자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 부동산 계약을 할 때 구두 계약도 법적 효력이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단은 구두계약도 계약의 하나입니다. 다만, 계약(또는 계약의 해지)은 구두로도 효력이 있으나, 이를 입증하는 것이 곤란한 경우가 있으므로 내용을 상세히 기재하여 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 일반적으로 서면계약을 하고 날인을 하는 경우와 동일한 효력을 갖긴 하나, 계약 당사자가 계약 자체를 부정하거나 계약의 내용을 달리 주장할 경우 입증하기가 쉽지 않습니다. 특히 증여에 관련된 계약일 경우에는 이행 전에 철회가 가능하므로 신용이 없으면 성립하기 어려운 계약입니다.
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Q. 개인회생 중인데 집에서 사려고 하는데 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출은 은행권에 직접 방문해서 상담받는 것이 맞으나 간단하게 말씀드리면 가능은 합니다. 다만, 그 한도에 있어서 다 나올지는 의문입니다. 아무래도 부동산담보대출이라 하더라도 전체적인 개인의 신용도 등도 체크하는 것으로 알고있기에 반드시 은행권에 방문해서 상담받아보시기 바랍니다.
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Q. 제가 사는 지역도 전월세 사기가 극성인데, 사기 당하지 않으려면 어떻게 하면 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.비가올때에는 피해가는 것이 낫습니다. 보증금의 경우 전세사기를 완벽하게 막을 방법은 없습니다. 이를 위한 대비책으로 여러 보완 제도를 활용하는 것이지만 이마저도 사실상 다시 되찾기 위해서는 소송 뿐만아니라 많은 시간이 소요됩니다. 이는 정신적으로도 많은 고통이 따릅니다. 이럴때에는 차라리 월세를 구하여 리스크를 줄이는 것이 나을 수도 있습니다. 게다가 국제 정세 뿐만이 아니라 국내 또한 금리 하락을 위한 시기는 매우 뒤로 늦춰질 가능성이 매우 높은 만큼 전세금 상승 및 부동산 경기 상승을 기다리기엔 많은 시간이 흐르며 이에 따라 전세의 매력은 갈 수록 떨어지게 됩니다. 그렇기 때문에 차라리 보증금을 낮추고 월세가 높은 거주형태가 더 나을 수도 있습니다.
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Q. 전세보증보험 가입을 하려고 하는데 새아파트는 등기가 안나와서 못한데요 맞나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축 아파트의 경우 다소 신경써야 할 것들이 많습니다. 신축아파트의 진행과정을 보면 시행사나 시공사가 아파트를 다 지었다는 사용승인을 받고, 소유권보존등기를 합니다. 청약에 당첨됐던 수분양자는 잔금을 다 납부하면 입주할 수 있고, 잔금을 내는 입주지정기간 전후로 전세 계약이 이루어집니다. 하지만 입주 후에야 집주인의 소유권 이전등기가 가능합니다. 즉, 전세 계약 때 등기부등본이 없게 됩니다. 소유권이 어떻게 돼 있는지, 집 살 때 빚은 없는지 확인하기 어렵게 됩니다. 소유권 이전등기를 받는 데 걸리는 시간은 케이스바이케이스 입니다.인허가가 취소당하거나 문제가 생기면 수년간 지체될 수도 있습니다. 전세사기 방지를 위한 안전장치도 필요없게 될 수 있습니다. 등기가 없으니 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입도 할 수 없습니다. 임차인이 등기에 '내가 전세 세입자'라는 것을 기록할 수 있는 전세권 등기 설정도 어렵습니다. 그렇기 때문에 신축 아파트의 경우 매우 조심해야 하는 것 또한 맞습니다. 전세사기등이 보통 신축빌라에서 이루어지고 있기는 하나 신축아파트 또한 경기 악화로 인해 발생할 수 있는 만큼 항상 조심해야 할 수 있습니다.
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Q. 생애최초 특공은 60제곱미터 이하만 청약할 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.맞습니다. 생애최초특별공급의 경우 부동산의 크기가 59타입으로 매우 작다고 느낄 수 있으나 생애최초의 경우 신혼부부특공이나 여타 큰 규모의 공급물량보다는 잠시 거쳐가거나 혼자 거주하기 좋은 혹은 신혼부부에게 좋은 부동산의 규모를 선택할 수 있게 됩니다. 국민평형이라 불리는 84타입의 경우 보통 가점제로 이루어져 있었으나 최근 부동산 경기 악화로 인해 다소 추첨제로 바뀌고 있기도 합니다. 생애최초 특공은 100% 추첨제입니다. 가점이나 자녀 수에 상관없이 무작위로 당첨자가 결정된다는 뜻이며, 자녀가 없거나 한 명뿐이라면 사실상 신혼부부 특공에 당첨될 가능성은 낮기 때문에 생애최초 특공에 도전하는 편이 낫습니다.
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Q. 신혼부부 집구매할 때 혜택은 어떤 것이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신혼부부를 위한 대표적인 혜택으로는 신혼부부 특별공급 "주택공급에 관한 규칙"에 따라 정책적 배려가 필요로하는 사회계층의 주택마련을 하기위해서 지원을 해주는 일반공급과 청약경쟁 없이 별도로 분양을 받을 수 있는 제도로 1회 가능합니다. 특별공급 청약접수 및 입 주자 선정은 사업주체에서 진행하며 동 호수 배정추첨은 금융결제원에서 일반 공급분과 추첨을 통해 이루어집니다. 신혼부부 특별공급 조건으로는 혼인기간이 7년 이내인 세대에서 1인만 신청 할 수 있으며 결혼하는 날부터 무주택자여야합니다. 전년도 가구별 소득은 최대 140%이하 , 맞벌이 160%이하여야하며 청약 통장은 최소 가입후 6개월,납입도 6개월 이상,각 지역 예치금 기준을 맞추어야지 가능합니다. 각 지역별로 예치금은 다르나 예치금 서울/부산 300만원 이상 , 기타 광역시 250만원 이상 , 기타 시/군 200만원 이상 넣어두어야 합니다.다음으로는 버팀목 대출 상품입니다. 이 상품은 대출과 관련되어 있고 많은 분들이 활용하고 있는 제도입니다. 금리의 경우 2.6%로 지금현재로서는 매우 낮고 신혼부부에게 부담 적은 금리로 되어 있고 두 사람의 연 소득을 합쳐 6천만 원이하일 때 활용가능합니다. 수도권을 기준으로 부동산의 보증금이 3억 원 이하, 비수도권의 경우 보증금 2억 이하여야 가능합니다. 보통 시작을 이 대출금을 통해서 자금조달을 하고 있습니다.최근 증가하고 있는 신혼부부희망타운 줄여서 신희타라고 불리는 이 제도는 대상자 두 사람의 혼인 기간을 합쳐서 7년 이내인 경우에 가능하며 무주택 세대를 위한 주택 분양제도입니다. 특히 혼인 예정인 수도권 대상자들에게는 물량의 30%를 우선 공급하고 있습니다. 신희타의 경우 대부분 신혼부부이기 때문에 쾌적한 주거환경이 형성되기도 합니다.
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Q. 본인이 아닌경우에 재산조회사가 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.다른사람의 재산내역을 함부로 공개되지 않습니다. 물론 일부 재산의 경우 등기부등본 등을 떼어서 볼 수는 있지만 이에 기재되어 있는 부분을 알뿐 여타 다른 재산 목록이나 재산에 관한 사항은 필요시 동의를 구하여 알수는 있지만 임의적으로 알 수는 없습니다.
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Q. 와이프가 결혼 전 아파트 청약 당첨이 된경우, 혼인신고 이후 신혼부부특공 청약신청시 당첨 제약 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아내분으로 청약을 넣지 않는다면 문제는 없어보입니다. 부부라 하더라도 청약통장으로 제한이 있는것은 아내분의 청약 통장일뿐 본인의 청약통장과는 무관하기 때문입니다.만일 걱정이 되신다면 청약공고를 잘 살펴보고 지금 청약이 되고있는 인기있는 분양사무소에 방문하셔서 자세히 상담받아보시기 바랍니다.상담을 받는다고하여 꼭넣어야 하는것은 아니기에 분양사무소에서 확인하시는 것을 추천드립니다.
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Q. 아파트를 매입하려고 하는데 입지 분석 부탁드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아무래도 지역마다 다르고 지역에 맞게 어떤 이득이 있을지는 모르나 단편적으로는 초품아가 더 나을 수 있습니다. 초품아라 하더라도 대단지 규모면에서 더욱 좋으며 단순히 하나두가지의 조건으로 해당부동산의 가치가 더 좋을지는 아무도 알 수 없습니다. 학교가 기본으로 갖춰져 있으며 상가나 주변 관공서 등이 좋을 수록 더 좋은 경우도 있으니 잘 판단하시기 바랍니다
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Q. 계약파기시 계약금액 2배 위약금이 맞나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.따로명시 하지 않아도 계약금에 해당하는 금액의 배액을 배상해야합니다. 만약 그 이상이나 다른 배액을 요구할 경우 계약서 상에 따로 명시해야하나 민법상 계약금의 배액을 물어내야 합니다.