자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 계약금을 안 줄 경우 법적 효력이 없을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약금이 없다면 특별한 사정이 없는한 계약취소하더라도 계약금 배액을 배상할 필요는 없어 보입니다.
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Q. 전세 계약을 했는데 층간 소음이 너무 심해요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.단순히 생활에서 나오는 층간소음 만으로는 계약취소 어렵습니다. 계약을 해제 또는 해지하기 위해서는 층간소음이 한도를 넘는 정도의 소음이어야 합니다. 객관적으로 소음측정이 이루어지지 않으면 집주인과 계약해제 사유에 해당하는지 분쟁이 될 수 있습니다. 우선 층간소음이 얼마나 심한지 기기로 측정 및 저장해 두고 한도를 넘어설 정도 인지를 잘 보고 이에 대한 부분을 해제 해지 취소의 절차를 걸쳐야 할 듯 합니다.
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Q. 아파트와 주상복합, 오피스텔형 아파트의 면적재는 방법 차이?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오피스텔과 아파트 등 분양면적 기준이 서로 다르다는 점을 주의하고 투자해야 합니다. 아파트는 공급면적을, 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 표시합니다. 공급면적은 방·거실·주방 등 전용면적과 공용 계단·복도 등 주거공용면적을 더한 값입니다. 반면 계약면적은 앞서 말한 공급면적에 지하층, 관리사무소 등 기타 공용면적을 합한 면적입니다. 오피스텔의 전용면적 비율이 50% 안팎으로 아파트의 80% 수준보다 낮아지는 이유입니다.오피스텔과 아파트는 분양가를 계산하는 방법 역시 다릅니다. 아파트의 ㎡당 분양금액은 총분양가를 공급면적으로 나눈 값입니다. 반면 오피스텔의 ㎡당 분양가는 총분양가를 ‘공급면적+기타공용면적의 합’으로 나누기 때문에 겉보기에는 더 저렴해 보입니다.실제는 오피스텔 84㎡, 아파트 59㎡와 비슷합니다. 그렇기에 오피스텔의 경우 숫자가 더 높아 보여도 아파트로 비교했을 때에는 어느정도 비슷합니다.
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Q. 이사할때 장기수선충당금 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.장기수선 충당금의 경우 아파트 노후화를 막는 공사에 쓸 수 있도록 집 소유주들로부터 걷어 적립해 두는 금액으로, 일상적 공사에 쓰는 수선유지비와 구분됩니다. 장기수선충당금 지출은 미리 장기수선계획을 수립한 뒤 이에 따라 이뤄져야 합니다. 이 금액은 집 소유주가 내는 게 원칙이므로, 세입자는 관리비에 부과된 장기수선충당금을 이사할 때 보증금과는 별도로 돌려받을 수 있습니다. 짐을 빼기 전에 이에 대한 부분을 관리사무소 및 집주인에게 말하여 받아야 합니다. 내가 거주하는 동안 장기수선충당금을 냈기 때문에 이에 대한 부분은 집주인이 다시 채워넣거나 집주인의 돈으로 돌려줘야 하는 것입니다.
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Q. 경매물건중에유치권이 무엇인가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 유치권은 법정담보물권이며, 부종성·수반성·불가분성은 있으나 물상대위성은 없고, 점유로써 공시되므로 등기가 필요없습니다.유치권 관련 법률로는 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있다(민법 320), 유치권자는 유치물의 경매권이 있으며, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 행사할 수 있다(동법 322). 유치권자는 우선변제권은 없으나, 경락인 등이 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제하여야 하므로(민사집행법 91) 사실상 우선변제를 받는 결과가 된다. 유치권자는 별제권(別除權)을 가진다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 411).유치권자는 채권의 변제가 있을 때까지 목적물을 유치할 수 있습니다. 이는 등기의무가 없기 때문에 경매를 진행할 때에는 반드시 직접 방문하여 확인해야 합니다. 물론 거짓으로 경매가격하락을 위한 유치권일 수는 있지만 대부분의 경우 미납된 공사대금 및 자재비용 등으로 유치권을 주장하기 때문에 잘 판단하셔야 합니다.
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Q. 월세를 계약할 때 주의사항은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.권리관계를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 임대차계약전에는 등기부등본을 발급받아 보는 것은 필수적입니다. 등기부등본을 떼어 보면 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매등기 등의 대상물건에 대한 권리관계를 철저히 확인해 이같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 대부분 공인중개사 분이 확인을 하지만 그래도 본인도 신분을 확인해야 합니다. 계약시 상대방이 등기부상의 명의인인지 신분증으로 대조확인해야 합니다. 대리인을 통한 계약인 경우에는 주민등록증을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 받아두어야 하며, 명의자의 배우자나 가족인 경우에도 위임장과 인감증명서를 받아두는 것이 안전합니다. 임대차계약후에는 대항요건을 갖추기 위하여 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 ‘전입신고+거주’ 요건을 충족하여야 대항력 및 우선변제권 등이 생기므로 주의해야 합니다. 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.
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Q. 전세집 벽에 못박거나 가구를 변형할때 특약에 없다면 추가해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.단순히 계약서 자체에 특약사항으로 넣지 않았다 하더라도 괜찮습니다. 임대인의 동의를 구한다는 내용과 그에 대한 대답들을 가지고 있으면 됩니다. 만약 벽자체에 구멍을 뚫을경우 원상회복의무는 있으나 크게 신경 쓰이지 않을 정도로 해놓고 나중에 리모델링 하여 매도할 수 있으니 자세히 여쭤보는 것도 좋을듯 합니다.
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Q. 신규분양 아파트 잔금 못치르면...
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.잔금을 못냈다 하더라도 바로 계약 포기가 되는 것은 아닙니다. 입주 지정기간이 지난 후에도 아파트 잔금을 납부하지 않게 되면, 납부하지 않은 미납 잔금에 대한 연체이자가 발생하게 되며, 중도금 역시 미상환 금액에 대한 연체이자가 발생합니다. 통상적으로 연체 이자율은 8% 내외이며, 지역과 단지별로 조금씩 달라질 수 있습니다. 또한, 입주지정기간이 끝난 다음날부터 입주하지 않아도 관리비, 수도요금, 공용 요금 등의 공과금 및 장기수선충당금 등을 납부해야 합니다. 아파트 잔금을 납부하지 못한 경우 분양계약 해지까지 될 수 있으나, 분양 해지가 되는 경우는 거의 없습니다. 대부분 주택담보대출을 받거나 전세를 놓아 해결하게 됩니다. 아파트는 분양 후 입주까지 상당기간 소요되기 때문에 잔금을 납입할 때 까지 어느정도 여유 있게 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다.
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Q. 청약에 당첨이 되면 돈이 언제 들어가는 거죠?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약 당첨될 경우 분양사무소로 가서 청약계약서를 작성하게 됩니다. 이때로 부터 보통 1개월 내에 계약금을 납부하고 그 후에 2차납부를 하게 됩니다. 첫 달 개시 이후로는 분양계약서를 작성할 때에 다음 납부 및 중도금 집단대출과 혹은 대출을 받지 않을 경우 다음 납입기일 및 잔금일까지 안내를 받게 됩니다.
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Q. 아파트 경매에서 발생하는 세금은 어떤 것들이 있나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.경매로 낙찰 받으면 부동산을 내 앞으로 이전해야 하는 데 이때 취득세가 발생합니다. 경매로 인한 부동산 취득도 일반 취득세와 같이 취득세 과세 대상입니다. 따라서 농지, 주택, 상가 등 경매 가액에 따라 취득세, 교육세, 농어촌특별세를 과세하고, 낙찰 받은 사람은 부동산을 등기 이전할 때 부동산 종류에 따라 낙찰금액의 최저 1%~4.6%의 취득세를 내야 합니다.