안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 임대인이 계약서 분실 시 임차인에게 사본요청해서 받아야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공인중개사는 본인이 거래 작성한 계약서를 5년간 보관하는 의무가 있습니다아시겠지만 거래계약서는 임대인과 임차인 중개사 3인이 공동으로 가지고 있습니다물론 임차인에게 요청하여도 거절할 이유는 없겠지만 거래 중개사에게 사본 요청하시는 것을 권합니다
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Q. 전세 묵시적 계약에 대해서 문의드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 묵시적 갱신은 아니라고 보입니다만기 2개월 전까지 양측이 아무 언급이 없이 경과하여 기존 계약 그대로 연장되는 것이 묵시적 갱신입니다2개월 전에 계약 조건의 변경에 대한 상호 언급이 있었고 결론의 통지를 상호 양해 하에 유예한 것으로 보입니다.그리고 통지하였습니다.이 같은 상황만으로 본다면 묵시적 갱신 아닌 계약조건을 변경한 재계약이라고 볼 수 있습니다.
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Q. 재계약서 써주겠다던 중개인분이 갑자기 자기는 무서워서 못쓰겠답니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.정작 지금 임대차 재계약 할 주택의 현재 등기부는 어떻다는 말씀이 없네요?임대인의 소유가 아닌 거주주택이나 심지어 이전에 거주했던 집을 등기를 떼어야 하는 이유를 모르겠습니다어떤 문제가 있어서 참고하는 용도는 될지 모르지만...어쨋든 현재 임대차중인 주택은 계약 당시 융자가 없었고 계약과 동시에 확정일자와 전입 등으로 대항력과 선순위를 유지하고 있다면 질문에 제시된 사항만으로 볼 때 어떤 문제가 있는지 모르겠습니다.현재 주택가격 대비 전세보증금의 적정성, 등기사항과 건축물 대장의 하자 여부를 꼼꼼히 확인하시고 보증보험 인수가 가능할 정도라면 또 최초 계약 당시로 부터 임차인의 대항력과 선순위 유지가 연속되고 있다면 재계약에 문제가 있다고는 보이지 않습니다
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Q. 전월세 신고는 임차인과 임대인중에 한쪽만 하면되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인, 임차인 공동신고 의무가 있으나 계약서를 지참할 경우 신고 당사자중 일방이 신고할 수 있습니다.실무에서는 임대차 계약서 작성시 신고는 누가 할 것인지 정리해 두고, 임차인이 확정 일자를 받기 위해 계약서를 지참하여 동사무소에 방문하게 되므로 보통 이때 임대차 신고가 이루어 지는 경우가 일반적입니다누가 하든 신고가 완료 되었다면 임대인이 다시 할 필요는 없습니다.
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Q. HUG의 전세보증보험 가입기준 강화가 전세시장에 어떤 영향을 미칠까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증사나 임차인에게는 더욱 안전을 확보할 수 있으나임대인에게는 임대소득에 대한 위협이 될 것 입니다주택가갹 하락에 따른 전세가의 동반 하락이 현실이되고반전세나 월세 비중이 증가하도록 영향을 미칠 것입니다
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Q. 월세계약하는데 근린생활시설이 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가와 주택이 한 건물에 있는 주택입니다건축물대장을 확인하면 층별로 용도가 세분되어 있으니 이를 확인하십시오그런데 세분 용도가 근린임에도 주거용으로 사용하는 경우도 없는 것은 아닙니다임대인은 과태료 등 행정 처분을 받을 수 있는 사항이지만임차인이 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있습니다다만 임차인도 근린생활시설의 용도에 주거용 임대차시 대출이나 보증보험의 가입은 제한을 받습니다때문에 월세로 임대차되는 경우가 많습니다근린이기 때문에 보증금이 안전하지 않다고는 제가 답을 드릴 수 있는 성질이 아니나특별한 이유가 없다면 주거용 목적의 주택에 임대차하는 것을 권합니다
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Q. 월세 중도 해지시 중개수수료와 보증금 질문합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.작년에 8,000만원에서 1.2억으로 인상되었다면 계약 갱신 청구에 의한 계약으로 보기는 어려울 것 같습니다갱신 청구에 의할 경우 5%이내의 인상이 가능하고 계약서에 별도로 계약 갱신에 청구에 의한 재계약이라는 취지를 기재합니다.따라서 전 계약과 다른 새로운 계약으로 보는 것이 타당할 듯하며 상호 계약기간의 준수 의무가 있다고 보입니다물론 구체적인 사실관계에서 다른 해석이 가능할 수 있으나 질문상으로 볼 때는 임차인 중도 해지시 임대인 동의와 합의가 필요합니다.
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Q. 월세 보증금 반환 문제입니다. 도와주세요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신상태에서 임차인의 사정으로 중도에 해지를 원할 경우해지통지 이후 3개월이 경과하면 효력이 있습니다즉 3개월 이전까지는 게약을 유지하여야 하며 이후 임대인은 보증금반환 의무가 생기는 것입니다4월1일 통지하였다면 6월 말일까지 3개월에 해당합니다.미리 이사를 하여야 하는 사정이라면 임대인과 충분히 소통하여 새 임차인 여부와 관계없이 2개월분 월세를 선납하고 계약을 종료할 것을 협의할 수도 있지만거절시 6월 말일까지는 열쇠를 보유하고 기다려야 하는 사정입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 원룸은 다중주택인지 아니면 다가구 주택인지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 유형 모두 단독주택에 속하는 것으로 여러 가구가 생활할수 있지만,다중주택의 경우에는 독립적인 취사시설을 갖추지 않고 연면적 330제곱미터 이하 그리고 3층 이하입니다따라서 일반적으로 원룸으로 얘기하는 것은 다가구유형에 가깝습니다
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Q. 임차인이 전세계약하고 잔금지불 후 전입신고 없이 부모님만 입주하여 살기로 했는데, 집주인이 잔금일 하루 이후 담보 대출을 실행해도 문제없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고+ 확정일자+점유(이사) 이 세 가지중 하나라도 빠진 상태는 임차인의 대항력이나 우선 변제권이 발생하지 않으며이 상태에서 임대인이 저당권을 설정하여 대출을 하는 경우 추후 요건을 갖추어도 저당권보다 순위가 뒤로 밀리게 됩니다.임대인이 대출을 실행하는 것은 법적인 문제의 대상이 아닌 금융기관의 심사 대상일 뿐입니다.임차인이 전입신고를 안했다고 임대인이 대출을 실행하는 것을 막을 근거는 없습니다(물론 당사자 특약은 가능합니다).임차인이 특별한 사유없이 확정일자나 전입신고를 미루는 상태에서 임대인이 실행한 저당권보다 순위가 밀리는 것에 대해 임대인에게 책임을 물을 수는 없을 것으로 보입니다.또 전입신고시 계약서상 명의자가 아닌 가족이더라도 공동생활체에 해당한다면 대항력을 갖추기 위한 전입신고로서의 효력이 있다는 오래된 판례가 있다고 들었습니다만 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 계약 당사자와 가족이 함께 전입신고를 한 후 가족을 남겨둔체 전출하는 것이 안전합니다.