안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 자동연장 상태에서 중간에 나갈때 중개수수료는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 만기전 6-2개월 사이에 당사자 상호 아무런 언급이 없어서 계약 상태가 연장된 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.임차인은 2년의 계속 거주가 가능한 상태이지만 중도에 이사도 가능합니다그러나 이사를 통지하고 3개월이 경과해야 효력이 있습니다임대인에게도 보증금 반환을 준비할 시간이 되겠지요이와같이 3개월후 정상대로 퇴거한다면 중개보수의 책임은 없습니다단 빠른 이사를 위해 임대인과 합의로 중개보수를 기존 임차인이 부담하여 새 입주자를 구하는 사례가 많습니다
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Q. 공동명의 매수일 때 매도인에게 입금을 딱 반반씩 해야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수인이 2인 또는 다수라면 각 지분대로 해당되는 금액을 입급하여야 합니다경우에 따라서 아직도 남은 규제지역에 해당하거나 매매가 6억원이상의 거래시 자금조달계획서 제출하므로 각자의 자금 계획과도 부합하여야 하고 이를 소명할 수 있도록 각각의 입출금 기록을 남겨둘 필요가 있습니다.그러 이 같은 방법이 아니라도 자금출처를 충분히 소명할 수 있고 번거로움을 피하고 싶다면 " 중도금과 잔금은 공동명의인 대표 000의 명의로 매도인000의 000계좌로 입금한다" 정도의 취지를 기재한 특약을 두고 1인이 대표하여 송금해도 무방합니다
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Q. 안녕하세요,,주택을 임차해서 거주 중입니다, 2년 만기가 다가와서 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.별도의 합의서가 없어도 기존 계약서 만으로도 문제가 없습니다기존의 계약서에 당사자 합의로 2년 연장되었다는 취지의 내용을 부가 기재 하는 것으로 충분합니다별도의 합의서도 이 같은 취지를 기재한다면 작성하여도 무방합니다단 기존 계약서를 잘 보관 유지하세요
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Q. 전세에서 반전세로 돌릴 때도 올릴 수 있는 상한 선이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.민간임대사업자가 아닌 이상 갱신청구권을 행사한 재계약이 아니라면 정해진 상한선이 없습니다시장가와 주택의 상태에 맞게 받으시면 됩니다단 갱신 청구권을 사용한 계약이라면 5%까지 가능합니다전세를 5%인상한 보증금에서 월세로 전환하고 싶은 금액을 법정 전월세 전환율로 변환하여 월세를 받을 수 있습니다단 이 경우 임차인의 동의가 필요합니다.그리고 현재(23/07) 법정 전환율(한국은행 기준금리에 따라 변동함)은 년 5.5%로 보증금 1,000만원은 월45,833원으로 환산할 수 있겠습니다
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Q. 전세계약을 중간에 해지할 경우 제한이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약은 당사자 사이를 구속 하는 합의의 결과 입니다.임대인 입장에사 임차인이 수시로 계약을 해제할 수 있다면 보증금의 운영도 어렵고 매번 집을 보수하여야 할 수도 있고 중개수수료도 지출이 증가하겠지요임차인도 계약만기 까지 거주 권리가 있고 임대인은 계약 만기 까지 계약의 이행을 요구할 권리가 있습니다.다만 임차인의 부득한 사정을 이해한다면 새로운 세입자를 구하고 중개보수를 부담하는 등 조건으로 중도해지를 협의하는 경우가 있을 수 있습니다.당사자가 소통 해야 할 부분입니다.
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Q. 여름휴가기간중 집을 보여주려면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1인 가구 등 세대별 거주자 숫자가 적다 보니휴가가 아니더라도 근무시간이나 외출시 부동산에 비번을 맡기고 집을 보여주는 일은 흔합니다다만 보안을 위하여 정한 제한된 부동산에 보안관리리 철저히 부탁하여 믿을 만한 업체에 맡겨야 하겠지요계약 이후 비번을 교체하기를 추천합니다
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Q. 묵시적갱신으로 살다가 갑자기 나가라고 하는 경우는 어떡하죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2018년 4월 계약은 새로운 계약으로 보아햐 하며올해 초 5만원을 인상한 구두계약도 새로운 계약으로 보입니다.다만 구두이기 때문에 객관적 증빙을 어려울 것 같으나 새로운 계약으로 본다면 이날로부터 2년간 계약이행을 요구할 수 있습니다그러나 현재 계약상태가 묵시적 갱신중인지 재계약중 인지는 중요 하지는 않습니다계약기간중 임차인의 퇴거를 요청할 수는 없습니다다만 시설상 하자로 임차의 목적으로 달성할 수 없는 불가피한 상태가 되었다면 금전적 배상으로 합의할 수 있을 것 입니다.금액적인 부분은 거주기간, 만기까지 남은 기간, 이사 실비용 등으로 고려하여 두 분이 협의할 사항이구요
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Q. 집주인이 아파트 재개발에 대한 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발이 진행되는 지역에 계시더라도 재개발에 반대할 수 있고 금전으로 보상 받고 종결할 수 있습니다.현재 주택의 평가는 실거래가에 미달하는 것이 대부분입니다다만 이 사업의 성과로 사업구역 전체의 순가치 상승율이 발생할 수 있습니다.이것을 사업비례율이라고 하며 자신의 평가액에 사업 비례율을 곱한 가격을 기준으로 선택한 신축 주택 분양가를 가감하여 새 주택을 받게 됩니다.신청하는 조합원 주택의 규모와 사업비례율에 따라 자신의 분담금은 달라질 수 있습니다그리고 새 주택의 분양가도 조합원 분양가라 하여 일반 분양가 보다 상당히 낮은 수준의 금액을 적용하며사업기간중 무이자 이주비, 중도금 대출 등 다양한 조합원 혜택도 있으므로 해당 재개발구역의 사업성을 충분히 고려하여 결정하세요
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Q. 전세 재계약은 무조건 2년인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당사자의 합의로 얼마든지 원하는 기간을 정하여 계약할 수 있습니다단 기간을 정하지 않거나 (현실적으로 거의 없는 사례) 2년 미만으로 정한 경우 임차인은 2년의 유효함을 주장할 수 있습니다따라서 두분이 합의만 된다면 1년 3개월로 정할 수 있고 임차인은 정한 기간의 만기 6-2개월 사이에 계약종료를 통지하면 됩니다.한편 2년으로 계약하더라도 당해 계약이 묵시적 갱신에 의하거나 갱신청구권을 사용한 계약이라면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 다만 통지후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 상가를 구매보려고하는데 관리비는 누가 내나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.관리비는 임대차 계약중인 경우는 임차인이 부담하지만공실상태에서는 소유자가 부담합니다