자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 주택매매후 층간소음관련 문제입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만약 계약시 특약사항에 층간소음 관련한 내용을 넣었다면 충분히 해지가 가능할 것입니다. 이때는 계약만료전이라도 이 하자를 토대로 중도에 계약을 해지하고 반환받을 수 있겠죠. 그렇지만 현실적으로 특약사항에 기재해 달라는 경우도 드뭅니다.그래서 특약사항에 기재되어 있지 않다면 결론적으로 층간소음이 있다하여 계약을 해지 할 수는 없겠죠. 우리나라의 층간소음 기준은 주간 43데시벨초과, 야간38데시벨초과이고 이를 임차인이 입증해야하기 때문에 가장좋은 방법은 세입자와 적절히 타협하여 이사를 보내는 방법이 좋습니다.하지만 민사적으로 간다면 손해배상을 받으실 수는 있습니다. 법원은 또 층간소음으로 인해 과거 다툼이 있었다는 사실을 알았다면 이를 알리는 것도 공인중개사의 의무라고 밝혔습니다.
부동산
Q. 상가 임차인이 12월,1월,2월 3개월 미납후 3월분을 입금했습니다. 연락도 읽고 답장을안하네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 3기 차임이 연체되면 임차인은 더 이상 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하고 계약이 해지될 수 있는 것입니다.상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 즉, 임차인은 10년의 범위 내에서 요구할 수 있는 갱신요구권을 행사할 수 없게 됩니다.상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 세입자의 권리금 회수기회가 보호되지 않습니다.
부동산
Q. 전세사기가 요즘 많이 나오는데요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기본적으로 가격에 대한 부분에 차이가 있기도 하지만 최근 터지는 전세사기 중 한 유형으로는 계약 후 집주인이 바뀌는 등으로 계약을 해서 깡통을 만들어 놓은것들이 문제가 되었을 것입니다. 물론 가격만 계속 상승했다면 발생하지 않았고 아무도 신경쓰지 않았을 일입니다. 하지만 이러한 문제들은 언제고 발생하게 되니 항상 유념해야 할듯 합니다.
부동산
Q. 신축빌라 평수 구축빌라 평수 원래 다른가요 ?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축이나 구축이나 제곱미터 기준은 모두 동일할겁니다. 하지만 신축이나 구축이나 구조에 대한것과 설계및 시공등 더 두껍게 만들기도 합니다. 수치는 수학적으로 동일하나 건축방식에 따라 현대화 되어 좁아지는 느낌을 받을 수 있으니 이는 감안하셔야 합니다.
부동산
Q. 전세사기 사건이 계속 확대되고 있는데 정부가 약속한 매입지원이 가능한 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.LH가 전세사기 피해 주택 중 사들일 수 있는 물량을 사들인 뒤 매입임대주택으로 활용해 피해자들이 당장 쫓겨나는 일이 없게 하겠다는 것으로 모두 해당되지는 않지만 나름 lh에서 어떤 기준에 따라서 충분히 가능하기는 할것입니다. lh가 공기업이기는 하지만 정부에서도 일부 지원할것이고 이에따라 원할히 진행되나 시간은 조금 오래걸릴 수도 있습니다.
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Q. 전세계약을 할때 부동산 사기안당하기 위해 체크해야할사항이 머가있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축과 빌라는 조심하셔야 합니다. 신축과 빌라 건축물의 경우 가격 책정에 있어서 조금 불확실한 면이 있습니다. 그리고 다세대 주택 같은 경우에도 조금 위험합니다. 다세대 주택은 대출 자체가 아마 잘 이루어지지 않기 때문에 보통 자신의 현금으로 구입하시는 경우가 있어요 그래서 더 조심해야 합니다. 반드시 시세를 확인하세요. 꼭 주변 시세를 확인하고 적정가격에 전세물을 찾아보셔야 합니다. 적정은 70% 정도로 보고 있습니다. 이 정도가 되어야지 조금 떨어져도 안정적으로 내 자산을 보호할 수 있습니다. 그리고 정부에서 시세를 제공하지만 직접 현장에 가보시는 게 중요합니다. 계속 하락하고 있는 중에는 현장에서 직접 체크하시면서 집을 구하시는 게 비교적 안전하다고 할 수 있습니다.게다가 꼭 보증보험에 가입하세요.명의이전 확인 사실 아무리 준비를 해도 명의이전을 해버리면 복잡해집니다. 이 부분에 대해서 들어가기 전에도 체크를 해보시고 중간에도 집을 파는 경우들이 있으니 잘 확인하셔야 합니다. 만일 집주인이 바뀌다 보면 다음 사람이 들어와야지만 줄 수 있다는 것으로 볼 수도 있습니다. 국토부에서 전세사기 피해 방지 3대 방안 발표전세사기 피해 방지 3대 전략1. 전세사기 피해 예방-임차인 정보제공 확대-안전한 거래 환경 조성-임차인 법적 권리 강화2. 전세사기 피해 지원-원탑 서비스 전세 피해 지원센터 설치-보증금 미반환 피해 지원-긴급 거처 제공3. 전세사기 단속 처벌 강화-전세사기 단속 강화-전세사기 관련자 엄중 처벌
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Q. 폐쇄된 지하 상가건물도 재산세 토지세 내야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.폐쇄된 부동산이라 하더라도 재산으로서의 가치가 있다면 세금을 내는것는 당연한 것입니다. 쉽게 예로들면 아무쓸모없는 땅이라 할지라도 매수매도는 있으며 운영을 하지 않는다고 하여 재산으로서의 가치가 없지는 않기에 세금을 내는것은 맞습니다.다만 이를 해결하기 위해서는 해당 부동산을 어떻게 하면 처분할 수 있는지 혹은 앞으로 어떻게 대처해야 하는지는 전문가의 상담이 필요해보입니다.
부동산
Q. 분양시즌을 맞이해서 청약이 궁근해요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계속해서 분양시 이득이 되는 방법을 택하여 분양을 진행할겁니다. 이전에는 계속해서 아무런 이득도 없는 분양을 했다면 분양 마다 다르겠지만 추첨을 통해서 명품을 지급하거나 고가의 차량을 준다거나 또는 중도금대출 무이자나 옵션무료 등을 내걸면서 홍보를 하고 있는것으로 여겨집니다. 다만, 분양을 하더라도 할인분양과 같은 부분은 수익성에 있어서 타격을 심하게 입기 때문에 마지막에 하겠지만 일부 몇개의 미분양의 경우 할인분양을 하지않고 회사보유분으로 가지고 있거나 하는등 조치를 취할 것입니다. 회사보유분 분양이라는 것이 모두 미분양은 아니겠지만 통상 그렇게 보여질 수 있기 때문에 이를 참고하시기 바랍니다.
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Q. 평택시 구축 아파트가 앞으로 재건축이 활발히 진행될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전국에 30년이상되는곳이 많습니다. 아직 개발이 어려운 경우도 많습니다. 다만 평택시의 경우 삼성전자의 공장건설로 인해 고덕 지제 쪽에 많은 공급을 했습니다. 추가적인 부동산공급은 한동안 어려워 보입니다. 물론 조합이나 묶어서 재개발이 이루어질 가능성은 있지만 부동산 경기 및 일반가계부채로 인해 한동안 기존주거지에 대한 개발은 없을 수도 있습니다.
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Q. 오산시에 부동산 투자를 하려고 살펴보고 있습니다. 향후 5년이내에 투자가치는 어떨까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오산시는 최근 많은 공급을 하고 있지만 인접지에 동탄이나 화성 평택권으로 출퇴근 하기에도 좋은 지리적 이점이 있습니다. 오산시의 경우 토지크기가 크지 않고 그만큼 신도시라는 규모에 어울리는 곳은 아니지만 어느정도 신시가지와 구시가지로 나눌만큼 지속적인 개발이 가능하며 구시가지의 경우 더디겠지만 발전을 통해서 충분히 개선이 가능한 곳입니다.