안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 이런경우에 상생임대 조건이 될지 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년 6월의 계약은 종전 계약과 다른 새로운 계약으로,2023년 6월에 기존 계약을 5%이내 인상으로 갱신한다고 이해한다면2021년 12월 20일 부터 2024년 12월 31일 까지 동일한 임대인으로 부터 2차 임대 계약이 있어야 하는 현행기준에 부합하여 이번 재계약후 2년 계약 기간을 만족한다면 실거주 조건의 면제가 가능할 것입니다구체적인 사실관계에 따라 유효한 해석이 달라질 수 있습니다주무 부서는 기힉재정부입니다아래 블로그도 참조하세요상생임대인 제도10문 10답https://blog.naver.com/luckymore/222849285574
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Q. 상가 임차인이 중간에 나간다고 할때 새 로운 임차인의 중개수수료는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.어느 경우든 중개수수료 지불 의무가 있는 당사자는 임대인과 임차인입니다종전 임차인은 당사자가 아니고 지불 의무가 없습니다다만 기존 계약의 중도해지시 중개수수료의 부담을 조건으로 당사자가 합의하여 임대인을 대신하여 기존 임차인이 지불하는 경우가 있는 것입니다따라서 임대인은 중도 해지에 따른 새 임차인을 찾기로 합의한다면 이 부분을 기존 임차인과 협의하여 중개를 의뢰하는 것이 좋습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 새로운 임차인이 구해지면 기존 임차인은 임대인으로부터 보증금 일부를 먼저 받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새 임대차계약후 보증금의 일부를 기존 임차인에게 선 반환하는 것은 관례일 뿐 임대인의 의무는 아닙니다현재 다음 임대차 계약이 완료되었음을 상기시키고이사일자에 원할한 명도를 위해 임차인이 새집을 얻는 보증금을 할 수 있도록 받은 보증금을 기존 임차인에게 선 반환하는 것은품위있는 관행입니다그러나 법적인 규정은 없습니다이를 참고로 임대인, 임차인이 합리적으로 판단하실 사항입니다
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Q. 전세계약 중도해지 시 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새로운 세입자와 계약은 임대인과 새 임차인이 당사자 이므로 기존 임차인인 본인이 개입할 부분은 집 보여주고 이사 일자 조율 정도입니다해지계약서 같은 서류는 없습니다조율된 이사 일에 이사하시면서 잔금 받고 열쇠나 비번 넘기고 나오면 됩니다물론 공과금 정산 등 마무리 하시면 됩니다대출금상환은 질권 설정된 대출 아니라면 직접 받아서 금융기관에 갚으면 됩니다(이 부분은 금융기관에 한번 더 문의하세요)이사 잘 하세요
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Q. 전세 계약자가 전세금 완납 이전에 일부 물건을 먼저 집에 넣겠다고 하는데 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인적으로 신뢰할만한 사이가 아니라면 구체적인 사정을 모르지만 일반적인 경우라면 일단은 지나친 요청 같습니다목적물의 점유 사용은 잔금과 동시 이행관계 입니다청소나 택배 1-2점 정도는 양해 하기는 하지만 중량물이 여러 개 들어 온다면.. 글쎄요...하지만 전적으로 임대인이 결정하실 사항입니다만일 허락하신다면 무조건 개방보다 제한된 범위내로 한정하는 것이 좋을 듯 합니다열쇠나 비번을 건네지 말고 미리 가져올 물건 수량과 들어 오는 횟수을 정하여 임대인 입회하에 반입하고 임대인이 점유권을 유지하는 방법,중도금을 요청하는 방법,짐이 들어 온 날부터 (기본요금에 해당 하겠지만) 공과금을 부담하게 하는 방법 등 서로 입장을 이해하는 선에서 상황에 적절하게 대응하시는 것이 좋을 듯 합니다
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Q. 현재 1주택자 양도세는 어떻게되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1 주택자는 보유2년 (매수당시 조정지역이었다면 실거주 2년) 을 만족하고매매금액 12억원 까지는 양도소득세가 비과세 됩니다따라서 1주택자라면 2년을 채우는 것이 유리하겠죠그리고 양도세 과세 대상이라 하더라도 매도가격에서 매수가격과 뺀 양도차익에서 필요경비를 공제하고양도 소득이 있을 때만 과세 된다는 점도 참조하세요구체적인 금액 확인은 국세청 홈택스사이트에서 양도소득세 셀프계산 코너를 이용해 보세요이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 상가 매도 시 임대상황 공지해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약 있는 상가를 매매시 임대인의 지위는 양수인에게 그대로 승계됩니다매매금액에서 보증금을 상계하게 되며 잔금일을 기준으로 차임 청구권자도 바뀝니다따라서 당연히 보증금과 차임을 알아야 할 뿐 아니라 계약기간과 조건이 담긴 계약서 원본을 넘겨 주어야 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세 계약하고 잔금치기전에 집주인이 대출을 받으면 어떻게하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입하기전 임차인의 확정 일자와 전입 신고 안되어 아직 대항력과 우선변제 선순위가 확정되지 않은 상태에서 직전 등기에 저당권이 먼저 들어오면 그 뒤로 순위가 밀리게 됩니다.대출없는 등기를 신뢰하고 계약한 임차인을 기만하는 행위로 발생해서는 안되는 일입니다.계약 당시 이 부분을 정확하게 짚어 만일에 대비하기 위해 아래와 같은 특약사항을 많이 사용합니다.- 주택을 인도받은 임차인은 _______년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.- 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 매물을 여러군데 내놓으면 중개수수료를 여러군데 줘야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료는 성사시에 지급합니다여러 부동산에 내 놓아도 계약을 이끌어 낸 부동산에 수수료를 지불하는 것입니다.수수료액은 매매가격에 따라 다르고 법정 수수료를 게시하고 있습니다매매거래가 매우 어려운 시장의 탓이 큽니다급매가 아니라면 거래가 빈번하지 않습니다광역 광고 등이 보편화된 시대이므로 지나치게 많은 사무소에 내 놓은 방법은 매매에 큰 영향이 없습니다"오히려 보안관리 등 별로 도움이 되지 않습니다
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Q. 부동산 상가 거래는 꼭 그 지역 부동산하구만 해야 하나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원하는 매물을 가지고 있는 중개사무소에서 거래를 해야 하겠죠당연히 현지 부동산에 더 많은 물량이 있을 수 있습니다중개사 전상망을 통해 오픈된 매물은 외지 부동산 중개소와도 얼마든지 공동 중개가 가능한 경우도 있습니다다만 현지든 외지든 특정 공인중개사에 전속된 매물이라면 해당 중개사무소를 통 해서만 거래가 가능합니다결국 매물을 가지고 있는 중개사에게 단독이든 공동이든 중개 서비스를 받게 됩니다