안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 묵시적 계약 연장 상태에서 복비는 누 가 내야하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개 보수는 기존 임차인의 계약 상태와 관계없이 계약 당사자인 임대인과 신규 임차인이 지불합니다.다만 약정된 기간중에 부득이 이사를 하여야 하는 경우 기존 임차인이 부담을 조건으로 새 임차인을 구하는 경우가 있으며 전적으로 기존 임차인과 임대인이 합의하는 사항일 뿐 입니다.묵시적 갱신중 임차인의 해지 통지후 3개월후에는 당연히 임차인은 중개보수를 부담할 의무가 없으며 새 임차인이 있든 없든 보증금을 반환 받아야 합니다임대인 입장에서 새로운 임차인이 구해져 원할하게 보증금을 순환할 수 있고 유효한 만기가 얼마 남지 않았다고 한다면 임대인도 융통성을 발휘할 수 있을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 일용직 노동자인데 집대출 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능할 것으로 보입니다공인중개사가 대출심사나 승인을 하는 것은 아닙니다다만 업무상 사례를 볼 때 담보대출이 꼭 4대보험되는 직업이 있어야 하는 것은 아닙니다현재 수입에 대한 국세청 소득신고 여부, 본인의 신용카드나 체크카드 사용이력, 의료 보험료 금액 수준 등으로 소득을 추정하는 방법으로 대출심사가 가능하니 구체적으로 매수할 주택과 매매금액을 가지고 몇 군데 시중은행 대출 담당과 상의하여 보신다면 좋은 결과가 있을 것입니다
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Q. 2년전세계약했는데 1년계약으로 바꿀수있나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간은 계약의 중요한 요소로서 이를 변경하는데는 임대인의 동의가 있어야 합니다임대인이 계약대로 이행을 요구하여도 부당한 것은 아닙니다.대체로 임차인의 특별한 사정이 있을 경우새로운 임차인을 구하고 중개 수수료를 기존 임차인이 부담하는 선에서 중도해지 협의를 하기도 합니다.어쨋든 임대인의 동의가 필수이므로 잘 협의하시기 바랍니다
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Q. 묵시적갱신중 월세 세입자 계약만료시점은 세입자가 정해도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적갱신 상태에서는 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있습니다그러나 통지후 3개월이 경과하여야 유효합니다따라서 다음달 중순까지만 살더라도 통지후 3개월이 되는 시점까지 월차임을 내야하고 계약을 이행하여야 합니다.그러나 임대인에 따라서 남은 기간 차임을 선불로 받고 계약을 종료하는 경우도 있을 수 있습니다이것은 임대인의 재량일 뿐입니다잘 사정을 설명하여 좋은 결과 있으시길 바랍니다
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Q. 전세 계약만료일보다 늦게 나가면 자동 연장되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당사자 합의가 없이 같은 조건으로 2년이 연장되는 것은 계약 만기 6-2개월사이에 임대인과 임차인 모두 계약의 종료나 재계약의 조건 등에 아무런 언급없이 경과했을 때 뿐입니다.이미 만기 종료를 통지하였으나 임차인의 사정으로 만기일자보다 몇 일 늦게 이사하여야 한다면 임대인과 상의하여야 할 사항이며보증금을 환불 받지 못하고 이사해야 한다면 주민등록의 유지와 점유 그리고 임차권등기 명령 등의 처한 사정에 맞는 조처가 필요할 수 있습니다
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Q. 월세 계약 묵시적 갱신 질문 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"주임법의 관련법규입니다즉 임차인이 주장하지 않으면 계약기간은 2년 입니다또 계약의 만기를 주장하기 위해서는 만기 2개월전까지 계약종료를 통지 하여야 합니다이 기간을 아무런 통지없이 경과하였다면 현재 상태은 묵시적 갱신이 아닌 계약중 상태라고 보아야 합니다현재 중도퇴실을 원할 경우 임대인은 계약의 이행을 요구하는 것은 정당하나 흔히 중개수수료를 기존 임차인이 부담하는 선에서 새로운 세입자를 구해 놓고 계약 종료를 합의하기도 합니다1) 중도 퇴실에 의한 계약이라는 이유로 법정 요율을 초과하는 중개수수료를 받을 이유도 없고 지불하지 않습니다2) 구체적인 사실관계에 따라 판단이 다를 수 있으나 질문만을 고려할 때 현재 2년의 계약중인 상태라는 주장은 타당합니다
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Q. 전세금 감액 재계약 관련 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다른 조건 변경없이 감액 재계약은 기존 계약서에 가필 하여도 좋고 기존 계약서를 첨부하여 새로운 계약서를 써도 됩니다보증금액의 변동이 있고 일부 금액의 환불이 있으므로 어떤 방식으로 하든 내용이 명확하면 됩니다
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Q. 대출승인 진행중 주인의 재계약서 작성요구 거부시 주인이 대출 동의 안하기도 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아마도 임대인이 계약조건의 변경이나 계약종료의 통지 기간을 경과한 상태에서 증액을 주장하는 것으로 보입니다임차인이 수용하지 않는 한 임대차 보호법을 따라야 할 것으로 보입니다원론적으로 1. 이미 묵시적 갱신상태로 진행되었다면 임대차 계약은 종전 조건으로 2년 연장된 것입니다.2. 대출기관에 문의하세요.3. 1)의 사유로 이미 묵시적 갱신 상태이므로 2년 거주가 가능하며 임대인이 계약해지를 요구한다면 배상해야 합니다
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Q. 전세 기간중에 아파트 매도 해도 되나요?.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세입자 있는 상태에서 매매 가능합니다보증금 만큼 매매대금을 공제하고 거래하며 기존 임대차 계약은 매수자에게 승계됩니다.매수인도 현재의 계약내용을 이행하여야 하므로 만기전에 입주가 불가합니다매매 잔금시 임대차 계약서 원본은 매수인에게 넘깁니다혹시 전세 보증금이 대출되었고 질권설정되었다면 이 부분도 잘 인수인계 하시면 됩니다나머지 사항은 중개 부동산에서 잘 안내해 드릴 것입니다
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Q. 오피스텔 1년 계약 후 묵시적갱신 관련 질문드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"관련법규 입니다즉 년 계약은 임차인이 주장하면 인정되며, 아니면 2년입니다따라서 임차인은 1년 또는 2년 선택이 가능하지만 1년을 원할 경우 의사표시가 필요합니다의사표시 하지 않을 경우 2년의 계약으로 보는 것이며 묵시적 갱신은 아닙니다만일 1년의 계약을 주장하고 싶다면 만기 2개월전까지 계약종료를 통지해 주어야 합니다.