안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 아파트계약할때 꼭 공인중개사무소에서 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당사자간 계약으로도 충분히 거래가 가능합니다.비용을 주고 중개업소를 이용하는 것은 매물을 찾기 위함도 있지만안전한 거래를 하고자 하는 목적이 작지 않습니다.아는 사이라도 진정한 소유권 으로 부터 매수자 매도자로서 분명하게 확인하여야 할 여러 법정사항을 중개사가 중립적인 위치에서조목조목 확인하고 때에 따라서는 매매금액도 조율할 수 있으며,등록된 중개업소는 만일의 중개사고시 배상책임을 하는 공제에 가입되어 있습니다그리고 매매 거래인 경우 소유권 이전을 위해서 필요한 실거래 신고 와 규제지역이라면 자금조달 계획서 제출 등 부수적인 서비스가 제공됩니다.특히 주택의 매매는 거래금액이 크고 오류를 최대한 줄여야 하는 개인에게 비중있는 법률행위 입니다가급적 안전하고 정확한 거래을 위해 중개사무소를 이용하시기를 권장합니다
부동산
Q. 역세권 오피스텔 지금 구매 해도 좋을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 임대인은 일반임대사업자 등록을 하고사업자 등록을 하거나 업무용 목적으로만 사용할 분만 가려서 임차하지 않는다면,현실적으로 대부분 주거용도로 사용되고 주거용으로 판정되면 취득세를 제외한 모든 세제에서 주택수에 포함되고 주택과 동등한 대우를 받는 다고 생각하시면 될 것 같습니다.주택수에 포함 안되기를 원한다면 업무용 용도가 많은 지역에서 일반임대사업자 등록을 하고 업무용 임차만을 하든가주택임대사업자를 내고 10년동안 임대사업을 운영하는 방법이 있습니다.오피스텔의 세제특성, 활용 용도를 충분히 이해하고 투자하셔서 좋은 성과 내시기 바랍니다
부동산
Q. 생활형숙박시설 주택수에 포함 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.생활형 숙박시설은 취득시는 주택이 아닙니다건축 목적이 다르니까요레지던스 형식의 숙박 사업용 건축물로 본인 거주나 주거목적 임대차가 불가합니다그러나 내부는 주택과 크게 다르지 않기 때문에 거주가 가능합니다원목적대로 숙박업소로 사업을 하면 주택수 산정이 안됩니다(일반 임대사업자 등록 및 위탁업체에 맡겨 숙박경영)그러나 일반 전월세 세입자를 받는 등 주거용으로 실제 사용시주택수로 들어가 며 양도세 등 주택기준의 세금을 적용받게 됩니다.전매가 가능하거나 청약통장이 필요없다는 점을 내세우지만기본적으로 주택은 아니기 때문에 주택과 비교할 필요는 없어 보입니다
부동산
Q. 몇년 살아야 양도세 면제?인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세를 비과세 받는 경우는매도가 9억원 이하로 1세대 1주택 보유하신 경우면 가능합니다조정지역으로 2017년 8월2일 이후 매수한건이라면 그리고 조정 지역이라면 2년이상 거주요건도 필요한데20년 보유 하셨다면 거주 요건까지는 필요 없습니다.이 내용은 제시된 질문만을 보고 현업의 경험을 근거로 판단한 내용입니다.세무적인 내용은 전문성을 필요로 하는 것이므로 유효한 해석을 원하시면 아파트 소재지 세무서 양도소득세 담당에게 문의하시기 바랍니다.또는 국세청 홈페이지 도 활용하여 보세요https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml
부동산
Q. 공인중개사 수수료 일반주택과 상업용의 차이가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개대상물의 용도별로 다릅니다주택도 매매와 전월세 수수료가 다르고 , 거래금액의 구간별 차이도 있습니다그런데 일반 상가나 토지 공장 등에 비해서 주택의 경우 더 낮은 요율이 적용됩니다.주택은 통상 수요자가 수익사업이 아닌 기본적인 의식주 해결을 위해 거래하는 것으로 수수료가 낮은 것이라고 생각합니다.그래서 같은 금액이라면 사무실 임대차 계약시 주택대비 더 높은 수수료가 발생하였을 것입니다.참고로 10월 개정된 중개보수 요율표를 첨부합니다
부동산
Q. 1억 미만 아파트는 1가구 2주택에 해당 안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 보유한 주택이 공시가격이 1억이 안된다면 취득세 계산에서는 주택수에 포함되지 않아 기본 세율로 새로운 주택의 취득이 가능합니다다만 2채의 주택중 하나를 매도시 양도소득세는 2주택으로 적용됩니다만일 일시적 2주택을 적용 받게 되면 양도소득세 비과세가 가능하므로 활용해보세요일시적 2주택을 적용 받기 위해서는 아무거나 하나가 아니고 기존주택을 매도하는 조건이며해당매물 지역의 조정지역 여부, 기존주택 매수시기, 보유/거주기간, 이사조건 , 기존주택 매도시한, 거래가격 등 여러 조건이 맞아야 합니다이 부분은 잘 정리해 놓은 사이트가 있어서 남겨둡니다https://oliviabbase.tistory.com/292
부동산
Q. 오피스텔포함 취득세관련 문의 입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두번째 취득한 오피스텔이 주택수에 포함된다면세번째 조정지역에서 취득하는 아파트의 취득세는 12%이고, 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는다면 8% 입니다.따라서 두번째 취득한 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부가 관건인데요1) 2020년 8월 11일 이전 취득한 경우,2) 시가표준액 (건축물 시가표준액 + 부속토지의 시가표준액)1억원이하인 오피스텔 3) 20.8.12이후 취득한 오피스텔로 실제 사용 용도가 주거용이 아닌 (재산세부과가 되지 않는) 업무용 오피스텔이상 조건중 하나에 해당한다면 주택수에 포함되지 않습니다이 내용은 국세청 주택세금 100문100답 취득세편을 참고한 것으로 질문하신 분이 표현하지 않은 다른 사항에 따라 결과가 달라질 수 있으므로취득전 세무 전문가나 취득세를 부과하는 행정기관과 구체적인 상담 하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 상가주택이 주택수로 들어가나요?
취득시 주택수에 포함됩니다.1주택자가 매수하면 2주택자가 되고무주택자가 매수하면 1주택자가 됩니다.취득세는 주택부분의 금액과 상가 부분의 금액을 나누어 용도별 과세합니다양도소득세 부분에서는 주택 부분이 상가 부분보다 면적이 크면 주택의 양도 소득세를 적용합니다.따라서 상가주택이지만 1주택 비과세를 받는 요건에 해당한다면 (1주택자 2년이상 보유 또는 거주 조건 만족시) 양도세가 비과세 되는 경우도 생길 수 있습니다
부동산
Q. 조정지역에 두 채를 가지고 있습니다.
안녕하세요조정지역 2주택으로 매매하는 주택이 수도권, 광역시, 세종시 아닌 지역의 공시가 3억원 이하가 아니라면 양도세의 중과는 피할 수 없습니다양도소득세는 양도차익이 있는 경우에 발생합니다(따라서 나중 구입한 주택이 보유 기간이 짧아 양도 차익이 적을 수도 있겠군요)과세는 피할 수 없지만 양도 차익이 작은 것을 먼저 파는 것이 유리합니다양도 차익은 양도가액- 매수가액- 필요경비 입니다따라서 양도금액과 매수금액, 필요경비, 보유기간을 알아야 합니다좀더 구체적인 금액은 국세청 홈페이지 을 통해 확인해 보세요https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=&tm2lIdx=&tm3lIdx=간단히 확인하는 다른 방법은 안드로이드 어플 양도소득세 계산이라는 엡을 통해서도 대략적인 금액을 알 수 있습니다
부동산
Q. 전입신고는 언제하나요 알고싶습니다
안녕하세요이사를 앞두고 계시군요전입신고는 이사 하는 날 하는 것입니다확정일자는 계약서만 있으면 이사전이라도 가능합니다.전세대출을 받는 경우 확정일자를 미리 받아서 금융기관에 제출하여야 하는 경우도 있으나통상 이사 당일에 계약서를 지참 전입 지역의 행정복지센터 (동사무소) 에 방문 전입신고하면서 확정일자도 받습니다.가스는 해당 도시에 관할하는 가스회사에 전화하여 (부동산에 물어보세요)기사방문 시간을 잡습니다.기사가 방문하여 준비한 가스렌지에 가스 공급선을 연결해드립니다방문 설치비가 약간 있으며 향후 요금은 검침대로 납부하면 됩니다퇴거시도 요청하면 가스 회사 기사가 방문합니다이사 잘하시길 빕니다