자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 전세로 들어갈 집에 대출이 7억 정도 있어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세가율을 비교해보시면 좋을듯 합니다. 보통 서울의 경우 전세가율은 50%입니다. 이를 넘어가면 조금은 위험하다 하지만 서울 부동산의 가격이 매우 높기 때문에 단순히 10프로 20프로 정도 올랐다 하더라도 크게 문제 될 여지는 없지만 만약 수도권의 아파트의 경우 10억 매매가에 7억 대출이라면 전세 2억원은 매우 리스크가 크기 때문에 이는 추천하는 부동산은 아닙니다.절대 개인의 얘기를 그대로 믿으시면 안되는 것은 항상 의심해야합니다.
부동산
Q. 부동산 계약을할때 어떤걸조심해야되죠?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 매매 계약시에 조심해야 할것들은 정말 많습니다.가장 기본적인 것은 등기부 확인 및 소유주 확인입니다. 물론 요즘에는 공인중개사를 통해서 대부분 확인하겠지만 그래도 반드시 본인이 이에 해당하는 부분을 체크해야 합니다. 아무리 공인중개사라 하더라도 본인이 모두 믿고 맡길만큼의 신뢰를 쌓은 사람이 아니라면 항상 의심해 보아야 합니다.두번째는 가격에 대한 조정이 가능한지 확인하는것입니다. 아파트는 가격이 다른 투자상품들에 비해서 큰 규모로 거래하기 때문에 충분히 가격조정을 통해서 세금부분만큼 잘 조정하여 감면할 수 있습니다.세번째로는 가계약 입금 전 복비 및 정확한 금액이 확실한지 확인해야 합니다. 복비는 어떻게 되는지 확인해야 할 것이 중개수수료는 제외 하고 거래하다가 추가비용처럼 계산해야 할 수 있습니다. 또한 부동산 공인중개사 마다 이에 대한 협의가 되는지 다 다르기 때문에 같은 물건이라 히더라도 여러군데 방문하여 비용을 최소화 하는 것도 좋은 방법입니다.
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Q. 월세 계약해지 조건에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만약 임대인이 임차인의 해지를 원하는 경우 차임연체액이 '2기'의 차임액에 달하는 때에는, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.실제 임대차를 해 보면 보증금이 있기 때문에 차임연체액이 '2기' 나 '3기'에 해당하여도 임대차계약을 해지않고 보증금에서 차감하면 된다는 생각으로 계약을 계속 유지하는 경우가 다반사 입니다.
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Q. 집 앞에 큰 공터가 있는데 어떻게 개발되는 것이 좋을까요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.행정기관이 제일 좋아 보입니다. 다른 무엇보다도 지역의 지속적인 발전과 인구유입을 계속해서 이끌어 낼수 있는 것은 행정기관이 제일 좋습니다.
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Q. 24년도에도 특례보금자리론 상품이 진행될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단은 한시적으로 운영했던 특례보금자리론을 운영했지만 많은 국민들이 원했던 대출인 만큼 내년에도 가계대출이 줄어들게 되면 충분히 다시 할 가능성이 높습니다.지금과 같은 고금리 시기와 더불어 부동산 분양악화로 인해서 가계대출이 심해지고 또한 그만큼 가계부담이 매우 크게 늘어난 만큼 한시적이었던 대출이 끝난것같습니다.다만 내년에 상황이 다시 좋아 진다면 다시 진행할 가능성이 높다고 보여집니다.
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Q. 아파텔이 아파트 평수보다 작게 나오는 이유는?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 차이가 있습니다. 아파트는 공급면적을 분양면적으로 계산 하지만 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 계산합니다. 아파트의 84타입은 전용 면적 84타입을 이야기 하고, 분양면적은 공급면적을 이야기합니다. 오피스텔은 분양면적이 계약면적이라 아파트 보다 더 넓은 범위로 계산을 하기 때문에 아파트와 오피스텔이 같은 평수여도 실제 거주 면적은 오피스텔이 더 작습니다. 그래서 오피스텔의 전용률이 더 낮게 되는 것입니다.
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Q. 부동산계약을하고 5프로계약금을넣었는데 취소한다고하면 어떻게되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약을 체결하였으나, 마음이 바뀌어 계약을 취소할 수도 있습니다. 이때는 민법 제656조 해약금 규정에 따라 매수인은 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 두 배를 상환하여 계약을 해제할 수 있게 됩니다. 이를 해약금이라 지칭합니다. 물론 그 계약금 일부를 조금 받을 수는 있습니다.
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Q. 부동산 계약 거래 이후에는 이제 부동산 중개사분과는 필요시 연락을 못드리는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 계약 완료 후에도 언제든지 공인중개사를 찾아주셔도 괜찮습니다. 부동산을 운영함에 있어서 계속해서 고객을 관리하고 또한 그 고객이 다른 고객을 데리고 오는 등 바쁘거나 할 경우를 제외한 한가한 시간대 등은 언제든지 찾아서 문의하시면 됩니다.
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Q. 월세변동이 없을때 묵시적 연장으로 계약서 안써도 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.단순히 묵시적 갱신에 의해서 본 계약이 갱신되는 경우 새로이 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 다만, 이에 대한 본 계약서가 있어야 하며,잃어버리지 않도록 조심해야합니다. 중개수수료 또한 발생하지 않습니다.
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Q. 도시형생활주택은 주택인가요? 아니면 오피스텔로 속하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.도시형 생활주택은 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형 주택 3종류가 있으며, 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성됩니다. 단지형 연립주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서 주거층은 4층 이하, 바닥면적은 660㎡ 초과로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가하여 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 연립주택에 해당합니다.소형 주택형은 세대별 주거 전용면적이 60㎡ 이하인 주거 형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되, 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지됩니다.건축물의 용도는 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)에 해당하지만, 주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 분양가상한제도 적용받지 않으며, 어린이놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리시설, 외부소음과 배치, 조경 등의 건설기준도 적용받지 않습니다.