자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 매매시 계약금은 쌍방이 일정금액을 정할 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.네 아무 이상 없습니다. 통상 계약금의 경우 10%를 걸기는 하나 그이상을 계약금으로 걸어서 거의 확정지으시는 분도 계십니다.만일 10%입금했으나 다른 어떤 사람이 더욱 비싼 가격에 접근한다면 계약금을 물더라도 다른분한테 팔 가능성도 있기에 꼭 매수하고자 한다면 계약금을 더 입금하는 경우도 있습니다.서로 합의하에 이러한 비율을 늘리고 줄이는데 법적으로 하자가 있거나 문제가 되는것은 아닙니다.
부동산
Q. 지금은 아파트 투자용으로 살 만한가요???
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산은 예측하기 정말 힘들지만 화성의 경우 인구유입이 많이 되는 지역중에 하나입니다. 화성권도 상당히 많이 상승했기때문에 부담스러운 가격인점은 충분히 아실테지만 투자용으로 매수하신다면 이는 전세물량을 반드시 확인해봐야합니다.최근 급매물건이 어느정도 해소가 됬기는 했지만 문제는 앞으로의 공급물량인데 계속해서 이러한 물량들이 나오고 있는 실정이라 전세금이 올라가는 것은 지켜봐야 합니다.매매가와 전세갭차이가 줄어드는것을 잘 보고 판단하시기 바랍니다.
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Q. 아마트매매 지출증빙은 반드시하는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산을 매매할 경우 양도소득세를 절세하기 위해서 보관해야 하는 서류는 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제해줍니다.당해 자산의 매입가액, 취득세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제할 수 있습니다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용, 명도비용, 인지대 등을 지출했다면 모두 포함됩니다.부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용도 필요경비로 공제받을 수 있습니다. 여기에는 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용 재해 등으로 건물이 멸실 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용 도로 신설비용 기타 개량 확장 증설 등 위와 유사한 성질의 비용 등이 포함됩니다.자산을 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 부동산소개비, 양도소득세 신고관련 세무법인 수수료 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.
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Q. 전세자금대출 연체시 어떻게 될까요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세자금대출은 연체할 경우 이자가 점차 높아지기 때문에 밀리지 않으셔야 합니다. 만일 계속해서 연체할 때에는 전세자금 대출에 동의해 준 집주인 자산부터 차압이 들어갈 수 있습니다.또한 가장 중요한것은 신용도가 하락하게 되며 이는 다시 올리기 힘들기 때문에 잘 지켜줘야 합니다. 또한 신용카드가 정지될 가능성이 매우 높습니다.
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Q. 청약당첨됬으나 취소하면 얼마동안 넣지못하나요???
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재당첨제한이 가장 큰 불이익이라고 볼 수 있습니다. 청약해서 동, 호수가 당첨되었는데, 이후 정당계약을 하지 않았을 경우에는, 일정기간 동안 청약 당첨제한을 받게됩니다. 이는, 동, 호수가 당첨이 되었는데도 계약을 진행하지 않았다는것은, 그만큼 다른 사람이 당첨될 수 있는 자격을 박탈하였다 이렇게도 볼 수 있습니다. 그리하여 정부에서는, 보다 많은 국민들에게 청약할 수 있는 기회를 제공하기 위한 취지로 재당첨제한 규정을 만들었습니다.청약 재당첨 제한기간은, 지역에 따라서 다르게 적용되는데, 기준은 당첨자발표일로부터 시작됩니다. 투기과열지구, 분양가 상한제 적용 주택은, 10년간 청약이 제한됩니다. 청약과열지구 ( 조정대상지역 )은, 7년간 청약이 제한됩니다. 투기과열지역 정비조합, 토지임대주택은, 5년간 청약이 제한됩니다.현재 사람들이 많이 거주하고 있고, 살고 싶어하는, 입지가 좋은 지역일수록 그 재당첨제한 기간이 길어진다는것을 보실 수 있습니다. 위 10년이라는 기간은, 정말 긴 시간입니다.재당첨제한 기간 이내라도,투기과열지구나 청약과열지역이 아닌 비규제지역의 아파트에 청약해서 당첨은 될 수 있습니다. 다만 인기 있는 지역은, 상당기간 청약을 할 수 없기 때문에 큰 손해라고 볼 수 있습니다.
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Q. 올해집이나 땅을 사야할까요아니면 조금더 기다려야하나요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.금리를 내리는것을 생각하기에는 아직 시기상조라고 생각되어 집니다. 아직까지 물가를 제대로 잡지 못하기도 할 뿐더러 급격히 높아졌던 금리의 경우 살짝 내려가기는 했습니다만 미국에서는 계속해서 올리려는 자세를 취하고 있습니다. 당분간 올해만 하더라도 한국은행은 금리를 내릴 생각은 없다고 합니다. 연말에는 상황에 따라 금리를 낮추는 방안을 고려할 수 도 있으나 아직까지는 버틸만 한듯 합니다.금리가 내린다고 하면 아파트 가격은 상승하거나 유지할 것입니다. 부동산을 구매할 때에 고려해야 할것은 금리가 낮다고 하여 안살사람은 안살것입니다.
부동산
Q. 아파트를 월세를 주었는데 계약자가 안살고 다른사람이 살아도되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약할때에 사실상 말해야 합니다. 전차의 경우 가족등이 아니면 임대인의 동의없이 살아서는 안됩니다. 부동산 임대차 계약은 사실상 임대인과 임차인의 계약입니다. 전차인은 해당이 안되는게 사실이며 이는 자칫 계약위반으로 갈 수 있습니다.애초에 계약할때에 부모님이 해주시는 계약의 경우 대신해주지만 거주자를 알고 계약한것이고, 기숙사처럼 이용하는 경우 애초에 기숙사라는 개념을 알고서 계약을 한것입니다.다만, 계약이후에 다른사람이 실제 사는것처럼 말도없이 본인이 계약했다면 이는 계약위반이 될 가능성도 높습니다.
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Q. 면적을 잴때 평 과 m2이 동일한건가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.다른개념입니다. 평은 예전부터 써온 일상적인 용어입니다. 평방미터가 정확한 단위입니다. 84m2 84타입등으로 쓰입니다.1평=3.3m2이며 이는 계산하기 편하고 인지하기 쉽게 쓰여왔던것입니다.
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Q. 저의 무지함으로 못 받은 보증금 어떻게 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약서작성은 필수 입니다. 금액이 작다는 이유로 다들 구두계약으로 단순히 거주하고 나오시거나 계약하는 경우가 많습니다. 간단한 표준양식이라고 좋으니 계약서 쓰는 습관이 배여있어야 합니다.일단은 계약기간이 만료 되는등 다양한 변수를 고려해야 합니다. 계약기간이 만료됨에도 불구하고 보즘금을 주지않는다면 소액으로 소액청구심판하시는게 맞아보입니다. 일단은 계약기간등을 우선 파악해 보시고 그 기간내에는 어려울둣 보이나 필요시 전문가의 상담을 받아보시면 좋을듯 합니다.
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Q. 세대수가 많을수록 부동산 거래가 더 활방한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.세대수가 많다는 것은 그만큼 거래할때에 더 유용하기 때문입니다. 새대수가 적은 아파트를 예로 들면 관리비등이 세대별로 나눠서 내기때문에 대규모단지에 비해서 많은 부분 소모됩니다. 게다가 여러불만사항등이 있을때 대규모 단지의 경우 의견을 내고 그만큼 반영되기 쉬우나 소규모의 경우 잘 이루어지지 않기도 합니다. 그만큼 공동의 개념보다는 개인의 개념이 더 어울리기도 합니다.대규모 단지로 가게될경우 소규모보다 관리자들이 더 많고 그만큼 더 단지를 관리하기에 용이합니다. 또한, 커뮤니티 시설또한 소규모는 거의 없거나 부족한데 반해 많은 시설이 존재하기때문에 밖에 나가기보다는 내부에서 해결하는 경우도 많습니다.