안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세계약갱신청구권 요구시 전세 시세와 상관없이 전세금 5%이내에서 올려 받을수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문1>>법에서 (아래 참조) 당사자(임대인, 임차인) 는 증감을 청구할 수 있고 증액의 경우는 5%를 초과하지 못하도록 하였습니다질문2>> 인상이 경제사정의 변동으로 적절하지 않을 때 당사자는 증감을 청구할 수 있습니다.따라서 의견이 배치될 경우는 합의나 절충이 필요한 것이지 갱신 요청을 거절할 권리가 생기는 것은 아닙니다.단 근래 물가나 주택의 상승율이 2년에 5%을 충분히 상회하는 중으로 대분의 갱신 계약시 5% 인상 요구는 당연한 것으로 받아드리는 추세입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다참고(주택임대차보호법 관련조항)제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다
부동산
Q. 제 명의로 된 아파트처분이 궁금합니다?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 임대차 관계는 계약내용 그대로 주택의 양수인에게 승계되고양수인은 임대보증금에 해당하는 금액만큼 매매가격에서 차감하여 지불합니다매매시 전세계약서 원본을 주택 양수인에게 넘겨야 하며갱신청구에 의한 계약이라는 사실관계를 매매시 중개사와 양수인에게 고지하시면 됩니다양수인이 집보기를 원하는 경우가 많으므로미리 세입자에게 매매계획을 설명하고 양해를 구하는 것이 좋겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 대지지분 관계 등기부등본이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대지가 2필지 이상일 가능성이 보입니다다수 필지라면 등기부 대지권 주소란에 000 외 0 필지 라고 나옵니다다수 필지별 면적을 다 합치면 638제곱미터가 된다면 문제가 없습니다그리고 대지지분은 동 필지에 존재하는 모든 주택과 근린시설 등 구분 소유자 지분을 모두 합쳐 전체 필지 면적과 동일해야 합니다대지권등록부를 발행 (정부24) 하여 등기와 대조하여 보시기 바랍니다.아무래도 앞뒤가 안맞다면 구청으로 유선 질의하세요등기와 대지권 등록부가 상이한 경우가 흔하지는 않지만 더러 더러 꽤 있습니다행정착오나 단순 오기라면 수일내에 정정해줍니다이상 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 임대인이자 임차인입니다. 전세문의드려요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 계약이 체결된 상황이므로 계약 만기까지는 약정대로 변동이 없습니다계약이 종료되는 시기에도 대체로 전세가가 하락한다면임차인이 감액을 요구하거나 계약 종료를 통지할 수 있겠습니다.그러나 아직 충분한 시간이 남았으니 좀 더 추이를 보시는 것이 좋겠습니다.부동산 시장 흐름은 전문가들도 예상하기 어렵고 2년 후는 더욱 예측이 어렵습니다너무 부정적으로 생각하여 미리 고민할 필요는 없어 보입니다도움디 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 이번에 집을 팔고 그집에 바로 전세오 들어 왔습니다, 이럴때에는 전입신고를 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이미 전입이 되어 있으므로 전입신고는 안합니다전세계약서 원본을 지참 행정복지센터 방문하여 확정일자를 받고 임대차 거래신고를 하시면 됩니다임대차 거래신고는 계약일로부터 30일이내, 확정일자는 전입전까지 합니다동시에 업무 처리가 가능합니다이외에 별도로 임차인으로 지위가 바꾸었다고 조치할 사항은 없습니다도움되는 내용이었기를 바랍니다
부동산
Q. 아들이 월세를 살고 있는데요 처음계약할때 공과금포함해서 25만원 내라고 했는데 전기요금이 조금 많이 나와서 주인이 뭐라고 해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년이 지나 계약 만기시 추가 2년의 연장이 가능하며 임차인이 요청할 경우 "계약갱신청구"라고 합니다.임대인은 이 경우 인상이 가능하지만 최대 5%이내에서만 임대료를 인상할 수 있습니다.임대료에 전기 등 공과금이 포함되었다면 사용량이나 인상을 감안하여 이 부분도 증액청구를 할 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 임대차 정보 등록 제도 시행 의무는 언제부터?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 거래신고제는 2021년 6월1일부터 이미 시행되고 있습니다.다만 미신고시 과태료 부과는 내년 5월까지 유예하고 있습니다.시행일 이후 계약건중 미신고건은 과태료 유예기간이 끝나면 과태료 대상이라고 하는데 소급하여 과태료를 부과할지 정책 변경이 있을지는 그때 가봐야 알 것 같습니다그리고 신고대상은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도(道)의 시(市)지역(도 지역의 군은 제외함) 주거용 임대차로 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약 입니다임대차 거래신고의 구체적은 절차 등은 아래 링크를 참조하세요https://blog.naver.com/luckymore/222824394791
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Q. 오피스텔이 있으면 생애최초 주택 혜택을 못받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업무용 오피스텔은 주택이 아닙니다상가나 사무실과 같은 일반 건축물입니다다만 오피스텔이 업무용이라도 실제 주거용으로 사용하고,주거용 재산세를 납입한다면 주택으로 분류 될 수 있으므로 보유중 활용에 유의하기 바랍니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 2주택자인데 똘똘한 한채 갈아타고 싶어요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.B주택을 먼저 팔 경우 조정대상지역이라면 양도소득세가 중과되고, 아니라면 기본 과세 되지만현재 내년 5월9일까지 한시적으로 중과배제되므로 이를 활용 하실 수 있겠습니다.다만 2년이내의 매도하는 단기매매에 해당하여 세율이 높음(60%)을 감안하여 필요경비 등 절세방법을 찾아보세요.이후 A주택만 남았을 경우 실거주 2년이 경과하였으므로 비과세로 예상합니다구체적인 과세금액은 매입금액, 필요경비, 예상 매도가액 등 구체적인 사실을 대입하여 국세청 홈택스 양도소득세 미리보기 코너를 활용해 보세요이상 도움이 되셨길 바랍니다
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Q. 전세 계약 갱신권 청구 및 계약자 변경
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차보호법 6조3의 1항 3호에서 규정한 항목으로 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우" 는 계약갱신청구시 정당한 법정 거절 사유에 해당합니다여기서 합의의 원인이나 금액의 기준은 규정에 없습니다.갱신하지 않기로 합의하고 당사자가 합의한 대가를 지불하였다면 문제가 없습니다.질문에서 제시한 사례는 실거주를 이유로 계약을 거절한 뒤 제3의 임차인과 계약하였을 때의 배상기준이며 아래 3항중 큰 금액을 배상합니다1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액이상 참고가 되셨기를 바랍니다