안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 세입자는 만기전에 연장여부 이야기 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 아무 말 하지 않고 임차인도 아무 말 하지 않고 계약 종료전 6~2개월 사이의 기간을 경과하였다면 묵시적 갱신이 되는 것이나임대인이든 임차인이든 계약 종료를 원하는 경우는 위 기간중에 통지해 주어야 합니다.임대인이라면 불필요한 분쟁을 막기 위해 미리 의사를 확인하는 것이 나쁠 것이 없습니다.
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Q. 전세자금 반환 대출을 요청할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인에게 선택을 강요할 수 있는 것은 아니지만 제도 자체를 소개할 수는 있겠지요전세 수요는 부족하고 전세 가격은 하락하고 있어서 임대차 시장에도 전에 없던 어려움이 많이 생기고 있습니다.대출로 임차인을 내보낼 수는 있지만 새로운 임차인 받기가 더 어려워지는 점이 있어서 선뜻 선택이 어려울 수 있습니다.우선 보증금 금액을 현실에 맞게 조정할 필요가 있으며 리모델링에 준하는 수선/보수, 옵션의 제공 등 컨디션과 가성비를 끌어올려 임차인을 찾는 것이 더 효율적일 수 있습니다
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Q. 임차권 등기가 표시된 매물은 위험한 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약이 만료하면 임대인은 새로운 임대차가 없더라도 기존 세입자에게 보증금을 돌려주어야 하는 의무가 있습니다임대차 등기명령이 실행되었다면 계약이 만료되고도 상당한 기간이 경과하도록 보증금을 돌려주지 못했다는 것이며 우선 임대인의 자금 여력을 의심할 수 밖에 없겠죠보증금을 완전히 받지 못하고 이사한 종전 세입자도 애를 태웠을 것 이구요.다른 특별한 사연이 있을 수도 있으나 일반적으로 세입자라면 피할 수 밖에 없는 이유입니다.
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Q. 전세 계약중 집주인이 바뀌면 보증금은 누구한테 받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택을 양수한 분이 임대인의 지위와 의무를 승계합니다따라서 집주인이 변경되었다 하더리도기존 계약의 내용대로 계약은 유효하며 만기시 보증금 반환 책임은 바뀐 집주인에게 있습니다
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Q. 시골에있는 단독주택을 매매하려고하는데 담보대출이 있는경우 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출은 양수인이 승계할 수 없는 상품이 대부분이고 갚고 파는 것이 기본입니다그런데 갚을 돈을 매매 금액으로 마련해야 하는 경우가 더 많겠죠이 경우 대출 금액 규모에 따라 중도금이나 잔금으로 대출금을 상환하고 저당권 말소신청을 완료하는 조건으로 얼마든지 매매가 가능합니다대출 금액이 적다면 중도금시 처리하고 아니면 잔금시 처리하면 됩니다매매 부동산에 사정을 말씀해 두시면 됩니다잔금시 상환할 경우 잔금시 매도인 등기서류 확인, 잔금액증 대출금을 상환하고 동시에 저당권말소 신청하고 접수증 받고 확인,나머지 잔금을 지불, 부동산 현물 인수 등 다소 일거리가 많아 대부분 매수인 등기 법무사의 조력을 받습니다.
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Q. 전세재계약시 요즘시세로 계약하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.집값과 전세가의 동반하락으로 전에 없던 풍경들이 보입니다.기존 세입자는 시세에 맞게 인하를 요구하면서 불가시 계약 종료로 배수진을 하기도 합니다시장을 거스르기는 어렵습니다 임대인의 합리적인 조정으로 적정선이 된다면 좋겠지만문제는 임대인이 일부 반환 여력이 없는 경우,보증금은 그대로 두고 소위 를 임대인이 제안하여 보증금 이자 정도를 임대인이 매월 부담하는 사례도 있다고 합니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 임야 매매시 면적을 어떻게 산정
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.면적은 계산하는 것이 아니고 이미 토지대장에 정해져 있습니다이 면적을 기재하여 거래합니다이 면적은 임야의 표면 형상이 아니고 수평면 상태로 투영한 면적입니다따라서 경사지라면 장부상 면적보다 크게 느낄 수도 있습니다
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Q. 선순위 임차보증금 확인서 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.LH 전세 자격으로 이사 하는 것으로 이해합니다이사할 집은 현 계약만기전 2개월전부터 알아 보시고이사할 집이 결정되면 이사 날과 동일한 날로 반환일자를 기재하여 현 임대인에게 반환확인서 받고,선순위 임차보증금 내역은 이사할 집의 선순위 보증금사항으로 중개사무소에서 확인 작성하여 드립니다기타 개인서류, 주택 등기 등 지정 서류와 함께 LH (권리분석)신청시 첨부 하시면 됩니다좋은집 찾아 이사 잘하세요
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Q. 오피스텔 전세계약 할 경우 질문?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용으로 임대차한 경우 임대차 보호법의 적용을 받게 되며,임차인은 2년의 계약 종료후 계약갱신청구권을 1회 갖습니다임대인은 타당한 이유 없이 이를 거절할 수 없습니다.본인의 실거주가 흔한 거절 사유에 해당하며 그외 법정 사유는 아래사항을 참조하세요1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이상입니다
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Q. 관리비 있는 곳에 월세를 포함시켜서 주거급여 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.해당 임대차에 실질적으로 관리자가 있고 임대인의 월세와는 별도의 계정으로 유지된다면 어려울 수도 있으나별도의 관리인이나 외부 관리자가 없고 개인 임대인이라면 해당 월세에 대한 관리비는 실질적으로 월세로 보입니다관리비를 포함하여 월세를 정하여 계약서를 작성하는 것은 임대인만 동의한다면 문제가 없어 보입니다