안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 청년 전세자금 대출 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 입니다주택도시기금에서 운영하는 중소기업에 취업청년들에게 저리로 대출하는 전월세 보증금 대출 상품입니다흔히 이라고 합니다1) 이자율: 년 1.2%(8,000만원대출경우 월이자 80,000원)2)이용기간 :2년 (4회 연장가) 만기후 일시상환3) 자격 조건의 요약부부합산 연소득 5천만원 이하(외벌이 3천5백만원 이하), 순자산가액2.92억원 이하 무주택 세대주(예비세대주 포함)중소·중견기업 재직자 또는 중소기업진흥공단, 신용보증기금 및 기술보증기금의 청년창업 지원을 받고 있는 자만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하 청년 (병역의무를 이행한 경우 복무기간에 비례하여 자격기간을 연장하되 최대 만 39세까지 연장)대출 대상과 주택 상세와 유의사항 등은 아래 주택도시기금 사이트에서 참조하시기 바랍니다http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020601.jsp중기청 대출은 이자가 저렴하고 제도 자체는 좋지만 대상주택이 제한적입니다절차도 복잡한 편입니다한가지 팁을 드리면 미리 를 검색하셔서 참고후 진행하시면 시행착오를 줄일 수 있을 것입니다
부동산
Q. 재계약할 때 계약갱신청구권을 쓰지 않았습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서를 작성하셨으니 묵시적 갱신은 아니고 아래 둘 중 하나일 것 같습니다.1) 임대인은 계약서 재작성의 의미를 로 보고 묵시적 갱신 아닌 문서 재계약을 했거나2) 갱신청구권과는 관계 없이 세를 올리기 위해서 또는 계약 조건을 바꾸기 위해 재계약을 했을 수도 있습니다.재계약시 5% 이상 세가 조정 되었다면 갱신 청구가 아닌 새로운 계약이므로 추후 1회 갱신청구가 가능합니다.그렇지 않다면 임대인의 진의를 알아야 오해가 발생하지 않겠습니다.그래서 재계약시 갱신청구에 의한 재계약인지 아닌지를 부기하는 것이 좋습니다.게약 종료 임박전 어느 쪽이라도 대응이 가능할 때 미리 소통해 보시기 바랍니다
부동산
Q. 전세도 재산포함이 되거나 전산에 뜰까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산에 관련있는 내용만 답변드립니다.전남편의 재산에 포함 여부는 자녀가 미성년자라면 부모에게 귀속될 수도 있겠으나 법률적 해석에 대해서는 언급하지 않겠습니다전세 금액은 국토부 실거래가 전산망에 공유됩니다 (단독주택의 번지나 (공동주택의 경우) 호수까지 공개되지는 않습니다)그리고 2022년 5월까지는 전월세 실거래 미신고 과태료가 없기 때문에 아직 모든 거래가 100% 전산에 뜨지는 않습니다.누구의 명의든 전세금에 대해서 세금을 내는 일은 아직 못 봤습니다.임대업을 하는 분에게는 규모에 따라 소득으로서 과세가 될 수는 있겠지만 전세 임차인이 세금을 내는 일은 없습니다.(간혹 대출이나 신용평가 등에서 동산 금액을 참고하는 경우는 있는 것 같습니다)한편 자녀에게 제공되는 보증금 금액이 대략 2억원을 넘을 경우 증여세의 문제가 따를 수 있습니다주택 매수와 달리 전세 보증금에 대한 자금출처 신고는 없습니다만 금액이 클 경우 증여세는 체크하셔야 할 부분입니다.또 질문에서 확인되지 않지만 자녀가 혹시 미성년자 (민사 만19세)일 경우 부동산 계약은 단독으로 불가합니다.부모님 또는 친권자가 법정 대리인 동의서 등 중개사가 요구하는 필요 서류를 지참하여 계약에 동석하여야 합니다저의 답변이 조금이나마 궁금증 해소에 도움이 되시길 빕니다.
부동산
Q. 전월세 보증금이 매물마다 천차만별로 다른이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재미있는 질문이군요부동산은 개별성이 강합니다비슷할 수는 있지만 동일한 물건은 없습니다우선 물리적으로 한 공간에 한 물건만 존재하므로 입지상의 가치부터 각각 다르게 시작합니다물론 같은 동네, 비슷한 크기, 비슷한 옵션이라면 크게 차이는 안 나겠지만 얼마든지 다를 수 있습니다.부동산 시장에서 가격을 결정하는 것은 임대인과 임차인이 합의하는 것이 아니고 임대인이 일방적으로 정하는 방식입니다.임대인이 자신의 관점에서 "00000원을 받아야겠다" 라고 정했는데 한참동안 임차가 안된다면 생각을 바꾸어 인하할 수도 있겠지만 임차인 입장에서는 이것을 기다리기 보다는 다른 매물을 찾게 됩니다한편 임차인의 입장에서는 같은 가격의 두 매물을 보고도 또는 오히려 더 높은 가격의 매물이 더 가성비가 좋다고 선택할 수도 있습니다.가격도 천차만별이지만 임대인 임차인 각자의 관점도 천차만별입니다.그래서 방 얻을때 조금 더 발품을 팔면 더 좋은 집을 얻게 된다고 합니다.질문 하신 분에게도 꼭 마음에 들지만 더 부담 없는 가격대의 매물이 나타나길 빕니다
부동산
Q. 임시로 원룸에서 지내야하는데 전입신고를 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년이면 아주 짧은 시간은 아니군요주민등록법에 따르면 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하도록 모든 국민은 30일 이상 거소하는 장소에 주민등록을 하도록 하고 있습니다.예를 들면 선거명부, 예비역 비상소집, 각종 고지서 등 공적인 우편물의 도착 , 재난지원금 사용, 건강검진 등 대다수 행정서비스가 자신의 주민등록지에서 이루어 지므로 오히려 편리할 것으로 생각됩니다또 한가지 이유는 임대차로 거주하는 경우 자신의 보증금을 보호할 수 있습니다.윌세 보증금은 상대적으로 규모가 크지는 않으나 만일의 경우 임차한 주택이 경매 등으로 보증금 회수가 불안정한 상태가 되었을 때거주 주택에 전입 신고 만으로 소액 보증금 최우선변제 적용을 받을 수 있습니다.저의 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 전세집 집주인 장모님께서 들어와사신다는데 나가야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 아래 에 참조하면 는 직계존비속이 아니므로 실거주를 이유로 한 계약갱신 청구 거절의 사유가 되지 않습니다*직계 존비속 존속/ 아버지, 어머니, 할아버지, 할머니, 외할아버지, 외할머니... 비속/ 아들, 딸, 손자, 손녀, 외손자, 외손녀 등.임대인과 이 부분 오해가 없도록 잘 합의해 보시기 바랍니다아래 관련 법률을 참조하시기 바랍니다관련법 (주택임대차보호법 제6조3)1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 만일 임차중인 주택이 임대인 부부 공동 소유이거나 부인의 소유라면 도 실거주 사유로 인한 갱신계약 거절 할 수 있겠습니다혹시 이 사유가 정당하여 임차인이 이사하였는데 알고 보니 다른 사람에게 임차를 했다면 임대인이 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다보상금액은 합의하거나 합의가 안될경우 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 월 단위의 차임으로 전환한 금액)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 입니다.이상 답변이 도움 되시길 빕니다
부동산
Q. 집을 구매하고 이사할경우 팔기전까지는 2가구가 되는거겠죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.살던 집을 팔고 새집을 사서 이사하는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우는 흔합니다팔려는 집은 원하는 날자에 팔리는 것이 아니고,사고 싶은 집은 지금 안 사면 놓칠 수 있기 때문입니다.염려하실 필요 없이 일시적 1가구 2주택 비과세 제도을 활용하시면 됩니다기존주택 매수 후 1년이상 경과후 2번째 주택을 매수해야 하는 기본 조건이 있습니다.이 조건에 문제가 없다면 일단 새로 주택을 구입하여 이사하고 기존 주택은 1년 ~3년 사이에 매도하시면 됩니다* 기존주택 매도 허용기간이 1~3년으로 차이가 있는 것은 매도 매도한 주택의 지역에 따라 다릅니다이 부분은 그림으로 설명한 인플루언스 사이트를 남겨 드립니다.https://blog.naver.com/madaiju/222543968558신규주택은 매수주택 등기이전을 의뢰하는 법무사에 일시적 2주택으로 신고해 달라 하시면 됩니다일시적2주택임을 전제로 한 것이므로 기본주택의 매도 허용기간이 지나도록 매도하지 않을 경우는 비과세된 세금은 추징됩니다이후 기존주택 매도가 되면 매도한 달의 말일 부터 2개월 이내에 본인 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고하시면 되겠습니다(홈텍스사이트 비대면 신고도 가능)필요한 서류는 기존주택 매수/매도계약서, 신규주택 매수계약서 입니다이상 답변이 도움되시길 바랍니다.
부동산
Q. 가게(편의점)으로 전입이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고를 하는 것은 제한이 없습니다.편의점 일부 공간에 주거가 가능한 공간이 있어서 실제 거주를 위해 전입 하시는 것인지다른 이유로 전입 신고만 하려는 것인지 질문 내용만으로는 알 수 없지만 전입 신고는 가능합니다. (다만 신고후라도 시군구에서 실제 거주 여부를 확인하여 사실과 다를 경우 등록을 정정하거나 말소할 수 있습니다)전체 건물의 소유자라면 전입 신고시 굳이 층을 기재하지 않으셔도 무방할 것으로 보이며,세입자라면 근생이라도 전입신고와 확정일자를 통해 임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다.답변이 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 양도세 1주택 비과세 요건 알려주시면 감사합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.서울시 전역은 조정대상지역으로 2017년 82부동산대책에 근거하면 2020년 매수한 주택은 2년의 거주 기간을 채우고 매도금액 9억 이하의 금액에 대해서 비과세 받습니다전입 신고를 작년(2020) 10월에 하셨다면2022년 10월 전입 신고일부터 만 2년간의 거주 기간을 채우고 매도 하신다면 비과세 가능합니다.참고로 국세청 홈텍스 사이트에 서비스가 있으니 매도 전에 미리 예상해 보실 수 있습니다https://hometax.go.kr/저의 답변이 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세계약을 했는데 계약시 주인이 바뀌었는데
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거의 같은 시기에 전세와 매매가 있었다면 매수자의 의사로 전세를 끼고 매수한 것이라 여겨집니다전세중 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약은 원래대로 승계됩니다.2년후 집주인이 실거주를 목적으로 입주하겠다고 한다면 계약갱신청구의 거절사유가 됩니다다만 계약만기 6개월~2개월사이에 요청이나 거절 통지를 합니다또는 묵시적 갱신이 이루어질 수도 있습니다최소한 이사를 준비할 기간이 확보되니 그때 계획을 세우시면 됩니다소유자가 바뀌었기 때문에 계약갱신이 거절되는 것은 아니니 미리 염려는 하지마세요전세끼고 매수하신 분들은 계속 임대차를 유지하는 사례가 많습니다이사 잘 하시고 확정일자/전입신고 잘 챙기시면 되겠습니다