안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 부동산 매매 전세끼고 어떻게 매매하는 것인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세들어 있는 집을 매매 하는 것은 흔한 경우입니다.말씀하신 것처럼 매매가 15,000만원, 전세 보증금 10,000만원이라면매수자는 일금 5,000만원으로 매수합니다매매일정은 계약금 1,500만원 , 잔금 3,500만원 정도로 서로 협의하면 됩니다.세입자 만료일까지 잔금일을 늦추는 것이 아니고 매도매수 당사자가 원하는 날 잔금을 하고 소유권 이전등기를 합니다전세 보증금은 내가 이미 받았으므로 매매시에는 매매 금액의 일부가 됩니다매수인은 그 돈을 빼고 매수하고 현 임차인과 별도의 약정 없이도 매수인은 현 전세계약을 승계하여야 합니다그리고 전세 종료시 보증금 반환의무를 갖습니다매도 잔금시 현 전세계약서도 매수인에게 넘겨줍니다.세입자 입장에서는 소유자가 바뀌면 혹시 문제가 되지 않을까 하시는 분도 있으니 안심하도록 안내해 주시면 되겠습니다..만일 매도전에 임차인의 계약갱신청구가 수락된 상태라면 소유자가 바뀌더라도 유효합니다.저의 답변이 도움되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 공인중계사자격증이있는 집주인과의 전월세 계약은 안전한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인간 직접 계약도 계약의 성립에 아무런 문제가 되지 않습니다.중개사무소를 통하는 경우 당일 등기부 등 법정 첨부서류 발급 및 분석과중개대상물 확인 설명서 제시를 통해 보다 체계적으로 임대 대상물에 대해 정확한 서비스가 가능하지만 직접 거래의 경우 중개수수료를 절약할 수 있는 장점이 있습니다.계약 당일과 잔금일 등기부상의 소유권 등 권리사항이 하자가 없는지,건축물 대장을 통해 위법건축물 여부, 건축물 용도를 확인,그리고 불편하더라도 계약 당사자가 진정한 소유자가 맞는지 신분증과 등기필증 등을 통해 확인하는 것이 좋겠습니다.보수책임, 관리비항목, 옵션, 애완견 등 추후 분쟁의 소지가 있는 사항은 계약시 상호 협의하여 특약사항으로 분명하게 명기하는 것이 좋습니다.작성한 계약서를 지참 행정복지센터에서 확정일자와 전입신고를 하시라는 말은 사족이겠죠?보증금 금액이 상당하거나 비용을 들더라도 좀더 안전한 계약을 원하신다면 중개사무소를 통해서 계약하자고 말씀 드리세요.답변이 도움되시길 바랍니다
부동산
Q. 개인작업실용도로 사무실 임차할때 대항권 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업무용 임대차는 사업자등록후 세무서에서 확정일자을 받고 제3자에대한 대항력이 발생합니다.질문자님의 경우 대항력이 발생하지 않고 임대차 계약은 임대인과 채권 관계에 불과합니다.만일의 경우 경매처분이나 소유자의 변경시 또는 현소유자가 지급불능의 상태가 되거나 또는 보증금의 반환요구에 고의로 상환하지 않는다면 보증금 회수는 불안정한 상태가 되고 임차 목적을 달성하지 못한 손해가 발생할 수 있습니다사업실적이 없을 경우 세금을 내는 것이 아니니 다소 형식적이나마 간이사업자로 등록하는 방법을 검토해보세요
부동산
Q. 자취하면 대학생도 세대분리 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.자취하는 주소로 전입이 된 것은 소득이 없는 학생이라면 주민등록상의 분리일 뿐 소득이 없다면 세법상 1세대 요건을 갖추지 못한 상태 입니다아래 내용은 국세청에서 1세대1주택으로 인정하는 세법상 세대분리의 기준입니다-세대 구성 요건(아래 어느 하나 만족)① 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우② 연령이 만 30세 이상인 경우③ 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호의 규정에 따른 기준 중위소득의 100분의 40이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)위 기준은 취득세 부과에서도 1세대 요건으로 준용하고 있습니다따라서 주민등록상의 세대 분리도 필요하지만30세 미만이나 미혼이라면 위 3항 소득 요건이 달성되어야 합니다참고로 2021년 기준 1인가구원의 중위소득은 182만 7,831원이고2022년은 194만 4,812원으로 결정되었습니다 (이 소득의 40%는 731,132~ 약 73~777,925원 입니다)세법상의 소득기준에 부합하지 않는 상태에서 주민등록상 세대만 분리하는 것은 청약시 무주택 기간을 조금 더 늘리는 것 외 실익은 없어 보입니다세금 회피나 청약을 목적으로 사실과 다르게 주민등록을 이전하는 행위는 3년이하의 징역이나 3000만원의 벌금에 처할 수도 있습니다제 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 집주인이 바뀌었는데 전세갱신청구권 가능하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약종료 6개월에서 2개월사이 (20년 12월 10일 이전 계약의 경우는 6개월~1개월사이)에 세입자는 계약 갱신 청구권 을 행사할 수 있습니다.임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하지만 임대인의 직계가족 실거주를 위해서라면 이를 거절할 수 있는 사유가 됩니다.아쉽지만 이사를 준비하셔야 할 것으로 보입니다만일 임대인이 다른 임차인과 계약할 목적으로 실거주를 이유로 금번 갱신을 거절하였다는 것이추후 확인되면 질문하신 분은 손해배상을 요구할 수 있습니다.답변이 도움되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 세대분리 요건 적정 여부 판단 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청에서 확인한 세대구성 요건입니다- 세대 구성 요건(아래 어느 하나 만족)① 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우② 연령이 만 30세 이상인 경우③ 소득세법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호의 규정에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)여기서 쟁점 ③항을 살펴 봅니다 제2조제11호의 규정에 따른 기준 중위소득은 20년기준 월 175만 7,194원 , 21년 월 182만 7,831원 입니다즉 1인 세대로서 이 금액의 40%에 해당하려면 20년 월간 약 70만원, 21년 월간 약 74만원 이상의 소득을 입증할 수 있으면 되겠습니다질문 하신 점 사업소득이 "들쭉 날쭉"하면 안된다는 규정은 없습니다.자영업자인 경우 급여 소득자 처럼 매월 소득을 신고하지 않기 때문에 년간 사업소득 증명을 통해 월평균 소득을 입증할 수 있습니다다만 " 자신의 소득으로 소유한 주택 토지를 관리 유지하면 독립된 생계를 유지할 수 있는는 경우"라 부기하고 있고 "실질적으로 세대 분리된 가족과 생계를 같이 하는지 여부를 관할 세무서장이 제반 사실을 종합 판단 하도록 한다 " 라고 되어 있습니다.우편물 택배 관리비 납입 등 분리된 주소지에서 실질적 거주를 한다는 것이 객관적으로 확인될 수 있고 소득도 비록 불규칙 하더라도 독립된 세대로 생계 유지가 지속적으로 가능하다면 문제의 소지가 없습니다.이 기준만을 맞춰서 절세를 목적으로 허위의 주민등록 분리를 하였을 경우 3,000만원 벌금에 처해질 수도 있습니다세대분리의 결과로 절세하는 취득세와 양도소득세는 지방세와 국세로 나뉘고 징수처가 다릅니다.행정기관별로 세대 분리 조건의 업무상 확인 방법 등에서 내규가 다를 수 있으니 취득이나 양도 계획을 세우시면 해당 기관에 미리 확인하시기를 권장합니다.답변이 조금이나마 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세전세보증보험에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)이상 3개의 기관을 통해서 가입합니다.HUG는 신한, 국민, 우리(모바일앱), 광주, 하나, 기업, 농협, 경남, 수협, 카카오페이 등 시중은행,HF는 신한, 국민, 우리, 광주, 하나, 기업, 농협, 수협, 경남, 대구은행 등,SGI는 서울 보증 보험 전국 영업점, 대리점을 통해 가입신청을 받습니다.HUG :https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=YHF: https://www.hf.go.kr/hf/sub02/_sub02_010807.doSGI: https://www.sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM2_04.mvc네이버에도 HUG와 연계하여 비대면으로 가입 진행을 할 수 있는 사이트를 운영하고 있습니다.https://fin.land.naver.com/guarantee?NaPm=ct%3Dkvs6cd2f%7Cci%3Dcheckout%7Ctr%3Dds%7Ctrx%3D%7Chk%3D6b100213ab6369ad629786d19a494ab36e8a391e평균적인 수수료는 사기업인 서울 보증이 가장 높았고 , 공기업인 HUG , 사업적 약자를 배려하는 HF가 좀 더 저렴하지만 인수하는 전세 보증금의 규모는 SGI가 가장 높습니다전세보증보험 3사의 상품특성과 가입 조건 등을 잘 비교해 놓은 인플루언서 사이트가 있어서 소개합니다.https://blog.naver.com/storying123/222191416101저의 답변이 도움이 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔이 주택가구수에 포함되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.안녕하세요오피스텔은 건축당시에는 주택이 아닙니다일반 건축물로 만들어져 취득시까지는 상가 등과 같은 일반 업무용 건축물로 분류가 됩니다당연히 주택이 아니죠.주택 수에 들어가기 시작하는 것은 실용도를 주거용으로 사용하면 실사용에 부합하게 주택으로 세제 적용을 시작합니다.오피스텔은 주방, 욕실, 난방 등 거의 주택이나 다름없기 때문에 실제로 주거용으로 사용을 하는 경우가 대부분입니다.주거용으로 사용할 때 주거용 재산세가 고지되고 양도시에는 주택수에 포함됩니다.오피스텔 매도시도 양도소득세가 나오지만 기존주택 매도시에도 세금폭탄을 맞을 수 있습니다.오피스텔을 포함하여 다주택자가 되었기 때문입니다지인 분도 같은 경우 였을 것 입니다.계속해서 업무용 건물로 인정받고 싶다고 하면실제로 주거용으로 사용하지 않고 업무 목적으로 사용하고 가급적 사업자 등록을 할 분에게 임차 하시고임대인도 일반 임대사업자 (주택임대사업자와 다름) 등록을 해두고 부가가치세를 임차료에서 추가하여 받고 명확히 세금신고를 한다면 주택에 포함되는 일은 없을 것입니다.취득시는 주택이 아니지만 경우에 따라서 주택이 되는 오피스텔 확실하게 하지 않으면 주택수에 포함된다는 것을 유의하세요답변이 도움되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔은 1주택에 포함이 안되는가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 취득 당시에는 주택이 아닙니다주택이 아니므로 주택수에 안들어 가고 취득세는 4.6% 입니다.그러나 매수후 주거용으로 사용한다면 얘기가 달라집니다보유중 재산세, 양도시 양도소득세 과세시 주택수에 들어갑니다.질문하신 사항,오피스텔이 1주택수 포함 여부 기준은주거용 목적으로 실사용 하지 않고상가처럼 업무용 목적으로 사용한다는 것이 명확하다면 주택으로 포함되지 않습니다.업무용 임대차를 하기 위해서 일반 임대사업자 등록이 필요합니다임차인에게 부가세를 받고 일반 상가처럼 임대차 하는 사업입니다주민등록 전입을 한다거나 주거용으로 사용할 임차인은 받지 않아야 합니다오피스텔은 업무용, 주거용 사이에서 위치가 애매하여 정확히 알고 투자, 보유하지 않으면 세금폭탄이 될 수도 있습니다.특히 기존 주택 매도시 보유한 오피스텔로 인해 양도소득세 비과세를 못 받거나 중과될 수 있습니다이상 답변이 도움 되시길 빕니다
부동산
Q. 아파트가 두채인데 한채를 정리하려고 하는데 어떤것을 정리해야 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.정부의 정책방향으로 볼 때 특별한 이유없이 주택을 2개 같는 것보다 속칭 "똘똘한" 한 채를 택하는 것이 바람직한 것 같습니다두 주택중 광주아파트는 아예 10년간 가격변화가 없습니다중과되는 지역일지라도 광주주택은 양도 차익이 없어 비과세나 다름 없으므로 투자이익은 제로인 셈이고,반면 광양 아파트는 아직 5년차로 주택상태도 좋을 듯하며 약간의 가격 변화가 있군요처분시 양도소득세가 발생 하지만 약간의 차익을 남겨줄 듯합니다.두 주택의 입지 면적 준공연도 전세가격 등에 대한 다른 자료가 없이 개인적 의견일지라도 어느 쪽을 매도하는 것이 좋다는 의견을 드리기는 어렵습니다.이미 두 곳 모두 거주 하지않고 있고 향후에도 입주 가능성이 없다면 한 채는 처분하여 주택 수를 줄여 놓는 것이 좋을 듯 합니다.본인의 향후 주택계획이 있다면 그에 맞춰 얼마나 자금확보가 필요한지 등을 종합적으로 숙고하셔서 처분하시기 바랍니다