안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 중개수수료 부담은 세입자인 제가하나요? 아님 주인께서 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약을 해지한 쪽에서 부담하는 것이 일반적입니다.법으로 정해진 것은 아니나 분쟁을 없애기 위해 이 내용을 특약에 명시하는 경우도 있으며,특약이 없더라도 만기 전에 임차인의 이사 요청시보증금을 바로 못 받을 수 있기 때문에 임차인 본인의 사정이니만큼 수수료를 부담하더라도 보증금을 만기 전에 회수하기 위한 방법이 됩니다 임대인 입장에서는 계약이 지켜졌더라면 발생하지 않았을 수수료로 여기고 임차인이 부담을 요청하는 것이 관행입니다.다만 기존 보증금보다 증액되었을 경우 증액된 금액기준 수수료와 기존 임대료 적용 수수료의 차액 만큼은 임대인이 부담합니다.참고가 되셨길 바랍니다주어진 질문만을 기초로 답해 드린 것으로 계약서상 특약이나 다른 구체적인 사실관계에 따라 해석이 다를 수도 있습니다
부동산
Q. 2주택중 1주택의 <주택임대사업자> 등록후 기존주택 매도시 양도세는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 주택 매도시 비과세가 가능합니다등록은 렌트홈 홈페이지에서 비대면 접수도 가능하며 소재지 시군구청에 방문 접수도 가능합니다.https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open접수후 최대 5일 이내에 등록 완료되며시,군,구 등록이 완료되면 세무서에서 사업자 등록(면세)까지 완료하여야 합니다.기타 임대사업자로서 지켜야 하는 사항이 있는데 등록시 안내 됩니다10년 이상 임대사업 유지,임대 사업자임을 나타내는 부기 등기,임대료 증액 제한 의무 등 입니다등록이 완료되면 바로 기존 주택 양도하여도 비과세가 가능합니다뮬론 기본적인 비과세 요건을 갖추어야 합니다*9억원(세제변경시12억) 이내 매도금액 ,*2년 이상 보유 또는 거주 조건, *임대사업 등록한 오피스텔을 제외하고 1세대 1주택 조건 만족시단 이 같은 방법으로 기존 주택 양도세 비과세를 받는 것은 평생 한번에 한해 가능합니다이상 질문 내용만을 기초로 답변한 것으로 구체적인 사실 관계나 적용 시점에 따라 결과가 다를 수 있으므로 양도 시점에서 전문가와 충분히 상의하실 것을 권합니다
부동산
Q. 전세로 집을 들어가기로 했는데 전입신고 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약서가 있으면 일주일 이내까지는 미리 전입 신고 해도 받아줍니다.기존 세입자가 있어도 상관없습니다기존 세입자와 동거인이 되는 것이 아니니 전화 안합니다행정복지센터에 전화로 확인한 사항입니다.다만 행정복지센터마다 위장 전입 등 이유로 업무 지침이 다를 수 있으니미리 전화로 확인하고 금요일까지 행정복지센터로 방문하여 접수하세요 계약서 신분증 가지고 가셔서 확정일자와 지역이 수도권 , 광역시, 세종, 제주, 도지역의 시지역이라면 이라면 임대차 신고도 한번에 하고 오세요
부동산
Q. 전세기간은 2년으로 정해진건가요? 1년이나 3년은 못하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원하는 대로 합의하여 계약할 수 있습니다.다만 주택 임대차 계약의 경우 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정할 시 그 계약 기간을 2년으로 봅니다만일 기존 계약이 2년 미만으로 정해졌다 하여도 임차인이 원한다면 2년 미만의 기간도 유효합니다.계약 종료 시 누구도 계약 갱신에 대해 언급하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우 갱신 된 계약도 존속 기간은 2년입니다.묵시적 갱신이 아니라면 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없다면 1회는 거절하지 못합니다.계약 갱신 요청으로 진행된 계약도 기간은 2년으로 정해져 있습니다.이 같은 내용은 주택임대차보호법에 법령으로 명시된 사항입니다이 같은 사항은 계약시 임대인의 입김이 강하게 작용하여 임대차 보호법에 반하는 내용으로 계약하더라도 임차인의 주거 안정을 위한 민법상의 특례 규정입니다.특례 규정에 대립 하지 않는 한 임대인과 임차인이 합의로 더 많은 갱신도 , 장기 계약도 얼마든지 가능합니다.이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
부동산
Q. 기존계약이끝나고 다시 구두로 2년 더 산다고 계약을 한경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.구두에 의해 2년 연장계약을 하신 것으로 판단됩니다.약속한 2년의 계약 종료 후 이사 시 새로운 세입자가 오든 안 오든 현 임차인이 고려할 내용은 아닙니다.그러나 일반적으로 보증금을 고이 보관하였다고 계약 만료 후 돌려줄 수 있는 임대인이 많지 않습니다.현실적으로 임대인 임차인 모두 새로운 임차인이 나타나야 원할히 전세금 융통이 가능해 지므로 새로운 세입자를 받기 위해 공동 노력해 주는 것이 상례 입니다.만기가 6개월 이내로 임박한 상황에서 새로운 세입자와 이사 날자를 조율하기로 하여 이사하기로 한 조건에 부동산 비용까지 현 세입자가 부담하라는 요청은 과도한 느낌입니다.질문 1)혹시 최초 계약 당시 이러한 조건으로 방을 빼기로 한 특약이 있었고, 구두로 진행된 재계약에서 이 조건으로 계약을 2년 연장한 것으로 약속하였고,나의 필요에 의해서 만기 전에 빠른 이사를 원할 경우라면 이 비용을 부담할 수 있겠습니다.그러나 내가 원해서 빠른 이사를 요청한 것이 아니라면 굳이 현 임차인이 부담해야 할 비용이 아닙니다.부동산 수수료는 임대 당사자인 임대인과 임차인에게 받는 것이 원칙입니다.질문 2) 계약 만료 전 이사 시 묵시적 갱신에 의한 계약 연장 중 이었다면 계약 해지 통지후 3개월까지,계약 만기를 명시한 (구두 포함) 재계약 , 갱신 계약 중이라면 계약 만기 일까지 보증금 환불을 미룰 수 있습니다이상 주어진 질문 만을 기초로 한 필자의 현업 경험 상 조언입니다구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다
부동산
Q. 확정일자 ,전세권설정 둘다 필요한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 방법 모두 임차인의 대항력을 확보하는 방법입니다.대항력이란 만일의 경우 경매가 되어도 보증금액에 대해 변제 순위를 보장 받는 것으로전세권 또는확정일자 둘 중 하나로 가능합니다.전세권은 등기된 권리이나 비용과 절차가 있습니다.임대인 동의와 등기권리증, 인감증명서, 인감도장, 신분증, 주민등록 초본이 필요하며비용(등록세 / 전세금액의 2.2% + 인지대 + 법무사 촉탁 비용)을 부담해야 합니다(보증금 2억원 전세권 법무사 촉탁시 실비용 70~100만원 예상)반면 확정 일자의 경우 비록 등기 된 권리는 아니지만 주택 임대차 보호법 상 등기된 권리와 다를 바 없습니다.주민등록 전입 신고와 + 점유 (실거주: 이사하고 열쇠를 가지고 있는 것) 만으로 가능합니다확정일자 비용은 600원이며 행정복지센터 전입 신고시 간단히 계약서에 도장을 받으면 됩니다따라서 주거 목적의 임대차에서 확정일자가 일반적인 방법입니다다만 다른 사정으로 전세권을 고려할 수 있습니다개인적인 사유로 전입신고가 어렵거나 임대차보호법의 적용이 안되는 법인 임차인의 임대차 계약시 등 입니다이상 답변이 도움 되시길 바랍니다.
부동산
Q. 집이 두채면 양도소득세 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일시적 2주택 상태에서 기존 주택이 매도가 안되는 상황의 질문으로 보고 답변 드립니다당연히 중복 보유 기간이 종료 하기 전에 매도하시는 것이 유리합니다2주택 상태에서 매도가 안되는 이유로 전세를 놓는다고 혜택이 주어지는 것은 없습니다.만일 10년이상 계속 보유하면서 세를 놓을 예정이라면 주택임대 사업자 등록을 고려 해 볼 수 있습니다등록 가능한 조건은 공시지가 수도권 6억, 비수도권 3억 이하의 아파트가 아닌 주택입니다.등록에 관한 사항은 렌트홈 사이트를 참조하십시오https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open양도소득세는 매수금액과 매도금액의 금액 차이(소득) 을 근거로 부과되는 세금입니다집 값이 엄청 올라도 1세대 1주택자로 2년 이상 거주(조정지역)나 보유 요건을 맞추면 9억원 이내의 매도 금액에 대해서는 세금이 전혀 없습니다(비과세)하지만 매도를 계획하는 주택이 안 팔리는 사유로 2주택자가 되었다면 향후 첫 번째 매도 주택은 조정대상지역이라면 중과도 되고 장기보유 특별공제 대상에서 배제됩니다 . 조정대상 지역이 아니라도 비과세 적용이 안됩니다.물론 차익이 없다면 낼 세금이 없겠지만 양도 차익이 큰 주택( 많이 오른 주택)을 먼저 팔 면 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다.매도는 할 것으로 계획하였으나 매도가 안되는 상황이라면 매도 가격을 시장 가격보다 약간 낮춰서 내 놓으시면 빠른 거래가 가능할 것입니다급매가로 낮추어 거래함으로 느낌상 손해가 발생하지만 매도 시점이 놓쳐 큰 양도세 부담을 안게 되는 것보다 훨신 이익이 될 수 있습니다.양도소득세는 부동산 세금 중 가장 까다롭다고 합니다주택매도를 계획하셨다면 구체적 사실관계를 제공하여 세무사 또는 국세청과 상담하셔서 착오로 인한 세금이 발생하지 않도록 유의하세요. 답변이 도움되시길 바랍니다
부동산
Q. lh청년주택 알아보는중인데 까다롭나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.저렴한 이자와 소액의 자기 부담금으로 자신이 선택한 전세 주택의 입주가 가능한 를 안내하겠습니다본인 자격을 먼저 얻고 주택을 물색하고 지원 받는 순서로 진행됩니다자격 신청은 본인이 하고 대상 주택과 관련한 서류는 부동산 중개소에서 도움을 드립니다대상자 선정 약 4주 , 주택 물색 약 1주, 계약 및 보증금 지원 3주 정도 소요됩니다입주 대상자 자격 등이 포함된 입주대상자 모집 공고문을 하단에 그림 파일로 첨부하니 참조하세요신청하는 사이트는 입니다https://apply.lh.or.kr/LH/index.html?Sls#MN::CLCC_MN_0010:전체 진행 순서는 그림과 같습니다본인의 자격 획득 > 대상 주택의 가능 여부 결정 > 계약 및 지원 순서입니다입주 대상자로 선정된 이후는 대상 주택만 있다면 까다롭지 않습니다.대상 주택이 많지는 않습니다.부동산 사무소에 부탁을 해두고 집이 나오면 확인하는 방법으로 하는 것이 좋습니다.방이 많은 단독이나 다가구, 대출을 많이 받은 주택 경우는 가끔 대출 한도가 안 나오는 경우가 있고1주택 1세대만 세를 주는 빌라 같은 구분 주택의 경우는 융자만 없다면 대부분 가능합니다.금액은 적당하지만 임대인이 동의를 하지 않는 경우도 있습니다.주택이 물색되면 LH가 지정한 지역별 법무사에 권리 분석 신청을 합니다.권리 분석 신청은 중개한 부동산 중개사무소의 도움을 받아 진행합니다서류 접수후 1-2일 이내에 가심사 결과를 알 수 있고 통과될 경우 3-4일 이내에 계약일을 정하여 LH 법무사가 부동산 사무실로 출장하여 계약합니다.임대차 계약 당사자는 LH와 임대인이며, 지원대상자는 "입주자"라고 칭 합니다.통상 자기 부담금이 계약금으로 사용되고 , 계약을 마치면 입금까지 3주가 소요됩니다3주 이후의 날자로 입주자와 임대인이 협의한 날 (잔금일) LH 에서 지원하는 전세 보증금이 입대인 통장으로 입금됩니다도배 지원, 입주시 확정 일자 받아 확인서 보내는 등 세세한 것은 게약시 LH 측에서 안내하여 드립니다.답변이 도움 되시기를 빕니다별첨 :LH 청년 전세 임대 1순위 수시 모집 공고문
부동산
Q. 1가구 2주택자에 기준에대한 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재건축 재개발 조합원에게 적용되는 대체 주택 제도를 활용 하실 수 있습니다소득세법 시행령 제156조의2 (주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)에 근거하는 특례로서 요점은 아래와 같습니다(하단에 해당 법령을 별첨합니다)개요 :국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체 주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택을 적용한다(1세대 1주택의 보유기간 및 거주 기간의 제한을 받지 아니하는 특징이 있음)1. 재개발, 재건축사업의 사업시행 인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주한다.2. 재개발, 재건축 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주한다.단, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국 사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 함3. 재개발, 재건축 주택이 완성 되기 전 또는 완성되고 2년 이내에 대체 주택을 양도하여야 한다.이상 대체 주택을 활용해 보시고 실무적으로 궁금하신 사항은 해당 재건축 조합을 참조하여 취득세는 건축 주택 소재지 시군구청 지방세 부서에, 양도소득세는 지방 세무서에 상담하시기 바랍니다답변이 도움이 되셨기를 바랍니다. 별첨 : 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)① 삭제 ② 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. ③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. ④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 ⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다. 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
부동산
Q. 아파트, 오피스텔 보유시 아파트매도 양도세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트만 보유하고 매도하신다면 9억 이내의 금액에 대해 비과세 되는군요.그런데 오피스텔을 추가 보유하여서 2주택자가 되실 수 있습니다.2 주택보유시 조정 지역에 속한 주택 매도시 양도소득세는 중과 되는 등 오피스텔이 없었다면 비과세 될 수 있었던 주택 양도소득세를 부과 및 중과까지 가는 상황이 됩니다.둘 다 조정 지역이라면 1채를 처분해도 나머지 한 채의 비과세 기간을 채우려면 1주택이 된 날부터 2년 거주 요건을 기산하여 맞추어야 합니다오피스텔이 주택이냐 비주택이냐 하는 문제로 부과되는 세금이 180도 달라지는 데요오피스텔이 주택 수에 안 들어 가는 사례는양도일 현재,- 업무용 임대사업자 등록이 되어 있는 오피스텔,- 사업자 등록하고 업무용 사용을 하는 임차인에게 세 를 놓은 오피스텔,- 주거용 임대사업자 등록을 하고 실제 주택 임대 사업에 사용하는 오피스텔 등은 주택 수에 들어 가지 않습니다반면 주택 수에 들어가는 사례는양도일 현재,- 거주자의 주민등록 전입이 되어 있고 주거용으로 임차되거나 소유주가 거주하는 경우,- 주거용 재산세가 부과되고 있는 오피스텔 등은 주택 수에 들어갑니다판단의 중요한 것은 실제 주거 여부이며,경계가 애매해 만일의 경우 주거용 사용이 아니라는 것을 소명할 수 있어야 합니다소유한 오피스텔로 인해 기존 주택의 양도시 폭탄에 가까운 양도 소득세가 발생할 수 있다면명확히 용도를 설정하고 대비 하는 것이 좋습니다기왕에 주택으로 사용하고 있다면1) 임대 사업자 등록,2) 기존 주거자 퇴거시킨 후 등록 후 업무용 사용자에게만 임대차하고 세금계산서 발행을 통해주택 수에서 제외 시키는 방법을 추천합니다.이상 답변은 주어진 질문만을 참고하여 필자의 현업 경험상 견해로 구체적 사실 관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다.양도소득세는 부동산 세금 중 가장 까다롭다고 합니다매도전 반드시 세무 전문가나 세무서에서 상담하실 것을 권장합니다감사합니다