안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 청약에 당첨되면 자금계획서를 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실제 매수 금액의 조달 방법을 적는 것입니다전체 매수 금액을 과 으로 나누어 적습니다.자기자금은 예금액, 주택 처분액, 상속(증여)금 등이 있겠습니다다음으로 차임금은 중도금대출, 잔금대출 등 금융기관 대출과 임대차 보증금, 개인 차입금 등 빌린 돈을 항목별로 적습니다이렇게 + = 매수 금액이 맞게 작성하시면 됩니다단 임대차 보증금 등은 예상이기에 추후 약간 변동이 생길 수도 있습니다이므로 추후 변동이 생긴다면 소명 자료만 잘 챙겨두시면 됩니다이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
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Q. 오피스텔 면적에 따라 주택수에 포함되나요?가격에 따라 주택 수에 포함 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매입시 주택에 포함되지 않습니다오피스텔은 주택이 아닌 와 같은 업무용 건축물이기 때문입니다.다만 매수후 실제 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있습니다.주택 수에 포함되면 세금 등 문제가 발생하는 분이라면 계속하여 업무용으로 인정(주택 수에 안들어 감) 받도록 주의 깊게 운용 하여야 합니다.가장 확실한 방법은 등록입니다.일반 임대사업자 등록후 업무용으로만 세를 놓고 세금계산서를 발행한다면 업무용으로 인정 받을 수 있습니다.반면 로 등록한다면 기존 주택이 있을 경우 1회에 한하여 기존 주택 매도시 비과세가 적용될 뿐 실사용이 주거용이므로 주택 수에 포함됩니다.이상 주어진 질문을 기초하여 드린 답변으로 세금 관련 사항은 구체적인 사실관계와 결과가 달라질 수 있습니다. 거래 전 전문가와 충분한 상담을 권합니다.
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Q. 전세자금대출 대해서 문의 드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.은행에서 직접 임대인의 통장으로 보증금을 입금 받은 경우라면 신중히 확인하기 바랍니다게약할 당시 대출 은행이나 대출보증 회사 에서 전화나 등기 또는 상담사가 방문하여 질권설정 또는 채권양도 통지를 한 경우임대인은 기간 만료시 대출 보증금은 은행으로 상환하여야 합니다.몇년전의 일로 잘 기억이 나지 않는 다면 임차인에게 대출한 은행 지점을 확인하여상환금액과 입금방법 상담하고 처리하시기 바랍니다도움이 되셨길 바랍니다
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Q. 부동산 등기부등본으로 확인할 수 있는 것들
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.등기부를 통해서 소유권과 소유권 이외의 권리 사항을 확인할 수 있습니다.우선 "갑구"라고 하는 지면의 사항을 통해 주택의 취득 원인, 시기 그리고 거래 금액을 확인할 수 있습니다그리고 "을구" 라고 하는 지면에 가 표시되는데 여기에서 대출 사항을 볼 수 있습니다"근저당권"으로 표시되며 설정 일자, 채권 금액, 채무자, 근저당권자(은행)가 기록되어 있습니다이를 통해 매수시 대출을 받은 것인지 매수 이후 담보 대출을 받은 것인지 대략 유추해 볼 수 있겠습니다.등기는 누구든지 주택의 주소만 알면 간단히 인터넷 등기소에서 온라인으로 발급, 열람 (열람 건당 700원) 이 가능합니다실제 발급하여 확인한다면 쉽게 이해 되실 것 입니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 중간에 퇴거할때 중개수수료는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.관행적으로 계약을 해지한 임차인이 부담합니다임대인 입장에서는 약정한 계약이 정상 이행 되었다면 발생하지 않을 비용이라는 측면이 있습니다.그리고 약정한 만기가 되기 전에 보증금 환불을 거절할 수 있습니다.임차인은 수수료 부담을 통해서라도 새로운 임차인으로 부터 보증금을 순환 시킬 수 있다는 실익이 있습니다참고가 되시길 바랍니다.
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Q. 1가구2주택 양도세 관련한 질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.어머니와 본인이 각 1채씩 주택을 소유하고 같은 세대에 있다면1) 1가구 2주택이므로 양도소득세는 비과세 되지 않으며 , 조정 지역이라면 중과 됩니다2) 양도일 전에 세대를 분리하여 1가구 1주택 상태가 된다면 비과세 적용을 받을 수 있을 것 입니다단 세대 분리는 주민등록의 분리가 아닌 실제 독립한 세대로 분리하여야 하며 30세 이상이거나 기혼이라면 소득과 관계없이세대 분리가 가능합니다.10년 이상의 거주 기간으로 보아 거래 금액만 12억원 이하이고 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세 가능합니다.이상은 주어진 질문을 기초로 현업상 경험을 통한 견해로 구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다거래전 구체적인 자료를 제시하고 전문가와 대면상담 하실 것을 권장합니다
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Q. 1주택 자녀인제가 부모님이 계약한 월세에살면 2주택인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 상담 사례에서 인용한 1세대 구성 요건입니다"① 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우② 연령이 만 30세 이상인 경우③ 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)위 3항중 어느 하나라도 해당하고 실제 1세대의 판단은 형식적인 주민등록분리가 아닌 관할 세무서장이 확인조사하여 사실 판단할 사항이다 "질문 하신 분의 경우 위 ③ 항을 적용 받을 수 있겠습니다구체적으로 "본인 명의로 소유하거나 임대차한 주택에 주민등록이 되어 있어야" 한다라는 언급은 없지만 " 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우" 로 판단하지 않을 수도 있겠다는 생각이 듭니다.소득적인 면에서 실제 독립된 생활이 가능하므로 본인 명의의 임대차 계약이라면 더욱 완전할 것 같습니다이상 답변은 질문만을 기초로 필자의 현업상 견해로 구체적인 사실관계에 따라 결과는 다를 수 있습니다.거래 전에 세무 전문가과 충분히 상담하시길 권합니다
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Q. 오피스텔 매수후 직접 스마트스토어 사업장으로 쓰고 싶은데 일반임대사업자를 낸후에 등록을 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대사업을 하지 않으므로 일반임대 사업자는 필요하지 않고 본인 사업 등록 하시면 됩니다본인 소유 상가에서 본인이 직접 사업하는 것이라고 생각하시면 되겠습니다.오피스텔은 기본적으로 업무용 건축물이지만 보유중 주거 사용을 한다면 주택으로 분류되어 주택 수에 들어가기 때문에 사용 성격을 명확히 하여야 할 필요가 있습니다.본인 업무용 사용 목적이라면 사업장으로 사업자 등록을 하고 실제 주거 또는 주거 겸용으로 사용 하지 않는 다면 업무용으로 인정 받을 수 있습니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 1가구2주택 관련 양도세 종부세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비조정 지역의 주택은 취득후 2년 보유, 매도가 12억원 이내인 경우 비과세 됩니다.본인 포함 세대원 모두가 주택이 없어야 하는 것이 기본 조건입니다그리고 1가구 1주택의 기준 일은 양도일 입니다.질문 하신 분의 경우 양도일 현재 세대 분리가 되지 않는 다면 비과세 되지 않습니다.세대 분리가 불가 하다면 동거 봉양합가 특례 비과세도 조건에 맞는지 체크해 보세요(하단 관련 법규 첨부)이상 답변은 질문 내용을 기초로 현업 경험을 통한 개인견해로 거래 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니 거래전에 세무전문가와 구체적인 자료를 제시하고 상담하시기를 권장합니다감사합니다. 제155조(1세대1주택의 특례)중략④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람하략
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Q. 오피스텔은 주택으로 들어가나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매입시 4.6%의 취득세가 나옵니다매수시는 주택이 아닌 업무용 건물로 취급되기에 상가나 공장과 같은 일반 취득세를 부과하는 것입니다매수후는 사용 방법에 따라 주택이 될 수도 계속 업무시설이 될 수 도 있습니다오피스텔은 주거가 가능한 시설로 주거용 임대나 주민등록 이전 등 주거용으로 사용시 주택 수에 들어가며 주택과 동일한 세금이 부과됩니다.비주거용으로 활용하여 주택 수에서 확실히 제외 받기를 원한다면임차시는 일반 임대사업자 등록을 하고 업무용을 쓸 분에게 임차하고 세금계산서를 발행하거나본인 업무용 사용시 사업자 등록을 하고 사용하는 방법이 있습니다.부동산 세제는 시점이나 구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다답변은 참고만 하시고 거래전 구체적 자료를 제시하고 세무 전문가와 상담을 권장합니다