안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 오피스텔은 1가구2주택 해당
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 취득시에는 주택이 아닙니다.상가건물 정도로 생각 하시면 맞습니다다만 보유중에 거주용으로 사용한다면 (또는 주거용 임대) 대장상의 용도와 관계없이 세제상 주택으로 간주 합니다주택으로 간주되는 오피스텔 보유시 , 과세시 주택 수로 포함되어 과세 또는 중과 처분 됩니다.그리고 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔을 2020년 8월 12일 이후 취득하였고 시가표준액이 1억원 이상이라면 다른 주택 매수시 다주택자 취득세 중과 기준을 따릅니다.따라서 주택 수에 들어가지 않기를 바란다면 보유중 업무용으로만 활용하면 됩니다.일반임대사업자 등록, 세금계산서를 발행하는 업무용 임대차, 사업자 등록후 업무용 자가사용 등 방법이 있습니다부동산 세제는 적용 시점과 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 실 거래시는 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다답변이 도움 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 전세 연장을 희망하는데, 언제 누구에게?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1.현재의 계약이 2020년 12월 10일 이전의 최초 계약 또는 묵시적 갱신 계약이라면만기 6개월~1개월 사이,20/12/10 이후의 계약이라면만기 6개월~2개월 사이에 계약 갱신 청구나 거절을 할 수 있습니다.따라서 22년 5월초 만기이라면 현재(2022.01) 계약갱신 청구를 할 수 있는 기간에 해당합니다.2.특별한 이유가 없는 한 계약 당사자인 임차인이 임대인에게 직접 알리고 소통하는 것이 기본입니다.3.대출 연장 조건부라면 이 부분은 해당 대출기관을 통해 연장이 가능한지 먼저 확인할 사항입니다답변이 도움이 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 전입신고 없이 보증금 보호받는 방법?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고 없이 보증금을 확정일자와 같은 효력을 갖을 수 있는 것은 전세권설정입니다주민등록 이전신고 없이도 등기되는 권리이지만 비용이 들고 절차가 확정일자보다 복잡합니다.하지만 부득이한 사유로 임대인이 동의한다면 전세권 설정을 고려합니다임차인, 임대인 함께 등기소에 방문 신청 또는 법무사 위탁합니다필요서류는(임차인 임대인 함께 방문 신청 또는 법무사 위탁)임대인 /주민등본, 인감도장, 인감증명, 등기권리증, 윔임장 (위탁시)임차인/주민등본 , 도장, 전세계약서 , 건축물대장, 토지대장, 입니다.외에 등기 등록 면허세 +지방 교육세 (보증금의 0.24%), 법무사 수수료, 등기신청 수수료와 향후 말소시 말소 등기 비용이 발생합니다.참고로 확정일자든 전세권설정이든 전월세 보증금을 보호를 보장하는 것은 아니며 다른 후순위 채권보다 우선 변제 받을 수 있는 조건일 뿐 입니다.참고가 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 원룸 계약 기간 중 월세 관련 질문 입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기간과 월세 금액을 합의한 계약 기간중 임의의 인상 요구는 납득이 안가는 상황입니다계약 만기가 된다 하더라도 인상폭은 최대 5%이내로 2년을 연장할 수 있는 임차인의 선택권이 있습니다서민의 주거안정을 위한 주택임대차법상 제도입니다계약중이므로 인상에 동의하지 않는다고 말씀하시고 잘 소통이 안되면 임대인의 주변인에게 묻고 확인하라고 전하십시오답변이 도움 되시길 바랍니다
부동산
Q. 전세계약 연장관련 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 당사자 합의한다면 5%이상도 인상 가능합니다단 이 경우 이 계약은 종전 계약과 관계없는 새로운 계약으로 보면 이 계약을 근거로 2년후 계약 갱신 청구가 가능합니다.2. 확정일자는 임차인의 보증금 대항력 확보를 위한 것이므로 임차인이 받습니다.벌금은 없습니다재계약으로 계약서가 다시 작성되었다면 확정 일자를 다시 받으며 아래 두가지 경우로 나누어서 진행하세요보증금액만 증액된 종전계약의 연장 개념의 재계약이라면 종전 계약서를 보관 유지하고 금액 증액된 새 계약서에이라는 특약을 적고 확정일자를 받고 둘다 보관합니다 .종전 계약과 관련없는 새로운 계약이라면 새로운 계약 당시 등기부상 저당권설정 등 권리관계를 다시 분석하고 새로운 확정일자로 선순위 대항력 유지가 가능한지 확인할 필요가 있습니다참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 융자 있는 아파트 전세를 하면 안될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매가 대비 전세율도 낮은 편이며, "융자금 + 보증금" 이 매매 시세의 60% 이하로보증금 채권 확보가 가능한 범위로 판단됩니다물론 담보대출이 전혀 없는 것 보다는 완전하지 않다고 할 수 있습니다내키지 않는 다면 전세보증보험 가입을 조건으로 결정해 보시기 바랍니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 비조정지역 일 때 샀던 매물이 조정지역으로 묶이면 2년보유해도 비과세가 안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수 당시 비조정 지역이 매도시 조정지역으로 바뀌었다면 당해 주택의 매수시 다른 주택이 없는 상태에서 매수한 1주택이고 , 매도시 1가구 1주택, 매도가 12억원 이내를 만족한다면매수후 2년 이상의 거주가 아닌 보유 조건만으로 비과세 됩니다.답변이 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세집인데 곰팡이가폈는데 제가 물어야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.여름보다 겨울에 곰팡이 문제로 분쟁이 많습니다시설 구조적인 결함이 원인이라면 임대인이 , 환기나 청결 등 관리상의 원인이라면 임차인 책임에 속합니다문제는 명확히 책임 구분을 하기가 어렵고 양측에 원인이 일부씩 있는 경우가 많습니다.겨울철 환기 문제로 결로에 의한 것으로 경증 이라면 관리에 유의하는 방법이 좋겠지만 일상적인 관리 범위를 넘어선 것이라면특히 입주 후 얼마 되지 않았고 경과가 좋지 않다면 임차인이 유의하여 관리하고 있음과 곰팡이 원인으로 판단하는 부분 상태를 임대인이 가급적 빨리 직접 확인하게 하거나 사진으로라도 알리세요필요하다면 전문가의 진단을 받아 명확히 원인과 책임소재를 가리도록 하세요답변이 도움되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 2주택인 사람이 상가를 매매하면 주택수에 포함 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가나 오피스텔은 주택이 아닙니다주택수에 포함 안됩니다따라서 취득세도 본인 주택 수 관계없이 4.6%입니다주의하실 것은 오피스텔 매수후 주거용으로 임대 놓거나 사실상 주거용으로 사용하면 주택수에 포함될 수 있습니다예상치 않은 세금이 발생할 수 있습니다오피스텔을 일반임대사업자로 등록하고 업무용으로만 임대차 및 임대료에 대해 세금계산서 발행시 주택에서 확실히 제외 시킬 수 있습니다업무용 오피스텔 신규 분양이라면 부가세 환급되는 점도 있습니다답변이 도움되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 세입자가 계약갱신청구한다는데 대처
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인은 주택임대차 보호법을 말씀하였지만 그간의 경과된 사정으로 보아 서운하셨군요.이해합니다. 법보다 정이 더 중요한 것 같습니다만일 첫 계약시 시세보다 낮으니 다음 연장시는 인상을 하겠다고 기재하여 약정 하였다고 하여도 법률적으로는 5%를 초과하기 어렵습니다.(물론 합의에 의해 그 이상의 인상도 가능하지만 이 경우 새로운 계약으로 봅니다)이 법은 그래도 약자에 해당하는 임차인을 보호하는 법으로 5%이내 인상만으로 1회의 연장이 가능한 갱신 청구권을 부여한 것입니다.법령상 이것을 거절할 수 있는 사유는 아래 항목이 해당 될 경우이니 참조하시고 좋은 결론 있으시길 빕니다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우감사합니다