립이 되면 시공사 선정 단계가 진행되며 입찰을 통해 조합원들의 투표를 거쳐 선정이 완료됩니다. 사업시행인가 - 자산평가 - 분양신청조합과 시공사 선정이 마무리가 되면 다음으로는 사업시행인가의 과정이며 시군구청장으로부터 최종적으로 확정을 받고 인가하는 행정 절차로 확정이 되면 본격적으로 재건축 사업이 진행됩니다. 이후 감정평가로 분담금을 책정하여 이를 토대로 희망하는 분양부동산의 평형대를 신청하게 됩니다. 관리처분 계획 - 이주 및 철거 - 동 호수 추첨 - 착공 - 분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산관리처분계획은 구체적인 철거와 건설, 분양 계획 등을 수립하는 단계로 비례율이 결정되면 조합원에 따른 권리가액도 확정이 되고 여기서 정확한 분담금도 계산이 됩니다. 이 과정이 마무리 될 시점에 이주가 진행되고 철거가 됩니다. 그러고 나서 동호수 추첨을 하고 착공이 시작됩니다. 조합에서 착공을 신고하면 일반분양을 받을 수 있는데요. 준공인가가 되면 실제 입주가 가능하고, 몇 개월 뒤에 공사가 완료되었음을 말하는 이전고시가 됩니다. 그러고 나서 최종적으로 청산이 되면 재건축 사업이 마무리된다고 할 수 있습니다. 이러한 일련의 과정들이 문제 없이 흘러갈 경우 약 10년정도 흐르게 됩니다.
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Q. 집주인에게 계약갱신청구권 할때 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.맞습니다. 지금의 경우 앞으로도 전세계약을 갱신한다고 하면 되지만 만약 재계약을 할 경우에는 그 당시 전세계약이 하락할 경우 이에 대한 부분을 감안하여 돌려받거나 역월세 개념으로 하면 됩니다.
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Q. 표준공시지가와 개별공시지가의 차이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.표준지공시지가의 경우 국토교통부장관이 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 공시한 적정가격을 말합니다. 쉽게 말해서 표준을 잡아 공시지가를 정한 것입니다. 표준지공시지가를 조사 평가 및 공시하는 목적은 크게 조세 및 부담금 부과의 기준으로 삼기 위해 정합니다. 즉, 세금을 산출하는 기준으로 표준지공시지가를 사용하게 됩니다. 감정평가사들이 표준지공시지가를 조사 평가하여 공시하면, 그 후 지방자치단체에서 표준지공시지가를 기준으로 나머지 토지에 대한 가격을 조사 산정하여 공시하는 것입니다.개별공시지가의 경우 표준지공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당 가격입니다. 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장·군수·구청장 등이 조사하여 산정한 공시지가로, 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정합니다. 개별공시지가는 양도소득세·증여세·상속세 등 국세와 재산세·취득세 등 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.즉, 표준지와 개별공시지가의 경우 국토교통부장관이 그리고 시군구청장 등이 산정하는 차이가 있으며 이는 조세부과 관련하여 주체와 사용목적등이 다릅니다.
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Q. 반전세의 장단점 개념에 대해서 알고 싶어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.반전세는 보증금에 대한 부담감을 줄여보고자 일정의 보증금과 더불어 매월 월세가 더해지는 방식을 말합니다. 전세라는 제도와 월세의 제도를 합한 개념입니다. 보증금을 높이고 월세를 줄여 지급하는 방식입니다.반전세의 장점으로는 임대인 임차인 모두 만족할 수 있습니다. 임대인의 입장에서는 반전세인 경우 매달 수입이 생길 뿐만 아니라 보증금이 크게 부담스럽지 않기 때문에 세입자 구하기가 비교적 쉬우며, 임차인도 보증금을 비교적 적은 금액으로 원하는 주택을 임차할 수 있는 장점이 있습니다.또한, 큰 목돈을 마련하기 위해 대출을 받게 될 경우에는 요즘같은 고금리로 인한 이자 부담도 있기 때문에 임차인도 반전세가 유리할 수 있습니다. 매월 분할해서 내는 월세 또한 경제적인 측면에서도효율적일 뿐만 아니라 비용에 대한 부담이 덜할 수 있습니다.하지만 단점으로는 장점의 반대로 임차인은 매월 월세를 내야 하기 때문에 완전한 전세의 개념보다는 월세와 이자를 내야하는 부담이 있음며, 반전세의 경우 특별하게 법적으로 정해져 있는 기간이 없음으로 임대인과 충분히 합의로 인해 계약기간을 결정할 수 있기 때문에 만기에 대한 불안함은 존재 합니다. 다만, 2년이 아닌 1년으로 할 경우 임대차보호를 받을 수 있기 때문에 2년이 아닌 1년으로 계약하는 사람들도 있습니다.
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Q. 재건축등에서 내가 산 부동산이 입주권대상이아니라 현금청구권대상이 된다면 어떻게 평가해서 청구해주나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.현금청산자는 시세보다 낮은 감정평가액으로 보상을 받게됩니다. 그렇기 때문에 조금 손해보며 현금청산을 해야 하는데 재건축에서는 매도청구권을 사용한 것입니다.
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Q. 1세대 다물권자들의 재건축 재개발 부동산을 구입할경우 입주권은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.1인 다물권자는 개인이 혼자서 다주택을 가지고 있습니다. 이것을 매수하는 매수자는 1주택을 제외하고는 현금청산자가 될수도 있습니다.1세대 다물권자는 가족구성원 부,모, 자녀가 각각 1주택을 가지고 있는 상황 입니다. 과거에는 이것을 매수하는 매수자 각각에게 조합원입주권을 받을수 있는 대상이 되었습니다. 하지만 2023년 6월 대법원 판결에 의하여 1인 다물권자와 같이 1주택을 제외한 나머지 주택은 현금청산의 대상이 될 수 있습니다. 즉 모두 시가로 청산자가 될 수 있습니다.
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Q. 재개발과 재건축의 조합에서 반대할경우 추후 조합 설립시 반대하는 사람들의 분양입주권은 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축을 결의한 주택 소유주들이 재건축에 반대하는 소유주에게 집을 팔라고 요구할 때 반드시 전원이 공동으로 매도청구권을 행사해야 하는 것은 아닙니다. 재건축에 반대하는 소유주에게 지분의 매도를 청구하는 소송을 통해서. 집합건물법에 따라 전체 소유자 80％ 이상, 토지 지분의 80％ 이상의 찬성으로 재건축이 결의되면 재건축을 반대하는 다른 소유자를 상대로 지분을 시가에 매도할 것을 요구할 수 있습니다.
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Q. 월세를 살고 있으면 계약기간이 다되었으면 자동연장이 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 이전과 동일한 조건으로 자동 계약 기간이 연장됩니다. 묵시의 갱신은 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단). 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).