안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세 집 계약 만료전에 부득이하게 이사가게되면 새로운 세입자 구해줘야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중도해지시 특약이 있다면 특약이 우선하고 다른 특약이 없다면 임대인은 계약 기간의 이행을 요구할 수 있습니다.즉 임대인 입장에서는 만기까지 해지을 승낙하지 않을 수도 있습니다.임차인이 특별한 사정이 있다면 임대인과 합의하는 것이 우선입니다이 때 합의의 조건으로 세입자를 구할 때 이사하고, 부동산 중개수수료를 대신 부담하기로 제안하는 것일 뿐 질문자께서 제시한 조건이면 중도해지가 항상 수용되는 것도 아니고 중도해지시 항상 같은 조건을 요구하는 것도 아닙니다.예를들면 임대인의 주택 운영 계획이나 성향에 따라 아무런 부담없이 이사가 가능할 수도, 훨신 더 까다로울 수도 있습니다
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Q. 임대차 3법 중 계약갱신청권을 행사하고 싶은데 질문드려요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 만기전 2개월~6개월 사이에 통지하도록 규정되어 있습니다7개월전에 하였다면 한번 더 통지하시고 3개월전에 했다면 적정한 시기에 통지한 것 입니다.
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Q. 아파트 판매시 세금이 몇프로나 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택의 매매시 매도인은 양도소득세가 과세됩니다그러나 주택의 경우에 한하여 1세대 1주택으로 2년이상 거주한 주택이라면 매매가 12억원 이하의 금액은 양도 차익이 있더라도 비과세됩니다
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Q. 부동산 월세 계약후 입주거절 하면 돈 돌려받을 수...
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 계약한 목적에 맞게 사용 수익할 수 있는 상태로 주택을 공급하여야 합니다 계약과 다르게 주택의 하자가 발견되었다면 임대인의 책임에 속하는 것이며 입주전까지 보수 또는 계약 불이행이 따른 임차인의 피해를 보상하여야 합니다보상의 방법은 계약한대로 배액 배상하는 것 입니다중개수수료 역시 중개사의 고의과실이 아닌 사유로 이행되지 않았다고 하더라도 계약이 완성되면 지불 의무가 발생합니다.다만 예기치 않은 사정 등 구체적인 상황에 따라 실질적으로 입은 피해 등을 고려하여 약간씩 양보를 하는 경우도 많습니다
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Q. 부동산 매매 시, 대출은 어떻게 진행되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매하면서 매매대금의 일부를 대출을 받아 잔금으로 지불할 수 있습니다.매매계약전후 금융기관을 방문하여 구체적인 금액과 일정을 정하여 매수 주택의 잔금일에 대출을 실행하여매수가격중 잔금 비용으로 조달 하는 것입니다규제 지역 여부, 본인의 신용과 소득, 기존 대출 금액에 따라 한도가 다르며시세 대비 80%까지도 대출이 가능하지만 구체적인 금액은 금융기관에 직접 상담하십시오상환 방법은 일반적으로 주택담보 대출은 원리금 균등 분할 상환으로 30년 전후의 기간까지 가능합니다대출 이자와 정산 스케쥴 또한 금융 상품별로 다르므로 금융기관에서 자료를 받아 비교하여 보세요그리고 무주택자라면 을 검색하여서 우선적으로 검토해 보시기 바랍니다
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Q. 전세 계약 만료 전 이사를 가야 해서 부동산에 집을 내놓았습니다. 이럴 때 부동산 복비는 누가 내야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 게약서에 임대인 임차인으로 기재되는 계약 당사자가 지불하는 것 입니다.특별한 사정으로 임차인이 계약을 중도에 해지 요청하여 임대인의 입장에서는 번거로움과 함께 새로운 임차인을 찾기 위해 예상하지 않던 비용을 지불하게 하는 결과가 되었다면 중도해지에 대한 동의를 얻기 위해 중개수수료 등을 대신 지불하는 제안을 하고 협의하는 것일 뿐 입니다.이 경우 새로운 임대보증금 등 임대 조건, 기존 계약의 남은 기간, 임대인의 성향 등에 따라 협의 내용을 차이가 있을 수 있습니다
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Q. 전세 재계약후에 환정일자를 안 받으면 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 확정일자 받았던 계약서에 조정되는 보증금 관련 내용을 가필하거나새로운 계약서 작성시 기존 계약의 재계약이라는 취지를 기재하여 기존 계약서를 별첨 유지한다면확정일자 받지 않아도 괜찮습니다
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Q. 전세 묵시적계약? 계약갱신청구권? 어떻게 사용해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신이라고 보기에는 무리가 있는 것 같습니다2개월전에 임차인인 질문자가 계약 갱신을 청구를 하였기 때문입니다임대인은 현 상황에서 매도를 이유로 갱신 청구를 거절할 수 없습니다본인의 매매 여건상 임차인 없이 매매가 유리하다면 적절한 금전적 보상을 합의하여야 할 것입니다아래 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 계약갱신 청구의 법정 거절 사유를 참조하세요제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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Q. 법인과의 전세계약도 묵시적갱신이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문으로 볼 때 임차인이 법인인 것으로 이해됩니다법인인 임차인은 계약갱신청구권이 없다는 법조인 칼럼을 참조하세요https://view.asiae.co.kr/article/2022021809421637826즉 법인임차인에 대해 임대인은 계약 만기시 재계약을 거절할 수 있습니다이 통지는 계약 만기 2개월전까지 전달되어야 합니다이 기간을 경과하면 묵시적 갱신입니다 묵시적 갱신은 임대차보호법상 일방의 권한이라기 보다 쌍방이 권한을 행사하지 않고 유효기간을 경과한 상태로 계약갱신청구권에 의한 재계약과 다르며 이로 인해 연장되는 기간은 2년으로 보고 있습니다
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Q. 오피스텔도 2주택자 취득세 주택수에포함되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시가 1억이하의 주택(오피스텔포함) 보유중 추가주택 매수시 (취득세 중과적용) 주택 수에 들어가지 않습니다.그리고 2주택자의 취득세 중과는 현재 폐지되었습니다아래 기사를 참조하세요http://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=257701