안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 월세계약 만료 후 복비관련질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 계약기간으로 기간이 경과 하였을 경우 상태가 아니라는 대법원 판례가 있습니다(검색 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결)임차인이 주장하지 않고 1년의 계약이 경과하여 계속 거주할 경우 묵시적 갱신이 아닌 주임법에 의한 2년의 (기본)계약 기간으로 간주하는 것입니다이 판례에 근거하여 질문 내용을 살펴 볼 때 이번 이사는 계약의 해지에 해당합니다이 경우 임대인은 만기까지 계약의 이행을 주장할 수 있으나, 통상 기존 임차인이 임대인의 중개수수료를 부담하고 새로운 임차인을 받아 보증금을 순환하는 방법으로 타협할 수 있습니다.추가로 1-3개월 분의 월세을 내라고 하는 경우도 있습니다.임차인으로서는 약간 억울하다고 생각할 수 있지만 계약은 계약입니다.임대인 입장에서는 중도 이사시 차임 인상 시기를 놓치거나 도배 등 보수 비용이 증가할 수 있습니다실제 전혀 타협하지 않는 임대인도 있으며 이 경우 임차인은 만기까지 월세를 계속 지불해야 합니다.기존 임차인의 중개수수료 부담은 법률적 규정이 아니지만 만기전 이사시 관행처럼 여겨집니다.따라서 임대인은 당연하게 여길 수도 있습니다.다만 중도 해지 요청시 충분한 소통이 안되었던 것 같습니다원만하게 타협하시는 것이 필요해 보입니다
부동산
Q. 국토부에서 좀전에 발표한 조정지역 해제 효과가궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주무부서인 국토부 보도자료를 살펴보면 주거정책심의위원회에서는 상반기 이후 시장변화를 중심으로 ｢최근 주택시장 동향 및 전망｣에 관한 위원간의 논의로 민간위원들은 최근 주택가격 하락폭이 확대되고, 금리 상승 등 하향 안정요인이 증가하였다는 점에 인식, 특히 지방의 경우 하락폭 확대, 미분양 증가 등을 감안할 때 선제적인 규제지역 해제 필요성이 있다고 분석했다.논의 결과(지방권) 위원들은 최근 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 확대 등 주택시장 하향안정세와 상반기 기 해제지역의 해제효과 등을 감안할 때, 지방권 조정대상지역은 모두 해제할 필요가 있다고 판단하여 다음 지역을 해제하기로 결정함(광역시) 부산 해운대‧수영‧동래‧남‧연제‧서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구, 대구 수성구, 광주 동‧서‧남‧북‧광산구, 대전 동‧중‧서‧유성‧대덕구, 울산 중‧남구(道) 청주, 천안 동남‧서북, 논산, 공주, 전주 완산‧덕진, 포항 남, 창원 성산다만, 세종시의 경우, 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안하여 투기과열지구를 해제하되, 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률 등을 고려하여 조정대상지역은 유지하기로 하였다.수도권도 대체로 하락세가 이어지고 있으나, 서울 및 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고, 규제완화 기대감 등에 따른 시장불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안하여 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 하였다.다만, 인천 지역은 가격 하락폭이 큰 점 등을 감안하여 투기과열지구를 우선 해제하고, * 해제지역 : (투기과열지구) 인천 서‧남동‧연수구 경기 지역은 접경지역 등 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제키로 결정하였다. * 해제지역 : (조정대상지역) 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주 또 부동산가격안정심의위원회 결과로 기획재정부는 세종특별자치시에 대해 주택 투기지역 지정사유 충족 여부를 심의하여, 세종특별자치시를 주택 투기지역에서 해제했다.주택 투기지역 해제는 세종특별자치시의 주택매매가격 지속 하락 등으로 투기지역 유지 필요성이 해소된 점을 고려한 것이다.그리고 세종특별자치시에 대한 조정대상지역 지정은 유지됨에 따라 주택 투기지역이 해제되더라도 향후 주택가격 상승 등 불안 양상이 나타날 우려가 낮다는 점 등을 종합적으로 감안하였다.라고 발표 하였습니다해제의 효과는 규제지역 지정으로 적용된 세제, 대출, 전매 등 각종 규제가 일괄 없어진다는 것입니다그러면 규제지역으로 지정시 효과을 살펴보면 될 것입니다아래 규제지역의 조정 효과를 참고하기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 묵시적연장이 되었는데 도중에 나올 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문에 "우리끼리 서류상 말했놨다"는 의미는 이해하기 어려우나,묵시적 갱신이 된 경우가 맞다면 임차인이 해지를 원할 경우 임대인에게 통지후 3개월이 경과하면 효력이 있습니다관련 법령 :제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.이것이 도움을 드릴 수 있는 법이고 강행규정 입니다.임대인은 이 내용을 모르고 잘못된 관행을 주장하는 것으로 보입니다인근 부동산에 문의하여도 알려 드릴 것입니다계속하여 임대인께서 이에 반하는 내용을 주장하여 임차인의 손해가 발생한다면 소송을 통한 해결 외에 우선 주택임대차 분쟁조정위원회에 도움을 요청 하실 수 있겠습니다
부동산
Q. 전세입자 2년만기시 보증금 5%인상 질문 드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대사업자가 아닌 임대인은 임대료을 임의로 인상할 수 있습니다.그러나 임차인이 최초의 계약이고 재계약 조건을 달리 했을 때계약갱신 청구권 행사를 하면 임대인 실입주 등 법정사유가 없다면 이를 거절하지 못하며 인상폭은 최대 5% 입니다.따라서 현재 전세 3,500만원이면 175만원을 인상할 수 있습니다.한편 임차인이 임대인이 제시한 5%를 초과하는 임의 인상액을 수용하다면 계약갱신이 아닌 새로운 계약으로 보는 것이며2년후 계약갱신 청구를 사용할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 월세 의무계약기간 보통 얼마나 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 임대차보호법은 월세와 전세를 구분하지 않습니다월세도 계약기간은 2년을 기준으로 합니다.다만 1년의 기간을 원하는 임차인이나 임대인이 있을 뿐 입니다.상생임대인을 고려하신다면2년을 안정적으로 거주할 분을 찾아야 합니다.2년으로만 계약한다는 조건으로 세를 내놓은 것이 좋겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 단군 이래 가장 큰 재건축 단지는 어디인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공사중을 포함하여 1위는 둔촌 주공아파트 재건축입니다올림픽파크포레온 이라는 명칭으로 현재 공사중이며 85개동 12032가구가 건축됩니다기존 완성 주택으로는 1위는 가락시영아파트 재건축인 헬리오시티입니다9510 가구 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 재개발 시, 추가분담금 등은 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 소유재산에 대하여 조합에서는 감정평가를 의뢰하고 조합원 개별 부동산에 대한 금전적 가치를 평가합니다이 금액이 본인인 부동산으로서 투자하는 금액이고 또는 이라 합니다이 에 재개발사업으로 가치가 증가하는 비율(비례율)을 곱한 가격을 이라 합니다.조합원은 재개발로 건설되는 여러 평형의 주택을 자유롭게 분양 신청할 수 있으나 분양주택 가격이 자신의 을 초과할 경우는 을 납부하고 남을 경우는 주택과 을 받는 것 입니다.이러한 전반적인 계획을 이라 하며 감독기관(시) 의 심사와 승인을 득 해야 합니다.이 관리처분 승인이 이주, 철거, 건설을 위한 최종적이고 핵심적인 인가 과정입니다.한편 원하는 평형이 분양할 주택 숫자보다 많은 조합원들이 신청하는 경우는 일반적으로 감정 평가액이 높은 조합원에게 우선 배정합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 월세나 전세보증금 사기 문제 예방하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개 보수 수수료는 법정 비용입니다.주택 오피스텔,기타 부동산, 매매와 전월세로 금액에 따라 법으로 요율이 정해져 있습니다.흔한 어플로도 누구나 쉽게 금액을 확인할 수 있습니다.중개사무소에서 임대인의 향후 재무상태나 금전거래 성향까지 보증하는 것은 어렵겠지만계약시 소유권, 공시가격과 융자금액, 선순위 보증금 등 객관적인 권리 분석 서비스를 제공하며 중개 사고에 대해서는 보증합니다임차인은 확정일자, 전입신고를 통해 만일의 경매시 대항력을 유지할 수 있으며전세보증금 반환 보증 가입으로 보증금 미반환 사고에 대비할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세기간이 10월인데 2개월도 남지 않아 자기가 들어오겠다고 나가 달라고 하는데 어찌 해야하는가요 ㆍ2개월이 지나서 우리는 그대로 사는
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 만기일을 2개월 이상( 만일 이 계약이 2020년 12월9일 이전의 계약이라면 1개월이상) 을 남겨둔 상태에서 임대인의 실거주를 사유로 계약종료를 통지하는 것은 정당합니다.임차인에게는 아쉬운 상황이지만 이것은 법정 사유에 해당하여 임차인은 이사를 준비하여야 합니다.이시 비용 청구는 해당되지 않습니다그러나 만기일 이전에 이사를 해야 하는 것은 아니며만일 만기 일에 맞추어 현실적으로 이사 일이 촉박하다면 임대인에게 사정을 얘기하고 일정을 조율하는 것이 좋을 듯 합니다원만하게 해결되시길 바랍니다.
부동산
Q. 공인중개사 없이 월세, 전세, 매매가 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.직접 거래는 얼마든지 가능하고 법률적으로도 유효합니다.비용은 절약할 수 있겠으나 안전은 입니다중개사를 통해서 거래하는 것은 시간 절약과 편리성 매물의 합리적인 선택 등 보다는안전한 거래와 거래의 보증 때문이 아닌가 합니다.그리고 임대인과 협상이 필요한 부분이나 신원 등의 확인도본인을 대라히여 매끄럽게 협의 해줄 수 있는 부분도 있겠지요.오히려 거래금액이 큰 거래나 매매 등 은 중개수수료도 증가하지만안전한 거래 사고에 대한 책임이 필요하므로 중개거래로 진행하는 추세입니다도움이 되셨기를 바랍니다