자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 요즘 반전세가 증가한다는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세 살기에는 월세가 부담될 경우 보증금을 더 높여서 월세를 줄여서 세입자에게는 전세보다는 안전하게 느끼며 임대인 또한 당장의 월세보다는 다른 전세세입자에게 보증금을 돌려줄때에 보다 적은 금액으로 돌려줄 수 있기 때문입니다. 쉽게 예를들어 설명하면 5000에 100만원하는 투룸이 있다면 1억에 50만원정도 해서 보증금에 해당하는 5000만원을 받아서 다른 전세세입자에게 줄 수 있기 때문입니다.이런식으로 돈이 필요할때에도 가능하기때문에 최근 부동산 경기 악화로 전세금 반환에 돈이 더욱 많이 들어가기 때문에 인기가 있을것입니다.
부동산
Q. 부동산 경기 침체라는데 집값이 하락한게 맞는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.실제 임장을 다녀보면 급매물의 경우 많은 부분 해소되고 있습니다. 부동산 뉴스 등을 보면 당시 가장 싸게 내놓은 물건들이 거래가 이루어지거나 내놓은경우 자극적인 부분을 위해서 써놓을뿐 실제 가보면 그렇게 까지 싸게 내놓은 부동산은 사실상 찾기 어렵고 최근에는 금리 인하 이슈까지 있기 때문에 매물도 거둬들이고 있는 실정입니다.뉴스 등을 맹신하기보다는 실제 임장을 통해서 확인해야 하며 내놓는 사람입장에서는 손해를 안보고 싶어하고 정말 급한 사람들의 물건이 아닌이상 그렇게 싸게 내놓지도 않습니다. 또한 올라간 혹은 호가를 바탕으로 떨어진것이지 애초에 분상제 적용을 받은 아파트가 분양가 이하로 떨어지는 것은 거의 찾아볼 수 없습니다. 하락이 심한 부동산의 경우 신축보다는 거품이 가득 낀 구축아파트가 대부분이기에 더 그럴지도 모릅니다.
부동산
Q. 부동산을 낙찰받은후에 비어있던집에 원소유주 가족이 들어와 살아요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.낙찰받은 곳에 살던사람이 있다면 강제로 내쫒기 보다는 명도소송이라는 합법적인 절차를 받아서 내보내면 됩니다. 만약 기존에 거주중인 자의 집기류 등을 임의적으로 내놓을 시에는 주거침입등의 형사법적인 처벌이 가능할 수 있으니 반드시 법적 절차를 받아서 진행하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 카페창업용 토지 조건은 무엇일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가장 먼저 해야 할 것이 단독주택을 근린생활시설로 용도변경을 해야 합니다. 건물은 처음부터 어떤 목적으로 사용할 것인가에 따라서 정해지는데, 단독주택 즉 가정집이 아닌 영업을 위해서는 정화조도 새로 바꿔야 하고, 소방시설도 해야 합니다. 만약 음식을 조리해서 판매하고, 그와 함께 주류도 판매한다고 하면 일반음식점으로 영업신고도 해야 합니다. 이때는 근린생활시설 2종이어야 하고, 조리시설, 화장실 등의 시설을 별도로 갖추고 있고 위생검사 및 건강검진도 받아야 합니다. 물론 단독주택의 일부를 근린생활시설로 용도 변경하여 일반음식점 영업신고를 할 수 있지만, 그렇게 하려면 주택과 근린생활시설의 출입문이 달라야 하고 조리와 화장실 등의 별도 시설이 있어야 합니다. 물론 정화조도 크기에 맞게 새로 설치해야 합니다.
부동산
Q. 상속주택도 청약할때 주택수에 포함되는지 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 주택수에 포함이 안됩니다. 하지만 평생 주택수에 포함이 안되는것은 아니고 5년간 주택수에 포함이 안되는 것입니다.예외적으로 1주택을 여러명이서 상속을 받은 경우, 상속 주택의 지분율이 40% 이하이거나 아니면 상속 받은 지분율의 공시가격이 수도권은 6억원 이하 수도권 밖은 3억원 이하일 경우 기간에 관계없이 처분전까지 주택수에 포함이 되지 않습니다.
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Q. 무주택시 혼인의 정의가궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약에 있어서 1가구 1주택의 배우자는 사실혼이 아닌 법률혼 입니다. 사실혼은 일반적인 결혼제도를 이용하는것이 아닌 같이 지속적인 동거와 같습니다. 법적으로 그렇다할만한 제한은 받지 않습니다.
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Q. 부동산 PF 부실과 연쇄 부도 우려란 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역주택 조합에 대해서 궁금하신것 같습니다. 보통 토지는 가입자들이 내는 돈과.브릿지 대출로 매입하는겁니다.일반 아파트는 시행사가 자금을 조달해서 진행하지만 지역주택조합은 시행사가 없기때문에 가입자들의 신용으로 조달합니다.그다음으로 시공사가 정해지고 건축할때 PF대출이 발생합니다.통상의 아파트는 시공사가 신용을 보강합니다.즉 책임준공특약이라던가 자체 보증을하고.증권사나 여신 2금융권등이 대출이나 보증을 서고.중도금이 나오면 통상 금융권이 먼저 받아나가고 시공사가 맨 나중에 가져가는 식입니다.
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Q. 근저당권보다 우선인 선순위 보증금이 걸린 전세집도 경매로 집행 시 보증긍 반환이 어려울 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.정확한 판단은 해당부동산이 어떤 것인지 분석이 어려우나 기본적으로 경매에 나왔다는것은 근저당권 이외에 세금의 문제가 발생할 수도 있습니다. 기본적인 조세채권 외에 보증금 및 근저당이 있다면 이는 크지는 않겠지만 유찰될수록 부동산 가액이 줄어들기에 보증금 반환이 어려울 수도 있습니다.
부동산
Q. 깔끔하게 건설된 주공아파트에 입주 조건이 어떻게 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.평범하다면 기본적으로 입주대상에서 벗어나있을 수 있습니다. 만일 경쟁이 치열하지 않고 소득이 다소 낮을 경우 가능하나 일반적으로 브랜드 아파트에 임대라 하면 저소득계층이나 다자녀 등 특별한 사유로 인한 사람들을 위한다고 봐도 무방합니다.부동산 마다 다르겠지만 젊은 층도 충분히 가능하기 때문에 공고문을 잘 분석해 보시기 바랍니다.
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Q. 아파트전세 세입자인데요 주소이전과 동시에 확정신고를 해는데 안전한지요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만일 선순위 조세 채권등 혹은 선순위 대출금에 따라서 달라질듯 합니다. 조치는 잘하신것은 맞으나 그것만으로 법적인 모든 보호를 받는것은 아니며 집주인의 재무상태나 집의 대출상태를 보고 판단해야 합니다.최우선변제 및 우선변제를 위한 조치였을뿐 모든 전세금을 보호하지는 못합니다. 그렇기에 전세보증보험까지 가입을 하기는 합니다. 우선 해당 부동산의 대출등을 파악하시고 내 전세금이 얼마나 보전받을 수 있을지 지금이라도 개략적으로 파악하시는것이 좋을듯합니다.모든 부동산에 전세금을 돌려주지 못했다하여 모두 사기가 되는것은 아니기에 판단을 잘해보시기 바랍니다.