안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 수도세 집주인분께 청구하는게 맞을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.빌라나 아파트 같은 공동주택인 경우 수도요금은 개별 호실에 부과됩니다이사일을 기준으로 종전에 사용분이나 기본요금등 발생한 요금을 임대인이 내는 것이 맞습니다그런데 경우에 따라서 발생한 금액을 현금으로 인수인계 하는 경우도 있습니다.또 단독주택이나 다가구 같은 경우는 전기 가스는 개별 검침기가 있으니 이사이후부터 임차인이 검침대로 납부하면되지만 수도관의 경우는 각 세대별로 검침이 되지 않는 경우가 많습니다주택내 각 호실 사용자 수대로 안분하여 월별로 집주인이나 반장을 정하여 징수하고 납부하는 번거로움이 있습니다.이상을 참조하여 임대인 또는 거래 부동산에 정산 방법을 다시 확인하여 보세요
부동산
Q. 근저당권 말소신청은 은행을 방문해야 되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.채권은행에 상환만으로 근저당권이 말소되지는 않습니다상환시 해당은행에 동시에 신청하실 수 있습니다보통 은행과 협업하고 있는 법무사에서 진행하며 3~5만원의 서비스비용이 발생합니다당일 말소까지 되는 것은 아니며 까지는 진행할 수 있습니다사전에 채권은행 대출 담당자와 상의하여 당일 이 이루어질 수 있도록 일정을 잡아두세요이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 공동주택 공시가격 인하가 주택시장 안정에 도움이 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공동주택 공시가격의 하락은 주택매매 시장가의 하락에 더 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다물론 금번 공시가격하락분에는 현실화율 후퇴 2.7%가 추가 반영되어 시장과는 관계없는 부분이 있지만 20%전후의 큰 폭 하락이라는 보도가 나왔습니다.이번 하락은 지난해 주택 가격의 하락에 후행 하는 것이기는 하지만 향후 공시가격을 기준으로 전세 및 매매 대출 한도가 감소합니다대출 한도가 자동으로 줄어 드는 셈인데 이것은 주택 매매시장에 즉각 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.공시가격이 하락하는데 실거래 가격이 상승하기는 어렵습니다금번 공시가 하락은 시장 거래가 하락의 예고로 보는 것이 더 합리적이라는 의견을 드립니다.
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Q. 임대인이 전세 계약 만료 2주전에 퇴거 통보를 했으면 응해야 하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당황스런 상황입니다이미 임차인은 해지통지를 하였으므로 임대인은 4월 4일에 이사하는 것으로 받아 드린 것 같습니다" 이번 만기일에 이사를 해야하지만 세입자가 안 구해져 나도 이사할 집 보기를 유보하고 있다. 세입자가 구해지면 이사 날자를 상의해 달라 "이런 내용으로 서로 소통이 있었으면 좋았을 텐데요.그래도 새로운 세입자가 생기면 기존 임차인과 날자조정을 확인하는 것이 상례인데요.어떤 사정인지 알 수는 없지만 일정 조정이 안된다면 공실 주택을 서둘러서 알아 보시는 것이 필요하겠네요근래 전세 물량은 많은 편입니다. 원만하게 해결되시길 빕니다그리고 퇴거와 전세보증금 반환은 동시이행 관계입니다
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Q. 전세계약 만료전에통보를 안하면 자동연장인가여?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 종료일 6~2개월 사이의 기간이 임대인, 임차인 양자가 아무런 언급이 없이 경과하면 묵시적 갱신이 됩니다.임대인이 아무런 통지가 없어도 임차인이 계약을 종료하고 싶다면 위 기간중에 계약 종료를 꼭 통지해 주셔야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 요즘은아파트 갭투자를 할 수 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매 잔금 지불시 전세 보증금을 차감하는 방식으로 실거주하지 않고 전세율에 따라 소액으로 주택 매수를 하는 형태를 갭투자라고 합니다.잔금시점에 맞춰 전세 잔금을 받는 방법도 있고 전세가 이미 들어온 주택을 매수하는 경우도 있습니다분양주택의 전매금지, 단기매매시 고율의 양도세부과와 다주택자 매매시 중과율적용 , 규제지역에서 실거주 아닌 경우 비과세 배제 등여러가지 투기 방지 정책이 있었지만전세안고 거래하는 것을 금지하는 규제는 없었습니다. 지금도 얼마든지 거래가 가능합니다다만 주택가가 하락하는 과정에서 갭투자시 전세만기시 재무적인 여력이 없다면 집을 팔아도 전세 보증금이 안 나오는 속칭 깡통주택이 되 버리는 위험이 있음을 유의하여야 합니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 재개발 지역에 오래된 빌라 한채를 구매할려고 합니다. 만일 빌라 구매하면, 1가구 2주택이어도 아파트 분양 받을수 있는 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인의 주택 수와는 관계가 없으므로 일반적으로 가능하지만 권리산정일 이후 사용승인된 주택, 지분 쪼개기 형식의 주택, 대장상 용도가 주거용인 아닌 경우, 재개발 사업조합 인가후 다물건자로부터 취득하는 경우, 공공주도 재개발에서 기준일 이후 주택을 매수하는 경우 등 재개발 사업지별로 조합원 분양신청 대상이 안되거나 제한된 조건이 되는 경우도 있을 수 있으니 해당 물건지 부동산 중개소나 조합이 구성되어 있다면 조합으로,, 현장에서 충분히 확인 하는 과정이 필요합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 2주택되면 매도시 세금이 얼마나 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택자는 2년 보유하면 매매가격 12억원 까지 비과세 입니다.그런데 매수 당시 조정지역인 경우에 한하여 2년 실거주도 하여야 비과세 입니다2주택자는 비과세는 적용되지 않으므로 양도소득세가 과세되며 규제지역인 경우 중과세율도 적용되나 현재 적용배제되고 있습니다구체적인 세액은 취득/ 양도 금액 , 보유기간, 필요경비 등에 따라 다르게 적용되고 세제의 변화가 심한 편이므로 매매를 하는 시점에 구체적인 사실관계를 제시하여 세제 전문가에게 대면 상담 하셔야 착오가 없습니다
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Q. 무등록공인중개사가 단 1회 중개행위를 했을 경우 처벌받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.무등록 중개업을 영위한 벌칙에 관한 사항은 제시한 내용과 일치합니다그러나 대법원 판결로서 우연한 기회에 단1회 무등록자의 중개행위는 중개업으로 볼 수 없다는 판례가 있습니다https://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=1090181991년의 판결로 시간이 한참 지났습니다최근 한국공인중개사협회는 단 1회의 무등록 중개행위도 처벌하는 입법을 추진하고 있으며 무등록 중개행위와 관련한 사기연루 시장교란 등 사회문제가 심화되고 있는 상황으로 과거와 다른 입법이나 사법적 판단이 있을 수 있다고 보입니다.
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Q. 기존의 전세보증금에 상당하는 월세 보증금과 월세로 전환하는 공식이 있는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약자의 계약갱신 청구에 의한 계약이 아니라면 기존 전세와 관련없이 원하시는 월세를 받으시면 됩니다단 기존계약자의 계약갱신 청구에 의한 재계약이라면 아시다 시피 보증금을 5%이상 초과하여 올릴 수 없습니다그리고 올려진 전세 보증금의 일부를 월세로 전환하기 위해서는 임차인의 동의를 받아야 합니다동의를 받았다면 1) 한국은행 기준금리에 2%룰 더한 이율이나 2)연 1할 중에서 낮은 쪽으로 보증금을 월세로 환산할 수 있습니다.현행(3월20일 현재) 한국은행 기준금리는 3.5% 이네요 여기에 2%를 더하면 년 5.5% 입니다즉 1,000만원당 년55만원, 월 45,833원이 합법적인 기준입니다