자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 부칙상 공인중개사라는 표현을 쓰시네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.이전부터 계속 중개업을 영위하시던 분들은 자격증은 없으며, 공인중개사라는 단어를 사용하면 안됩니다. 엄연히 공인중개사라는 단어는 공인중개사 시험 합격자에게 주어지는 것으로 이는 법적으로 정해져 있습니다.업무지역이 원칙은 시.도로 한정되고 업무범위가 경매 대리 및 알선은 할 수 없습니다. 사무소 명칭도 공인중개사 사무소라고 할 수 없습니다.다만, 온라인상에 있는것은 전국도 가능합니다.
부동산
Q. 건축비 상승에도 불구하고 재건축, 재개발 사업이 원활하게 진행될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기존 재건축 재개발 추진했던 혹은 조합의 의지가 강한 부동산의 경우 잘 진행되겠지만 아직 시작하지 않은 부동산의 경우 진행이 더뎌질 수 있습니다.건축비 인건비 등 많은 요소가 올라갔지만 대출금리 또한 건설사에서 떠안아야할 문제이기도 합니다. 어느쪽이 더 올바른 선택이 될지 그리고 분양상황을 보고 진행해도 늦지 않을지 등 판단에 많은 요소들이 들어갈듯 합니다.최근 금리상승 및 비용상승으로 많은 사업들이 엎어지거나 멈추거나 하는경우도 많기는 하지만 지역에 따라 잘된곳들도 많습니다.
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Q. 비상업용 토지를 상업용 토지로 만들 방법은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전에서 상업용 토지로 바꾸는 것은 아무래도 용도변경이 필요할듯 한데 가능할지는 관할 읍면동사무소나 관할 시군구청에 문의하시는게 맞아보입니다.비합법적인 방법으로는 어쨌든 과태료 벌금 및 원상복구 해야할 수도 있습니다. 장사가 잘된다면야 그렇게 진행하기도 하지만 애초에 잘 진행되야 하는게 맞다면 허가를 받아야 하는게 맞습니다.
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Q. 부동산 중개 수수료에 대한 조정이 되지 않을 경우에는 어떻게 되는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.어떤 계약이던간에 본인의 선택이 가장중요 합니다. 시세도 본인이 직접 발로 뛰면서 여러군데 확인해 보고 매도했어야 하며 중개 수수료 또한 그렇게는 못한다 혹은 깎아 주겠다고 하며 그당시에는 그래도 잘 팔렸다라는 생각이실지는 모르겠습니다.다만, 중개수수료에 대한부분은 한도 내에서 협의사항입니다.계약은 계약이지만 너무하다고 생각되어 진다면 따지는것도 맞을듯 합니다.싸게 내놓은건 부동산의 잘못이 아닙니다. 누구나 거래를 할때에 당사자의 의견들이 중요하고 처음 내놓을때 그리고 매수자가 나타날때 계약금을 받을때 계약서를 쓰고 진행할때에는 많은 선택이 있기 때문에 항상 몇일을 두고 고민을 해야합니다.애초에 단추를 잘못 끼웠고 그러면서 이렇게 흘러간듯 합니다. 그래도 혹시 모르니 계약하러가실때 중개수수료에 대한부분을 다소 따질필요는 있을듯합니다.
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Q. 특례보금자리 대출시 분양가 보다 낮은 가격기준으로 대출되는 경우도 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 대출받을때에는 kb시세를 많이 이용하기 때문에 고평가가 되었을 경우 다소 낮은 금액으로 대출평가가 이루어지게 됩니다.대출금이 얼마나 나올지는 은행에 직접문의 해야합니다. 들리는 소문과 실제는 어느정도 차이가 있습니다.
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Q. 전세계약에대해궁금해서요 2년이다되어가는데 다시갱신계약하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.더 살고 싶으시면 임대인에게 말씀드리고 상황에 맞게 추가적으로 더 사셔도 됩니다.다만 새로운 계약할 때에 임대료 인상이라든지 혹은 새로운 계약을 하든 상황이 바뀔 수 있습니다.
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Q. 준공 후 미분양이 특히 문제가 되는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.미분양이 이루어지면 회사내에 현금이 돌지 않게 됩니다. 회사에게 있어서 현금이 계속 돌아야 하는것은 그 회사만의 문제가 아닌 회사를 지탱하는 하청업체또한 현금을 받지못하고 이와관련된 문제가 계속 진행된다면 그 기업들은 줄 도산 가능성이 높고 이에따라 금융권에서는 부실채권이나 대출해준 돈등이 회수가 불가능해질 리스크를 지게 됩니다. 만약 작은 금융권의 경우 이러한 미분양이 많다면 그만한 리스크가 커지고 그렇게 되면 가장큰문제는 뱅크런입니다.은행들이 도산나게 되고 뱅크런으로 금융기관의 안정성에 위협을 받게되면 줄줄이 힘들어집니다.그래서 미분양이라는것이 계속 되게되면 기업뿐만아니라 국민들의 불필요한 고통을 지게 되는것입니다.
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Q. 재개발 재건축 차이가 뭔가요 ??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재개발과 재건축의 가장큰 차이는 크게 크게 한 지역을 묶어서 개발하는것인지 아파트 몇개동을 묶어서 재건축을 하는지 등 다릅니다.사업적인 성격자체가 아예 다릅니다. 재개발의 경우 공공적인 성격이 강하며 기반시설 자체도 노후화가 진행되고 구획도 이쁘게 되어있지 않아 골목등이 많이 형성된 경우 환경적으로 좋지 않기 때문에 이를 개선하여 미관형성 및 관개시설등의 확충을 통해서 지역 자체를 탈바꿈하게 합니다.하지만 재건축의 경우 민간의 성격이 강하고 이에 따라 아파트 등의 노후된 것을 새로 지음으로써 주변의 기존의 기반시설을 그대로 이용할 수 있어서 기간은 다소 짧습니다.재개발지역 및 재건축 지역의 주택수에 따라서 조합원의 지위를 가지며 땅의 경우 재개발지역을 가지고 있을 경우 가질 수 있습니다.
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Q. 앞으로 우리나라 인구수가 줄어든다는데 부동산 가격에 하락으로 이어질까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.인구가 줄어드는 것은 맞지만 지역에 따라 부동산 가격은 달라질 수 있습니다. 지방 소도시의 경우 부동산 가격하락이나 혹은 정체로 이어질 가능성이 매우 높습니다.다만, 직장이 많거나 혹은 선호하는 지역의 경우 계속해서 부동산 가격이 상승할 가능성이 매우 높습니다. 만약 부동산 투자가 매우 안좋게 보여진다면 투자자들은 부동산을 모두 처분할 가능성이 매우 높지만 아직까지는 부동산의 투자 매력은 낮지 않습니다. 게다가 앞으로도 이렇다할 투자처가 없다면 이는 계속해서 올라갈 가능성이 놓습니다.한정적인 재화는 시간에 상관없이 계속 물가에 맞춰서 올라갈 가능성이 높습니다.
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Q. 2번째 주택을 매수한다면 양도세는 어떻게 되나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.양도세 중과에 대해서 걱정하시는 듯 합니다.취득에 관련된건 취득세도 따져봐야 하지만, 최근에는 이와 같은 규제들이 다소 완화가 됬기에 실질적으로 사고 팔며 세금을 낼때에 이전보다는 고려할 사항은 다소 줄어 들 수 있습니다. 매수매도할때에 세금이 많이 고민되고 하신다면 전문가에게 상담을 받아보시고 결정하시는게 좋습니다.워낙 세무적인 부분이 계속해서 급변하기 때문에 상담이 필요합니다.