안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 월세로 생활 중 환경적인 하자 부분은 본인 책임인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 주거를 위한 기본 목적을 달성할 수 있도록 시설을 보수 유지할 책임이 있습니다그런데 곰팡이 등은 의견이 대립하는 경우가 많습니다주택의 하자로 인한 결로나 누수 등으로 인한 건물 구조적인 원인이라고 주장할 수도 있지만 습도 환기 등을 관리하지 않은 괸리 소홀로 서로 책임을 물을 수 있는 애매한 부분입니다얼마전처럼 폭우로 건물 벽에 습도가 높아지는 경우 약간만 관리가 부족해도 곰팡이가 피는 경우가 많습니다이 부분 꼭 짚어서 어디까지는 누구 책임이다라는 규정은 없습니다서로 오해가 없도록 현상에 대한 소통은 충분히 하고 임차인으로서 상식선의 충분히 관리를 했음에도 정도가 너무 심하다 싶으면 제습기 제공 또는 청소비를 요청할 수 없는 것은 아닙니다.원만하게 마무리되길 빕니다.
부동산
Q. 오피스텔은 주거지역이아니라 업무시설로 구분되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔이 있는 토지의 준주거 등 용도지역에 관계없이 그냥 태생이 오피스텔은 업무용 건축물입니다.주택과 다른 건축허가와 승인을 받아 예를 들면 상점이나 사무실과 같이 업무용 사용을 목적으로 지어진 건물입니다그래서 매수를 할 때 취득세는 업무용 취득세를 납부합니다.그러나 취득후 사용자가 대장상 용도와 다르게 주거용 목적으로 사용 또는 주거용으로 임대차 한다면 주택으로 분류되기 시작합니다.실제 주거용으로 사용중인지를 확인하는 것은 쉽지 않지만 여러 경로를 통해 주거용으로 확인된다면 주택 수로 들어가며 기존 주택을 매도시 예상하지 않았던 고율의 양도소득세를 납부해야 하는 경우도 생깁니다오피스텔은 자신의 주택계획에 맞추어 실사용 용도를 잘 관리해야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 뉴스에 인천 서구 검단신도시에서는 여전히 집값이 하락하고 있다는 기사가 있는데 앞으로 부동산 전망과 예측 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 매매 가격의 변동성은 누구도 정확히 예측할 수 없습니다.다만 나타난 시장 현상을 진단하고 집권초 부터 일관된 이번 정부의 정책 방향을 고려할 때대세 하락으로 보는 것이 일반적입니다최근 2-3년간 과도한 상승이 있었기 때문에 하락은 정상에 가까워 지는 것 정도로 당연한 것으로 받아 드리고 있습니다.개발호재가 있는 지역이라도 경기하락 이후 새로운 모멘텀이 발생한 것이 아니고 이미 선반영되었거나 계획된 이슈에 의한 호재라면 역시 하락은 피할 수 없다고 봅니다.부동산 주택 시장은 거래가 실종된 상태입니다매수 수요자나 투자자가 없어진 것이 아니고 진입시기를 더 고민하고 있고 더 분석하고 있을 것입니다그들의 판단도 아직도 하락이 더 진행된다고 보고 있는 것으로 보아야 겠지요즉 더 하락이 남은 것 같습니다이상 개인 의견을 포함한 답변이나 참고하시길 바랍니다
부동산
Q. 매도후 세금관련에 대해 알고싶습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현 주택에서 10년 이상 거주하였고,이 주택을 매도할 때 동일 세대원 포함 다른 주택이 없다고 한다면양도소득세는 비과세 됩니다.세금이 있지만 과세를 면제한다는 뜻입니다단 실매매 가격 12억원까지 비과세 입니다양도소득세는 단순 질의 응답으로는 착오가 많이 발생하니매도를 결정하셨다면 세제 전문가와 대면 상담 또는국세청 홈텍스 사이트에서 양도소득세 미리계산해보기 코너를 활용해보세요이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세 묵시적계약갱신이 성립되는 시점을 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 12월 9일 이전에 체결된 계약인 경우 현재 법을 소급하지 않습니다.임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월전 까지의 기간에 임차인이나 임대인이 계약 조건의 변경이나 종료에 대해 언급이 없을 경우 묵시적 갱신이 되지만,임대인이 32일전에 계약 조건을 변경을 통지하였다면 묵시적 갱신이 아닙니다.임차인과 임대인은 5%이내에서 인상을 합의하여 재계약 한다면 계약갱신청구에 의한 재계약으로 보는 것이 타당합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 원룸 입주하고나서 계약서 쓰자?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공인중개사를 통해 거래하고 있다면 문제가 없을 것으로 보입니다서면계약서는 잔금시 작성하는 것은 게약시 상호 시간조율이 어려운 경우 흔히 있는 일입니다등기와 건축물 대장을 통해 하자 없음을 확인하였고계약금과 잔금 금액 입주일, 계약기간 등 핵심적임 내용을 합의하였다면 서면계약은 요식행위 입니다특히 계약금의 일부를 보냈다면 계약이 된 것이나 다름 없습니다.염려스럽다면 주요 계약의 조건을 미리 문자 등으로 확인해 두시기 바랍니다.또 근저당은 액수가 중요한 것이 아니고,현 주택의 시세에서 근저당과 선순위 보증금을 뺸 금액이 적정한가를 살피는 것 입니다그러나 월세 보증금의 경우 소액보증금 우선 변제금에 해당할 수 있을 것입니다이 부분은 의뢰하신 중개사를 통해서 안내 받으시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 집주인이 전세에서 월세로 전환한다고 합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 바뀌었다 하더라도 계약중 전월세 전환은 일방의 요구로는 불가합니다.계약갱신시 계약조건의 변경은 가능하나 전세의 월세 전환은 임차인의 동의를 받아야 합니다전월세 전환율은 계약시기에 따라 다릅니다일반적으로 한국은행 기준금리 + 대통령이 정한 비율 이라고 하는데 현재는 연 4.5% 입니다예를 들어 보증금 1억원을 월세로 전환하면 월 375,000원 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임차인이 일년을 채우지 않고 나가게 돼서 다음 임차인한테 5% 인상된 월세를 받지 못하는데 어떻게 원만하게 해결할 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 분이 민간 임대사업자로 등록되어 있고 해당 주택의 임대차인가요?여기에 해당하지 않는 일반적 주택 임대차라면 임차인이 만기전 해지후 퇴거후 다음 임차인에게 받는 월세는 얼마를 받든 제한이 없습니다.(5% 제한을 두는 것은 같은 임차인의 계약 갱신 청구시에 한정합니다)혹시 임대차 사업자로서 다음 임차인에게 월세를 인상할 기회를 잃게 되는 경우라면,현 임차인에게 계약 기간의 이행을 요구하거나 예상되는 손실보상을 적절히 협의할 수 있겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 계약기간 만료일로부터 2달 연장 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.구두로 합의하셨다면 합의된 것 입니다.그러나 구두상 표현은 합의 과정이고 문서로 남겨야 확정된 것이라 생각하거나 주장할수도 있습니다.따라서 문자, 녹취, 기존계약서에 부기 등으로 근거를 남기는 것은 좋은 방법입니다그리고 묵시적 갱신으로 인한 거주중 계약의 해지는 임차인의 요청으로 가능하며 통지후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 중기청으로 대출 진행하고 보증보험 하기로 했는데 전세권 설정도 필요하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세권설정은 필요없습니다계약후 전세보증금의 안전한 반환 문제로 최근 많은 보도가 되고 있습니다.근래 주택가격이 사정없이 하락하는데 보증 금액은 변함없이 임대인에게 맡겨진 상태에서 주택의 가치가 보증금을 보증하지 않는 경우가 발생하고 있습니다대략 이 경우를 깡통전세라고 합니다임대인의 재력 여지를 확인하가 어려운 상태에서 오로지 임차한 주택의 시장 가치만이 보증금을 담보합니다보증금애 대한 선순위 반환 채권상태를 유지하는 것이 중요해졌습니다 가급적 시세대비 70%이내의 보증금, 주민등록 이전과 확정일자를 통해 선순위 채권을 유지할수 있는 계약이라면,여기에 보증금 반환 보증보험에도 가입한다면 임대인이 아닌 보증기관으로 보호를 받으므로 보증된 금액까지는 안전합니다.이 경우 보증보험사의 권리분석도 진행되기 때문에 대출가능하고 보증보험이 인수되는 주택이라면 염려할 정도는 아닙니다추가 비용과 임대인의 동의가 필요한 전세권 설정까지는 지나치다고 생각합니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다