안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 대리계약시 계약성립이 되는지 궁금해요.
위임으로 진행된 계약은 정당한 계약으로 성립합니다1) 모친(위임자)이 발급한 인감증명서 (용도: 위임용)2) 위임자가 작성한 위임장을 준비하세요위임장 양식은 지정 양식은 없으나 거래 부동산에 요청하셔서 통상 부동산 거래에 사용하는 양식대로 기재합니다.계약시 위 2종 서류와 3) 위임 받은 본인(대리인) 신분증이 필요합니다.다만 매매인 경우는 등기필증 지참을 요구하고 매도인과 통화를 통해 사실 관계를 확인할 수도 있을 것입니다.그리고 매매계약이라면 잔금시는 아래 소유권 이전 서류를 준비합니다등기필증,매도자 신분증,매도자 인감도장,모친이 발급한 (매수인 인적사항이 기재된 부동산 매도용) 인감증명서,매도자 주민등록 초본,공과금 / 세금 영수증,해당 매물에 임대차 계약이 있다면 임대차 계약서 원본도 필요합니다.이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
부동산
Q. 원룸 이사시 데코타일바닥 원상복구 의무 문의
설명만으로 볼 때 매트가 있는 부위만 열이 배출이 안되어 심하게 자국 난 것으로 보입니다보일러관이 너무 낮게 매설되었거나 데코타일의 내열성 부족이 원인일 수도 있습니다.반면 임대인은 타일이 손상이 진행되는 것을 알면서 지나친 보일러의 가동으로 과열 상태가 빈발하게한 사용상의 부주의 였다고 주장할 수도 있습니다.입장에 따라 주장이 다를 수 있습니다.구조적인 문제로 판단하신다면 차분히 임대인이 현장을 보고 이해하도록 하시고 일부 관리 책임도 있다고 느끼신다면 적절한 합의가 필요합니다예를 들어 "교체비용의 00%를 부담하겠다" 하는 식 으로요도저히 합의가 어렵다면 주택임대차 분쟁조정위의 도움을 받아 보세요https://www.hldcc.or.kr/
부동산
Q. 매매 계약 후 전세세입자 세팅시 자금 흐름 질문
안녕하세요매도 입장에서 복잡하게 여길 수 있지만매매거래시 전세가 동시에 진행되는 빈발하는 사례입니다.전세계약금을 포함한 전세보증금 전액은 잔금날까지 현 소유자인 매도자가 받으며 매매금액의 일부가 됩니다매수인은 전세금 만큼 매매금액에서 전세금을 빼고 지불하고 향후 전세 계약이 종료시 보증금을 상환할 의무를 집니다.세입자 입장에서는 매도자에게 보증금을 지불했으나 입주 하루만에 소유자가 바뀌게 됩니다.따로 새 매수자와 계약서를 별도로 추가 작성하지 않아도 매도자와의 전세계약은 매수자에게 승계됩니다(원본 임대인의 전세계약서도 매수인이 가져갑니다)다만 세입자, 매수자가 전세계약 상태를 확실하게 인지하여 오해 없도록 하기 위함으로계약서를 재작성 하기로 한 것 같네요.현장에서는 기존계약서에 부기 하기도 합니다.좋은 거래 되시길 빕니다
부동산
Q. 부동산 취득시 납부해야하는 제세공과금
취득시 발생하는 취득관련 세금은 매수자가 내고매도자는 양도소득세가 있다면 양도소득세를 납부합니다주택의 매매로 인한 취득이라 가정하고 말씀드리면 취득시 매수인이 납부하는 세금은취득세 , 지방교육세 , 농어촌특별세, 인지세가 있으며지방교육세와 농어촌특별세는 취득세 납부시 수반되어 청구/납부합니다부동산 매매로 인한 취득세 등은 본의 주택소유 여부 주택거래 규제지역 여부에 따라 세율이 다릅니다일반적으로 현장에서는 매수자 스스로 등기 하지 않는 한 소유권이전 등기를 위탁 받은 법무사에서 세금납부를 일괄 대행하고 있습니다.
부동산
Q. 전월세 계약시 주의할 점 궁금합니다
안녕하세요전세든 월세든 매물이 좋으면 놓칠 수도 있는 것은 사실입니다.부동산 중개사무소에서는 정한 법령에 의거 매물의 상태를 분석하여 사실대로 설명하고 등기, 건축대장, 소유자의 확인 등 기본 확인자료를 제공합니다.아래사항을 유의하여 챙겨보시면 될 것입니다등기부를 통해 소유권자와 소유권 이외의 권리를 확인합니다(대출이 많거나 가처분 등 소유권의 제한이 있는 매물은 피합니다)건축물 대장을 통해 위법 건축물 여부와 매물의 공부상 용도를 확인합니다(대출을 하는 경우는 위법건축물이나 주택용도가 아닌 매물은 대출이 안됩니다)전세의 경우 지나치게 높은 전세금인 경우 문제가 생길 수 있습니다(일명 깡통전세에 주의합니다 . 해당 주택의 실거래 정보와 주택공시 가격, 인근 지역 유사 매물과의 비교를 통해 매물의 전세 가격이 적정선인지 확인하는 것이 필요합니다. 부동산 중개업소를 통해서 상담하고 자료를 요청하실 수도 있습니다)좋은 거래 하시길 빕니다
부동산
Q. 부동산 계약기간 도과후 구두계약도 계약인가요?
주택 임대차 계약은 작성된 계약 기간이 1년일지라도 임차인은 2년의 거주를 요구할 수 있습니다.질문자님은 1년으로 계약 하였지만 임차인 요청에 의해 2년 거주가 가능하고 2년 만기시 갱신 계약도 가능합니다.구두 계약도 계약입니다. 하지만 개인의 기억도 온전하지 않을 수 있고 추후 객관적으로 확인할 근거로 남지 않습니다기존 계약서에 합의한 계약 만기일을 추가 기재하는 것이 좋습니다갱신 계약시는 부동산에서 계약서를 작성할 것을 권장합니다
부동산
Q. 전세 계약 2년 만기전 이사할때 전세금
안녕하세요 살다보면 계획을 바꾸어야 할 때가 있습니다만기전에 전세를 빼서 이사를 해야 하는 경우도 있겠습니다그런데 문제는 임대인이 보증금을 은행에 온전히 넣어 놓고 대기중인 상태는 대부분 아니라는 점입니다임대인은 상호 합의된 계약 기간을 근거로 보증금을 활용했을 경우가 대부분입니다이 상태에서 부득히 이사를 해야 한다면 임대인이 현실적으로 보증금을 바로 돌려줄 수 있는 상황이 안될 경우가 많겠죠우선 임대인과 충분히 소통, 이해를 구하고 새로운 세입자를 찾아 보증금을 회수하는 것이 현실적인 방법입니다.전세의 경우 집을 구하는 분도 보통 2-3개월 여유를 두고 새집을 물색하기 때문에 3개월 정도는 여유가 필요합니다.임대인과 협의하여 부동산에 전세 매물로 접수하기 바랍니다잘 마무리되길 빕니다