자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 계약서에 애완동물금지 명시했는데 어기면??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보상적인 개념보다는 계약위반으로 봐도 무방할듯 합니다.계약서에 존재하는 계약내용은 양 당사자가 모두 지켜야 하는것입니다. 그 합의로 인해 성립된 계약이지만 만일 이를 어길경우 계약위반이며 손해발생시 손해배상까지 물어야 합니다.
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Q. 부동산 시세에 영향을 주는 요인이 금리, 규제 외에 뭐가 더 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 가격은 정말 많은 요인에 의해서 가격변동이 일어나게 됩니다. 거시적인 관점에서 보면 세계경제 금리 자재수급 전쟁 등 다양한 요인에 의해서 변화하게 됩니다.기본적으로 수요와 공급에 의해서 가격은 결정되지만 이는 수요적인 측면에서 보면 살고싶은 동네 깔끔한 지역 교육열높은 지역 병원이 많은 곳 도로가 잘 깔려있는곳 등 다양한 관점에서 바라볼듯 합니다. 예를들어 신혼부부에서 아이를 키운다면 술집이 많은 곳보다는 교육적인 곳을 선호합니다. 이처럼 간단한것이라 하더라도 주거환경에 따라 가격은 달라집니다.또한, 주변에 삼성이나 엘지 sk등 대기업등이 있는 지역에 따라서도 소득수준이 있고 그만큼 수요가 뒷바침되는곳에는 많은 수요가 뒤따르고 그만큼 가격은 상승하게 됩니다.공급적인 측면에서도 이와 다를바 없습니다. 만일 내가 공급했을때 수요가 그만큼 뒤따르는지는 공급자 입장에서 많은 생각을 갖게 합니다. 큰 기업유치로 인해서 수천명 수만명의 근로자가 몰릴것 같다고 생각됩니다면 그에 대한 가족 포함하여 수만명이 생활할 수 있도록 공급하게 됩니다. 이처럼 공급이 많아지면 수요와 공급에 의해서 가격은 상승하게됩니다.또한 너무 많은 물량을 공급하게 된다면 이는 수요자보다 공급으 많게 되면 더이상 수요해야 할 필요가 없어지기때문에 미분양이 나거나 매력이 떨어지게 되어 가격등이 내려가게 됩니다.
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Q. 예전에 전세 1년 계약해서 산적이 잇는데
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기존계약 대비 올릴수 있는 상한은 있습니다. 다만 새로계약 하거나 할때 기존에 너무 싸게 내놓았을 경우 갑자기 몇천만원을 올리는데 문제는 없어보입니다. 너무 싸게 내놓은것도 올리는것도 집주인의 수익에 대해서 신경을 쓴것일 겁니다.임차인입장에서 보면 가격을 급하게 올리면 이게 맞나 싶지만 임대인 입장에서 보면 그동안 너무 싸게 내놓은 것을 알고 올렸지 않았나 싶습니다. 가격이란것이 높게 내놓으면 잘 안나가기 때문에 오랜 텀을 두고 올리시는 분들도 계십니다.
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Q. 서울과 지방의 주택청약시장 양극화의 원인은 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공급물량을 자세히 살펴볼 필요가 있습니다.서울권의 경우 인구대비 공급물량은 극히 제한적입니다. 대규모단지는 정말 많이 없을 뿐더러 소규모 재건축이 주로 이루어지고 이또한 장기적인 관점에서 접근합니다. 지금도 교통에 대한 부분이 문제가 많고 이를 감당키 어려운 지역들이 많습니다. 같은 서울이라 하더라도 개발이 된곳을 보면 엄청나게 차가 많이 막히기 때문에 인구 유입도 신경써야 하기 때문입니다.하지만 이와는 다르게 지방도시의 경우 개발을 많이 하고 있고 그만큼 수익성이 있다고 보고 왕성한 개발을 했으나 이 분양 부동산 인근에 직장들이 많이 없기도 하며 그만큼 주거를 이전해야 겠다는 소득이나 의지도 많이 부족하기도 합니다.모든 곳이 그렇지는 않겠지만 지방의 경우 기존개발된곳을 개발하는 수익보다는 신도시 형태로 빈땅에 건물을 올리는 것이 그만큼 수익이 날 수있으나 실제로 가보면 인프라를 형성하기까지는 많은 시간이 들기 때문에 미분양 사태가 벌어진것입니다.조금씩 개발해서 물량을 푼다면 지금과같은 사태가 벌어지지 않았겠지만 이는 개발계획과 인구유입 기업유치등 복잡하게 얽혀 있기 때문에 단편적으로 접근할 문제는 아닙니다.
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Q. 지방의 미분양 물량이 계속 증가하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.서울의 경우 애초에 공급물량이 많지 않았기에 서울에 거주하거나 결혼하는 신혼부부등에게 많은 물량을 배정했기에 크게 문제될 것은 없었습니다. 다만 큰 대규모 단지의 경우 조금 문제가 생기기는 했지만 큰 피해를 막기도 했습니다.하지만 경기도나 인천 그 밖의 지역은 얘기가 달라집니다. 신도시를 형성하는 등 많은 개발을 통해서 공급물량이 많고 게다가 분양가를 계속해서 높이는 바람에 분양가가 높아졌지만 부동산 시장이 거꾸로 얼어붙자 비싼 가격이 되어 버려서 분양을 하지 않으려 하는 것입니다.어떻게 보면 분양만 하면 완판하고 경쟁이 붙어버리니 건설사 입장에서 보면 손해볼 일이 아니었지만 이는 욕심과 같을 지도 모릅니다. 지금의 경우 개발은 하나 분양을 받지 않으니 말이죠. 게다가 최근 분양 받은 사람들의 경우 실제 거주 목적이 아닌 투자성향이 강했고 사서 당첨 피받고 판다는 생각이 많았기에 오히려 분양 포기등이 속출했습니다.
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Q. 전세계약 종료가 2개월 남았는데, 집주인분도 연락이 없으면 자동갱신이라고 보면 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 볼 수 있습니다. 계속 거주하고 싶으시다면 이는 이전의 계약에 대해서 그대로 이행하여 거주하셔도 크게 문제될 여지는 없어보입니다.
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Q. 공실률이 계속 늘어가는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공실률이 느는것은 그만큼 수익이 안나기 때문에 장사하시는 분들이 버티지를 못하는것입니다.임대료가 높다면 높은 이유가 있을듯 합니다. 땅값등의 문제 대출금리등의 이슈, 물가상승으로 인해 소비자들의 지갑은 닫히고 그만큼 자영업자들이 힘들어지는 상황이기도 합니다.하지만 생각해보면 개발없는 장사 그리고 개선하지 않는 마음등 실제 주변 자영업하는 사람들이 간절하기는 하지만 정말 간절한지 모르겠습니다.돈이 걸린일이고 생계가 걸린일이니 간절하긴 하다고 하는데 생활하는 것이나 가게운영에 있어서 고집은 있지만 발전이 없거나 소비자로서 문제점을 얘기하면 장사를 모른다는 둥 개선의 의지가 없는 분들도 있습니다.공실률은 그래도 사업이나 장사가 잘되면 줄어들겠지만 이는 과연 사회문제인지 자영업자들의 문제인지 소비자의 문제인지 한번쯤은 생각해봐야 할 일입니다.
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Q. 집을 큰집으로 갈아타고 싶은데 노하우가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.열심히 모으고 열심히 갚는것입니다.부동산을 키우던 주식의 양을 늘리던 가장 중요한것은 내가 얼마나 재화를 모으고 있느냐 일것입니다. 절대적으로 소득이 높고 저축을 많이 하고 이를 부동산투자를 함에 있어서 계속해서 관심을 갖는자가 작은 평수에서 큰평수로 넓히는 가장 정석입니다.그렇게 늘린분들은 보이지 않는 엄청난 노력과 주변에서 행복하게 여행가고 맛있는것을 먹고 비싼것을 사는대신에 부단히 모으고 투자해서 늘리고 이를 다시 부동산을 옮기는데 온전히 신경썼을것입니다.게다가 부를 얻는다는것은 기본은 같으나 이를 실행하고 결국 얻어낼때까지 엄청난 고통이 있고 이를 실천하는것은 어렵고 인내의 긴 시간이 필요합니다. 본인이 직접 본인만의 투자방식을 만들어야 하지 남들이 이렇게해서 벌었다하고 해서 나에게 적용하면 맞지 않을 수도 있습니다.
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Q. 우리나라 시멘트 공장이 많은데 요즘 왜 시멘트가 부족하다고 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.시멘트라는것은 많은 자재가 들어가게됩니다. 우선적으로 골재들이 현재로서는 많지 않습니다. 단가도 쎄구요. 그러면서 시멘트 공급에 차질이 생기고 그에따라 건설하는데도 힘듭니다. 절대적이 양이 부족한것도 맞지만 수입하는것이 어느정도 제한적이기도 한 상황이라서 수급조절이 어려운것으로 보고 있습니다.시멘트 부족은 한두해에 걸쳐서 일어난것이 아닙니다. 골재값들이 계속해서 올라갔고 게다가 많은 지역에서 수급하려 애쓰기 때문에 이와 관련한 건설경기가 좋지 않다보니 공급과 수요에 따라 조절하게 됩니다.
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Q. 아파트 거래가격이 가장 쌀때는 언제인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.크게 차이는 없지만 여름이 다소 낮기는 합니다. 계절에 따라 비싸고 싸고의 큰 의미는 없지만 그래도 사계절중에는 가장 거래가 안되기도 합니다.봄의 경우 신학기가 시작됨에 따라 인구이동이 가장많기도 합니다. 가을부터 준비하시는 분들도 있지만 그 이후로는 거래가 다소 주춤하기때문에 낮춰서 내놓기도 합니다.