안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세계약 잔금일날 임대인이 변경되는 경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 기존 임대인 (매도인)과 계약후 아래 조건을 만족하면 소유자 변경시에도 선순위와 대항력은 변동이 없습니다.>전입, 점유, 확정일자 의 요건을 임차인이 갖추어야 합니다2) 계약서는 현 소유자인 매도인과 작성하면 됩니다.매수인이 본 게약을 인지하고 있는지 확인의 필요성은 있습니다.매수인은 참관하거나 참조만 할 뿐 계약은 계약 당시 실 소유자와 계약하며 향후 임대인이 되는 매수인은 계약사항 일체를 승계합니다
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Q. 전세 재계약 특약조항 관련 문의드립니다..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 임차인이 있는 상태에서 임대인이 매매하는 것은 제한 받지 않는다는 점을 이해하세요다만 임차인은 계약시 전세 종료시까지 매매를 금지하는 특약을 협의할 수 있습니다특약은 계약의 일부이며 양 당사자가 동의하여야 성립됩니다특약 불가시 계약을 하지 않는 것외에 강제할 수 있는 사항은 아닙니다임대인 마음대로 매매 하는 것은 불법이 아니며, 특약을 기재하는 것도 불법이 아닙니다.매우 중요한 조건이라면 받아 드려지지 않을 경우 계약을 포기하는 방법이 있을 뿐 강제할 수는 없다는 점을 이해하고 계약을 하거나 대안을 세우시기 바랍니다.이상 참고가 되시길 바랍니다
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Q. 부동산 관련 전문가님 도움좀 주세요~~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수당시 해당지역이 조정대상 지역이 아니고,본인과 동거가족 포함 1주택자로서 매도 금액 12억원이하 등 다른 비과세 조건을 갖추었다면 2년 보유만으로 양도소득세는 비과세 됩니다.세제는 수시로 변하고 단순질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우므로 가급적 세제전문가와 대면 상담하십시오
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Q. 매매 계약서 작성 후 대출이 어려워지게 된 상황이면 어떡하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매에서 대출 가능 여부는 매도인의 책임있는 사유는 아닙니다대출 가능여부에 대해서는 금융기관과 충분히 상담을 하신 후 계약을 진행하는 것이 순서입니다물론 급히 계약을 진행하는 등 사정이 있고 매도인이 합의한다면 대출승인을 전제로 계약을 할 수는 있을 것 입니다.중도금 잔금일정도 충분히 가능한 일정으로 협의하시고 , 매매 주택의 노후도에 따라서 누수나 결로, 균열 등 하자를 잘 확인하고 하자 책임의 범위도 특약협의가 가능할 수 있겠습니다좋은 거래 하시길 바랍니다
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Q. 임차인이 집을 비울때 원상복구의무를 어디까지 보면 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 제공시 상태에 따라서 자연 노후화 된 것인지 임차인의 과실이나 고의에 의한 파손인지에 다를 수 있겠네요, 임차인이 파손한 것이 아니라면 임차인의 책임을 묻기 어려울 것으로 보입니다.2) 정화조는 1년에 1회 또는 2회 단순하게 현재 거주자가 안분 부담하는 경우도 있고 월 별로 부담하는 경우도 있습니다정화조 처리비용을 부담하여 왔던 방법에 따라 계산이 다를 것입니다 3) 3년 정도 임대후 재임대를 한다면 새 임차인을 맞기 위해서는 어차피 새로 도배를 하는 경우가 많습니다도배 비용을 전체를 청구하는 것은 무리라고 생각합니다. 폼블럭이 제거 비용이 추가로 발생할 정도의 재질이라면 이 비용을 청구하는 것은 타당하다고 보입니다4) 임대인과 임차인은 서로 입장이 다르므로 같은 사안도 다르게 생각할 수 있습니다. 다양한 사례에 구구절절 세세한 법령은 없습니다. 임대인은 시설을 제공하여 소득을 얻는 공급자로서 목적에 맞게 시설을 유지 제공하여야 할 책임이 있고 임차인은 비용을 지불하는 소비자이지만 선량한 관리의무가 있다는 점을 참조하여 양보와 이해가 필요한 부분이 많습니다. 사안별로 답답함이 있다면 거래 부동산에 자문을 구하거나 임대차 분쟁조정위원회에 도움을 받을 수 있습니다
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Q. 월세 단기연장시 중개수수료 임차인이 부담하는게 관례인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.만일 이번 연장 계약이 지난 2년의 계약기간을 채운 후 갱신하는 것이라면갱신 청구에 의한 2년 연장시에는 2년으로 계약을 하더라도 언제든지 임차인은 이사를 통지할 수 있고 이때부터 3개월이 지나면 조건없이 보증금을 반환 받을 수 있습니다.이를 참조할 때 임대인의 주장은 과도하다고 판단됩니다.다른 숙소 등 대안이 있다면 다른 방법을 고민해 볼 필요가 있습니다
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Q. 오피스텔을 주거용으로 임대했을 경우?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 애초부터 업무용입니다따라서 매수시는 항상 주택이 아닌것으로 가정하며 업무용 취득세를 적용합니다그런데 보유중 사용자가 주거용으로 사용한다면 보유세와 양도세에서는 주거용 건물로 분류될 수 있습니다주택 수에도 들어 갑니다주택 수에 따라 과세 될 수 있는 입장이라면 업무용으로 사용되도록 유의하여야 합니다.더 상세한 것은 세제 전문가와 상담하시는 것을 추천합니다
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Q. 잔금일 전 입주청소, 퇴거일 전 새 주소지 전입신고 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 공실이라면 특별한 사유가 없는 한 허락 가능할 것으로 보입니다2) 가능합니다. 확정일자는 계약서만 있으면 언제든 가능하고 전입신고는 계약서 지참시 통상 입주 일주일 전에도 접수합니다 (자치지역별로 업무지침이 다를 수 있습니다)
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Q. 가계약금 받은 후 계약 취소 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.구체적인 사실관계나 상황에 따라 법적인 판단도 약간의 차이가 있습니다먄 일반적으로 대상물과 잔금일정 등이 명시되면 계약으로 보며 배액 배상의 의무가 있습니다이번 계약을 믿고 다른 집을 더 찾지 않거나 후보 주택으로 포기한 임차인에게 손해가 발생할 수 있기 때문에 계약의 파기에는 책임이 따른다고 이해하시면 되겠습니다.그러나 현장에서는 절충하거나 원금만 돌려주고 종결하는 경우도 없는 것은 아니고 법적인 판단을 구하는 방법으로 가는 분들도 있습니다
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Q. 전세집 퇴거할때 도배 하자 보수 해줘야하나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 고의적 파손이나 일상적인 생활 범주를 벗어난 사용으로 손상이 발생한 경우를 제외하고자연적 마모, 바램, 사용감 등은 원상복구 의무가 없습니다질문만으로 볼 때 임차인의 책임사항이 아닙니다