안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세갱신청구권에대해 궁금합니다. 이경우 갱신권을 쓸수있는지.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현 계약이 2020년 12월 10일 이전의 최초 계약 또는 묵시적 갱신 계약이라면만기 6개월~1개월 사이,20/12/10 이후의 계약이라면만기 6개월~2개월 사이에 계약 갱신 청구나 거절을 할 수 있습니다.집 주인은 위배되지 않는 통지 시기에 거절 의사를 전달 하였고 사유는 계약 갱신 청구의 정당한 거절 사유이기 때문에 임차인의 갱신 청구가 불가합니다.이사 준비가 필요해 보입니다.다만 소유자 거주을 사유로 갱신 거절후 갱신했더라면 거주하였을 기간내에 제3자에게 세를 놓았다면 전임차인은 전임대인에게 갱신거절로 입은 손해배상을 청구할 수 있습니다.답변이 참고가 되셨기 바랍니다.
부동산
Q. 기존비과제1주택에서 2추택 매수했는데 기존주택 비과세요건?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 비조정 구역내( 취득 당시부터 지금까지) 1주택이며 1년이상 보유 상태로 2번째 주택 매수,2) 기존주택 2년이상 보유기간 경과.이상 위 2개 조건이 맞는 다면 3) 두번째 주택 매수후 3년이내 기존주택을 매도하면 비과세 됩니다.답변이 도움 되셨기를 바랍니다주택 세무는 개인별 구체적인 사실관계나 거래 시점에 따라 결과가 다를 수 있으니 거래전 전문가와 상담 하실 것을 권합니다
부동산
Q. 급합니다! ㅠ 다세대공용면적 계약서 표기
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매계약인지 임대차 계약인지 구분하지 않았으나 지분을 표시한다면 매매계약으로 사료합니다공동주택 범용 계약서에는 과 (전체 면적분의 해당 면적) 을 기재하는 항목(칸)이 있습니다.그리고 건물에 대해서는 해당 매물의 을 기재합니다.중개대상물 확인설명서에도 반복 기재하는 부동산의 표시 사항으로 기본적인 기재 항목입니다.*한국공인중개사협회 일부 캡쳐"부동산의 표시" 부분 참조기재 내용은 건축물 대장과 집합건물 등기부를 통해 일치하는지 확인합니다.만일 기재 항목이 안 보인다면 추가하여 기재하여 포함되도록 하세요답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 저희부부는 1가구2주택에 속하는가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 부부는 주민등록이 분리되었다고 하더라도 1세대이며 펜션이 주택 수에 들어간다면 1가구2주택 입니다.질문 하신 분과 유사한 케이스의 "펜션이 주택 수 포함 되는지 여부에 대한 양도소득세 관련 국세청 질의가 있어서 소개합니다"양도소득세 법령을 적용함에 있어서 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 사실상 숙박용역을 제공하는 사업용으로만 사용하는 건물은 주택에 해당하지 않는 것이나, 귀하의 양도하는 주택 또는 보유하는 주택이 사업용으로만 사용하는 건물에 해당하는 지는 사실을 확인하여 판단할 사항입니다."즉 건축 대장상 용도 (주택 또는 숙박시설)와 관계없이 사업용으로만 사용시 주택수 미포함, 사실상 상시 주거용으로 사용시 주택 포함이며 이는 사실확인으로 판단한다고 하였습니다보통 민박이면 주택 수 포함, 일반 숙박업이면 주택 수 미포함 된다고 얘기하는데 공부상 전자는 주택, 후자는 숙박 시설이기 때문입니다그러나 사실상 상시 주거용으로 사용한다면 위 공부상 구분에 관계없이 주택 수에 들어 갈 수도 있다는 점을 유의하여 대응하시기 바랍니다.참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아파트나 다세대주택 등 중개수수료는 동일한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트 , 다세대 주택 등 주거용 부동산의 중개보수 수수료 요율은 다르지 않습니다거래의 형태 (매매, 임대차)와 금액에 따라 차등이 있을 뿐 입니다.참고로 주거용 주택과 오피스텔 그리고 그밖의 부동산 (토지 등)은 수수료율이 다릅니다.현행 중개수수료율은 지난 10월19일 개편되었으며중개수수료율은 지자체별로 다르게 정할 수 있으나 실제로는 전국 동일한 요율을 사용하고 있습니다.답변이 도움되셨길 바랍니다
부동산
Q. 상가주택 2층 상가에 살림집 생활하면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근린생활시설에 구조를 변경하여 주거용으로 사용시예를 들면 싱크/욕실설치, 바단 난방 등 설치하여 주거용으로 사용할 경우위법건축물로 건축대장에 등재가 되고원상복구 명령을 받게 됩니다.복구없이 계속 거주한다면 매년 이행강제금을 부과받게 됩니다그런데 현실적으로 상당히 많은 위법 전용이 있는 것이 사실입니다일부러 단속하고 적발하고 하는 분위기는 아니지만소방시설 점검시 저촉 되거나 신고가 있을 경우는 행정처분을 시작합니다위법 건축물로 등재시 임대차 등 재산권 행사에 제한을 받습니다합법적인 용도 변경을 검토해 보시고 안된다면거주용으로 사용하지 않는 것을 권합니다참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 구매 시, 사업자 관련 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.꼭 사업자를 내야 하는 의무는 없습니다.오피스텔은 사실상의 활용 상태에 따라 주택으로 판정할 수 있습니다.다만 일반 임대사업자를 등록한다면 주택수 등 주택세제에서 확실히 제외되며업무용 임대차 시 세금계산서 발행이 가능할 것입니다.답변이 도움되시길 바랍니다
부동산
Q. 묵시적 갱신 만기후 중개 수수료 부담은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 임대인2. 임대인약정된 계약의 종료시 임차인은 주택을 원상대로 반환하고 보증금을 회수하면 그만입니다그러나 현실적으로 전세금을 보관했다가 돌려줄 수 있는 임대인이 많지 않다는 점을 고려하여원할하게 보증금을 회수 받기 위해 임대/임차인은 적절한 시세대로 미리미리 세를 내 놓고 집 보기 등임대차에 협조해주는 것이 일반적입니다답변이 도움 되시길 바랍니다
부동산
Q. 부동산의 시세는 보통 어떻게 정해지나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가격은 매도자가 일방적으로 정합니다매도자는 부동산 중개사에게 의견을 듣거나 자료 수집을 요청하여 인근 유사 매물 호가와 실거래 사례 등 시장 추이와 최근 호가 방향성을 등을 참고하고,해당 부동산의 시설 구조 등의 내구성 양호도, 가까운 시기에 수리 보수가 필요한 부분이 있는지 , 입지적인 특성 등 개별요인에 따라 가치를 가감하여 매도가을 정합니다.어쨋튼 최종 호가를 정하는 것은 소유자가 마음이죠.그러나 아무리 검토한 가격이라도 매수자가 수긍할 수 없다면 호가일 뿐입니다.거래가 될 수 있는 가격을 정하는 것이 포인트 이겠죠.매도 시기에 좀 더 여유가 있는 분은 사례가격 평균보다 약간 높은 가격에, 급히 현금화가 필요한 분은 평균 가격 이하로 시장에 올리는 경향이 있는데 매수자의 관점에서는 가장 가성비가 좋은 것을 선택합니다.같은 가치라면 가장 낮은 가격이어야 거래가 된다는 것이죠가격은 매도자가 일방적으로 정하지만 팔리기를 원한다면 매수자가 잡을 수 있는 가격으로 수정을 하지 않을 수 없습니다결국은 시장의 원리에 의해 가격에 움직이는 것으로 이해합니다도음이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 집주인이 바뀌었는데 계약서를 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법상 소유자가 변경되더라도 양수인은 양도인의 임대 계약을 승계합니다.별도로 새로운 계약서를 작성하지 않아도 관계 없습니다.주택임대차 보호법 관련내용(제3조 대항력 내용 일부)④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 다만 사실 환기 차원으로 기존 계약서에 새 임대인의 인적 사항과 서명을 부기할 수도 있을 것 입니다답변이 도움 되시길 바랍니다