안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 지금은 2주택자도 매매시 양도세 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다주택자의 양도소득세는 가 젹용 유예되어 있을 뿐 기본 양도소득세는 항상 부과 됩니다단 1주택자로서 2년 이상의 보유 또는 거주 또는 1주택자에 준하는 일시적 2주택, 혼인 부양 합가로 인한 다주택, 상속에 의한 다주택 등 일부 예외가 있습니다양도소득세는 시세 차익 뿐 아니라 필요경비, 보유기간 등 여러 요인에 의해 결정됩니다매매를 결심하였다면 양도소득세는 가급적 세제 전문가에게 구체적인 사실관계를 제시하여 대면 상담하세요
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Q. 원룸 계약서 작성하는데 공인중개사가 아니라 집에서 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개업 공인중개사가 계약서 작성을 등록된 사업장내에서 해야 한다는 규정은 없습니다.원격지 거래나 몸이 불편한 고객을 위해 제3의 장소나 매물 주소지 등에서 계약서를 작성하는 경우는 있을 수 있는 일이며 위법 사항이 아닙니다.질문하신 건의 계약 장소가 불편하다면 담당 중개사에게 문의하여 보시고 합리적인 사연이 있다면 조정을 요청할 수도 있을 것 입니다
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Q. 부동산 전월세계약 작성 후 전입신고
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인이「주민등록법」에 따른 전입신고 시 임대차 계약서 또는 임대차신고서를 함께 제출하는 경우임대차 신고를 의제 처리 하여 별도 임대차 신고가 필요치 아니합니다.임대차 신고서를 미제출 시는 처리되지 않습니다.신고가 완료되었을 경우 을 교부하므로 현장에서 처리 여부를 확인할 수 있습니다
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Q. 계약기간이 만료된 상태에서 구두약속으로 거주하다가 나가는 경우??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최초의 계약상태로 새로운 계약서 작성없이 연장된 묵시적 갱신에 준하는 계약 상태로 이해됩니다.임차인은 해지 통지후 3개월이 지나면 보증금을 환불하여 이사할 수 있고 임대인은 보증금을 환불해 주어야 할 의무가 있습니다.그런데 새로운 세입자 없이 보증금을 돌려줄 여력이 있는 임대인이 그다지 많지 않은 현실적 어려움이 있습니다.보증금을 받지 못하고 집을 비워주는 것은 이치에 맞지 않는 얘기이고 임대차 상태를 유지하는 상태에서 세가 나갈 수 있도록 노력할 필요가 있습니다.꼭 집을 비운 다음에 임차인을 받겠다고 하고 보증금도 돌려줄 수 없다고 하면 을 검토해 볼 수 있습니다임대인에게도 실익이 없고 임차인도 보증금도 받지 못하고 이사를 결행하여야 하는 방법이므로 가급적 세입자를 받아서 이사하는 방법으로 임대인과 협의하여 보세요.
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Q. 1가구 1주택 보유자 입니다 성인인 아들 명의로 주택 매입하면 세금 얼마나 나오나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.성인자녀의 경우 결혼여부, 독립된 세대구성 여부, 30세이상인지, 독립된 생계를 유지할 수 있는 최소한의 소득으로 규정한 수입 여부 등으로 나누어 별도 세대로 매수가 가능할 수도 있습니다또 1세대 1주택인 경우도 현재 다 주택자 양도소득세 중과는 금년 5월 9일까지 한시적으로 적용유예되고 있으며 이후에도 페지될 가능성이 있습니다자녀 분의 독립세대 구성과 매도시기에 따라서 다주택자 적용은 다를 수 있고 주택 세제는 계속 변화하고 있으니 매매를 계획하신다면 가급적 세제 전문가에게 구체적인 사실관계를 제시하여 대면 상담하시기를 추천합니다
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Q. 임대차신고는 어떤 방법으로 하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.신고대상자는 임대인과 임차인 입니다다만 계약서를 지참시 또는 위임시 단독으로도 할 수 있습니다신고누락시 과태료는 양 측에 부과합니다현재 계도기간중으로 금년 5월 31일까지는 과태료 부과하지 않습니다6월부터 신고하지 않은 대상 기존 계약자에게 소급하여 과태료를 부과할 것인지는좀 더 두고 보아야 할 것 같습니다이미 1회 연기된 적이 있고 임대차 거래 신고에 대한 인식이 낮은 편입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세 연장을 안할때 몇개월전에 이야기 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 종료 6~2개월 사이에 통지해야 합니다현실적으로 임대인도 새로 임차인을 구한다거나 보증금을 환불할 준비의 시간이 필요하기 때문인 것으로, 이 기간이 지나면 묵시적 갱신 된 것으로 간주하며 이후로는 해지를 통지하고 3개월이 지나야 효력이 발생합니다물론 임대인이 양해 한다면 상관 없겠습니다.
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Q. 세입자가 계약기간전에 나가려고 할때?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적갱신과 갱신청구권 사용으로 재계약 상태일 경우 예외가 있으나 일반적으로 기본 임대차 계약중에 임차인의 일방적 해지통보로 계약을 해지할 수 없습니다계약기간은 임대차계약의 중요 요소이며 임대인은 만기까지 계약의 이행을 요구할 수 있습니다.다만 임차인의 특별한 사정으로 요청을 할 경우 다음 세입자를 받아 보증금을 순환하고 중개수수료 등 임대인에게 발생하는 새로운 부담을 일부 또는 전부 기존 임차인이 대신하기로 하고 중도해지 합의하는 경우는 많이 발생합니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 집을 매매해서 월세를 받고싶을때 알아야 하는게 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택담보대출 또는 융자라고 합니다월세를 놓는 다는 것은 을 하는 것인데임대차의 기본적인 법률사항은 에 나와 있습니다만 일반인이 다 알아야 하는 사항은 아니구요세든 사람이 정상적으로 주거 생활을 할 수 있는 상태로 2년 단위로 집을 빌려주고 차임을 받는다고 생각하시면 될 것 같습니다.임대차 계약상의 핵심 사항은 계약시 의뢰하신 중개사 분이 요약 설명하여 드릴 것입니다좋은 거래하세요
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Q. 현 전세가보다 매매가가 낮아지는 경우 발생할수 있는 문제가 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세가는 사용가치이고 매매가는 자산가치 입니다어떤 사람은 3억을 들고 2억을 대출받아 주택을 사고 어떤 사람은 4억을 들고 5억짜리 집에 전세삽니다보유로서 발생하는 주택 수와 자산 증가, 세금과 보험 등 유지 보수 관리 비용과 시간을 부담하고 싶지 않다면 매수 여력이 있더라도 임차하여 사용하는 것으로 만족할 수 있을 것 입니다.그런데 임차 비용이 적은 보증금의 월세로 지불된다면 불안한 일이 없습니다전세 일시금인 경우는 주택의 소유자가 전세금을 유용하고 다른 여력이 없다면 주택을 처분하여도 환불이 불가해지는 경우가 발생할 수 있습니다.특히 매매가가 하락하는 시기에는 위험성이 커집니다. 말 그대로 깡통전세가 됩니다.그래서 아무리 주택 사용가치가 뛰어 나더라도 보증금이 시세대비 낮을 수록 안전합니다시세를 알 수 없다면 공시가격의 140%선 아래가 안전합니다