안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 건축물대장하고 등기부등본이 다른경우?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.간혹 있을 수 있는 일 입니다소유권보존 등기라고 하는 최초의 등기부 작성은 건축물대장을 근거로 합니다생성과정에서 착오나 오류가 있을 수도 있고 등기부 생성이후 건축물대장의 오류 수정이나 변경이 등기에 반영되지 않았을 수도 단순히 건축물대장이 오류 상태로 있을 수도 있습니다.주택 구조와 평수가 다르다고 하셨는데 이 부분은 건축물 대장상 사실에 부합하게 기재되어 있어야 합니다이 부분이 차이가 있는지 우선 확인하신후 시군구의 지적 관리팀으로 선상담을 해보시기 바랍니다.간단하게 수정되는 경우도 있었는데 좀 더 복잡한 절차를 거쳐야 한다면 그 부분도 안내를 받을 수 있습니다만족한 결과 있으시길 바랍니다
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Q. 현제1주택자로 매매시 양도세부과는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세대를 같이하는 가족 포함 1주택자이며2년 이상 해당 주택을 보유하였거나 거주(조정대상지역)하였다면양도차익이 있더라도 양도소득세는 비과세 됩니다.실거주용으로 사용하는 단 한 채의 주택이라는 점을 고려하여 세금을 면제하는 것입니다.이 비과세는 매매금액 12억원을 한도로 합니다따라서 28년을 보유하였다면 매매시 세금은 발생하지 않을 것으로 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전입불가 오피스텔 관련 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.단정할 수는 없지만 임대인이 해당 오피스텔을 업무용으로 운영하려는 의도로 보입니다오피스텔은 주거와 업무 겸용의 용도로 사용할 수 있는 구조를 가지고 있습니다오피스텔을 주거용으로 사용하거나 임대차할 경우 주택으로 분류되어 주택 수에 포함되고 양도소득세 등 주택관련 세제에서 상당한 세금부담이 따를 수 있습니다.위적법성 여부는 차치하고 주민등록 이전이 필요없는 업무용 수요보다 주거용 수요자가 훨신 많은 현실에서 전입불가 조건의 오피스텔 임대가 많이 보입니다. 전입신고가 필요한 경우 다른 매물을 찾아보는 것을 권합니다
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Q. 빌라 1채와 주거용 오피스텔 1채 보유시 1가구 1주택인가요 ? 2주택인가요 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부부는 주소가 다르더라도 한세대로 보며 오피스텔은 주거용으로 사용하고 있다면 주택입니다.따라서 현재 2주택자 입니다(만일 오피스텔을 업무용으로 사용하고 재산세부과 기준이나 대장상 오피스텔으로 되어 있다면 오피스텔을 주택수에세 제외될 수 있습니다)현 상태에서 추가 주택을 매수시 3주택에 해당하는 취득세 적용을 받을 것으로 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 3층짜리 빌라소유하고있는데 재개발시 현토지만 보상받는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 는 통상 다세대주택이나 연립주택을 의미합니다각 호별로 등기부가 있고 개별적으로 매매할 수 있는 주택입니다.1~3층 주택으로 1개의 등기로 소유하고 있다면 가 아닌 다가구주택으로 보입니다.물론 로 1층,2층,3층 등기가 다르더라도 1인이 소유할 수 있습니다본론으로 돌아와서 소유한 주택이 빌라든 주택이든 관계없이 토지와 건물 모두를 감정 평가 합니다.3층의 건물이라면 3층 건물에 맞는 평가를 받습니다평가된 금액을 기준으로 재개발 조합원으로 입주권을 신청하거나 현금청산을 요구할 수 있는 것입니다해당지역에 조합이나 추진위원회가 있다면 구체적으로 상담하시기를 권합니다
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Q. 오피스텔이나 상가도 갱신청구권이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용으로 사용하는 건물에 거주를 목적으로 임대차계약을 하였다면 건물의 대장상 용도나 등기 여부와 관계없이 주택임대차법에 따른 갱신청구권의 사용이 가능합니다단 업무용 목적의 오피스텔 또는 상가 계약이라면 의 적용을 받고 주택과 다르게 1년 단위로 계약과 갱신청구가 가능하면 임차료의 증액은 5% 이내 입니다이상 참고가 되셨기 바랍니다
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Q. 공동명의로된 빌라 제 지분을 다른사람에게 팔수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 분이 소유한 50%의 지분만을 매도할 수 있고,두 분의 지분을 매수자 한사람에게 매도할 수 도 있으며 이 경우는 지분비율대로 절반씩 나누어 받으면 됩니다대출금은 등기상 채무자로 표시된 분이 상환하는 것으로 질문하신 분이 갚을 이유는 없습니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 1가구 2주택 1억 미만 양도세 문의?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택의 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택 (도시정비구역 일부 예외있음)을 매도하는 경우 주택 수에서 제외하고 주택 수에 의해 결정되는 양도소득세 중과가 배제됩니다따라서 양도소득세 중과없이 기본 양도소득세를 과세합니다.그러나 현재 내년 5월9일까지는 주택 양도소득세 중과를 한시적으로 적용하지 않기 때문에 이 기간중이라면 실익은 없습니다양도소득세는 매도가액에서 취득금액과 필요경비를 공제한 양도차익의 크기에 따라 다른 법정세율을 곱하여 산출하는 것이며양도세 중과는 기본 세율에 2주택자는 20% , 3주택자 이상은 30%를 더하여 중과 부담하는 것 입니다구체적으로 양도소득세를 확인하여 보고 싶다면 국세청 홈텍스 양도소득세 미리 계산해보기 코너에 취득 시기와 금액 등구체적인 사실관계를 대입하여 예상해 볼 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 매도 후 세금에 대해 문의들입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.20년 6월 매수하셨다면 2년이상 거주하였을 것 같은데요이 예상이 맞고, 본인 포함 세대원 전원이 다른 주택이 없는 상태라면 양도소득세는 비과세에 해당합니다2억원의 매도차익 즉 소득이 있으나 ,부동산 중 주택에 한하여 1주택자가 2년이상 보유와 거주(조정대상지역)하고매도가격 12억원이내인 경우 과세하지 않습니다구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으니 매도를 결심하였다면가급적 세제전문가와 대면 상담을 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 공동명의는 몇명까지 할수 있는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 공동 명의 숫자는 제한이 없습니다등기나 건축물대장을 발급하면 공유자의 숫자와 각 소유 지분이 나타납니다예를 들면 100분의60, 100분의 40 등과 같은 형식으로 각 공유자가 일부씩 소유한 지분을 확인할 수 있을 것입니다질문하신 분이 추가 공유하기 위해서는 기존 보유자로부터 지분 일부를 매매나 증여로 양도 받는 방법이 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다