안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세계약할때 특약사항은 임대인 임차인 모두 설정할수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약은 어느 일방의 요구대로 진행되는 것이 아닙니다임대인과 임차인 모두 각각 원하는 바를 계약에 반영 시키기 위해서 특약을 요구할 수 있습니다.세세한 특약은 향후 분쟁을 예방하고 상대방의 성향과 인식을 이해하는데 도움이 됩니다상호 절충이 안되는 경우도 있습니다.예를 들어 임대인은 절대 애완동물 동반 입주가 안된다고 하고 임차인은 애완동물과 헤어질 수 없는 상황일 수도 있죠대개 이런 부분은 완고하여서 절충이 안되는 사례입니다계약이 진행될 수가 없죠계약 도중이라도 더 이상의 진행이 어렵게 됩니다문제를 안고 계약하는 것보다 절충이 안되는 경우 피하는 것이 합리적입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 계약후 잔금전에 계약자변경
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매계약은 당사자간의 계약 이므로 상대 당사자인 매도인이 동의한다면 가능합니다매도인이 다소 번거로울 수는 있으나 매도의 목적을 달성하는데 차이가 없고 금전상의 불이익도 없다면 양해하지 못한 이유는 없다고 보여 지는데 어쨋든 당사자간의 계약이므로 매도인의 동의가 필요합니다이미 실거래 신고가 되어 있다면 매수인의 변경사유는 정정이나 변경으로 되지 않으므로 해지후 새로운 신고형식으로 계약서 작성부터 다시 하여야 합니다.
부동산
Q. 1년 전세계약 자동연장 후 해지통보 시 3개월 후 계약해지가 유효한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주임법에서 기간을 1년으로 정한 계약은 임차인이 주장하지 않았다면 2년인 계약으로 보고 있습니다.임차인의 주거안정을 위한 취지이지만, 실제 단기계약을 원하는 임차인이라면 1년으로 정한 계약 종료 2개월전에 게약 종료를 통지하여야 합니다.임차인인 질문자께서 1년의 유효함을 주장하지 않고 경과한 경우로서 현재 계약 상태는 묵시적 갱신 아닌 2년의 계약으로 보아야 하며 중도 해지를 원할 경우 임대인은 2년간 계약의 이행을 요구할 수 있습니다다만 임차인의 사정을 고려하여 새로운 임차인을 구하는 경우 부동산 중개수수료 정도를 기존 임차인이 부담 하는 선에서 중도 해지를 합의 하는 경우도 많습니다.임대인의 주택 임대차 운영 계획에 따라 사정이 다를 수 있으니 우선 임대인과 상의하는 것이 좋겠습니다.
부동산
Q. LH 임대 주택 월세에서 전세 전환 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.LH 임대 주택의 경우 만기 3-4개월 전에 재계약신청서를 보내고 재계약을 희망하는 세대의 자격 변동사항을 검토하여 재계약 여부를 결정합니다.그리고 재계약시 해당 주택의 임대 유형에 따라 보증금과 월세 전환이 가능하며 최대 보증금, 최소 보증 금액이 정해져 있습니다같은 유형의 주택에 재계약시 월세를 전액 전세로 바꿀 수 있는 유형은 없는 것으로 알고 있습니다.다만 최대 보증금제를 선택한다면 월세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.구체적인 전환 범위는 주택 유형과 임차료 규모에 따라 다르니 거주지 관할 LH 지역본부에 문의하세요
부동산
Q. 부동산 계약 후 기계약 상태에서 계약 해지시 환불금이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가계약시 문자 등 객관적인 증빙이 남는 방법으로 목적 부동산과 잔금 일정, 당사자, 그리고 "계약금을 특정"하여 계약에 준하는 필수 요건을 갖추었다면 계약과 다름없으며 계약금 전체가 위약금으로 작용할 수도 있습니다.문건중 "위약금은 선입금된 금액에 한정한다"라는 내용이 있다면 당연히 받은 금액만 위약금으로 작용하여 배액배상으로 해지가 가능합니다.당사자가 수용하지 않고 분쟁이 법적인 해결을 구하게 되는 경우 구체적 현장의 상황에 따라 법적인 판단도 다를 수 있습니다.아래 기사를 참조 하세요https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20221115001506098
부동산
Q. 전세계약전에 집 하자보수 어디까지 요구하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약전에 계약의 결정 요인이 될만한 조건은 정확히 확인하고 계약하세요소통의 부족이 불편을 만듭니다.도배 장판의 상태가 이 정도면 새로 해주라는 원칙은 없습니다전월세의 종류와도 관계없이 단순히 매물의 시장성과 임대인의 성향에 의해서 매물 컨디션이 결정됩니다이 정도는 임차인이 알아서 하라, 나는 임차료를 저렴하게 받겠다는 임대인도 있고도배장판은 물론 최신의 인테리어와 고급 옵션을 투입하여 임대 수입을 늘리려는 임대인도 있습니다.어느 쪽이 좋을 지는 시장이 결정하고 임차인이 결정합니다.요청하여 해결된다면 좋고, 해결이 안되도 가격경쟁력이 높다면 선택을 받을 수도 있고 가격경쟁력도 없다면 외면되겠죠전세 매물을 올린 상태에서 도배 장판의 요청에 답변을 미룰 이유가 없는 것으로 답변을 미루거나 명확하지 않거나 거절한다면 계약을 재고해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세대출을 받으면 거의 보증금을 지킬수 있다고 보나요?.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.100% 안전한 것은 아닙니다전세 대출 상품에 따라 임대인에게 질권 설정을 하는 경우 목적물의 담보 가능성을 크게 들여다 보지만임차인의 소득과 신용에 근거하여 대출되는 상품은 목적물의 용도 면적 등 일반 요건 만을 확인하므로 반드시 안전하다고는 볼 수 없습니다.대출여부보다도 전세보증금 반환보증 인수 여부가 더 정확한 척도가 될 것 입니다
부동산
Q. 전세로 이사왔는데 계약때 보이지 않던데 곰팡이가..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 임차 목적대로 사용 수익할 수 있도록 제공하고 하자시 보수 책임이 있고,임차인에게는 임대 받은 시설물에 대한 일상적 수준의 주의를 기울여 관리할 의무가 있습니다.곰팡이는 원인에 따라 해결 책임이 달라지므로 분쟁이 많은 편입니다임대인의 책임에 속하는 경우는 불량시공 등 설계 이상이나 노후 균열 누수 등 물리적 손상이 원인이 되는 경우이며임차인의 책임에 속하는 경우는 습도, 환기부족 등 생활 습관이 원인인 경우가 대부분 입니다.구체적으로 세탁, 목욕, 실내 빨래 건조, 장기 부재로 인한 폐문 등 주로 습도가 높은 환경에서 환기가 안될 때 곰팡이가 번식합니다.임대인 입장에서는 전 임차인의 경우는 수년동안 한번도 곰팡이가 없었다임차인의 입장에서는 전에 살던 집에서도 같은 방식으로 살았지만 이런 경우가 없었다 등 주장으로 팽팽하게 대립하는 경우가 많습니다그러나 재산상 건강상 누구에게도 도움이 안되니 원인을 서로 객관적으로 분석하여 근본 해결책을 찾는 것이 바람직합니다
부동산
Q. 중소기업청년대출 80% 은행원과 임대인/공인중개사 말이 다릅니다. 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 21년 공시가격은 신축전 구건축물의 가격으로 보이므로 이 공시가격은 의미가 없습니다.세 당사자의 의견은 모두 타당한 부분이 있다고 보입니다다만 대출안전을 담보하기위해 은행에서 제시한 감정 평가액과 시세를 감안한 중개사의 의견, 기존 대출과 주택생산 원가를 바탕으로 한 건물주의 의견은 다를 수밖에 없습니다.중기청 80%대출이라면 대출 상환 책임은 임차인에게 있습니다대출을 조건으로 계약이 진행된다면 대출 불능시 계약의 진행은 불가할 것이며대출이 승인된다 하더라도 임차인 입장에서는 가장 보수적인 방법을 선택하거나보증금 반환 보험 가입 여부까지 고려할 필요가 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 친누나 집으로 전입신고시 독립가구로 분류되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.누나댁은 한 주민등록표에 누나의 가족 구성원이 등재되어 한 세대를 이루고 있을 것으로 추측됩니다.질문하신 분이 누나 댁으로 전입시 누나 댁의 주민등록에 동거인으로 추가되고 독립된 세대가 안될 가능성이 큽니다.통상 아파트 등 출입문 구조상 동일한 공간으로 별도세대, 독립된 생활이 어려운 주택은 전입시 별도 세대 구성도 어렵습니다각 지자체별로 세대 구성에 대한 실무 지침이 다를 수 있으므로 유효한 해석은 해당 동 주민자체센터에 문의하시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다