안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 5500만원 촌집도 2주택에 들어가나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 사항만으로 단정할 수 없으나소유하신 시골 집이 농어촌 주택에 해당할 가능성이 있습니다만일 으로 분류된다면 살고 있는 아파트 양도 시 시골 주택은 그대로 두고 비과세가 가능합니다.아래 블로그를 참조, 에 관련 사항을 보시고 여기에 속한다고 생각하시면 https://blog.naver.com/5daysfree/222579322258주택 소재지 읍면동에 확인 후 매도계획을 세워 보시기 바랍니다.구체적인 사실관계에 따라 해당되지 않을 수도 있으니 일단 참고 하신 후 양도소득세는 매도 전 꼭 세무 전문가나 국세청에 상담하시기 바랍니다감사합니다
부동산
Q. 집3채인데 다 합해서 5억미만입니다. 하나는 시골 집 하나는 새집으로 이사올때 팔려고 했는데 가격이 너무 떨어져서 못팔고 있다가 지금은 올랐어요. 거족이 4명이다 보니까 13평이 너무 좁았거든요. 그런데 13평 팔고싶은데 양도세가 중가세 되나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도차익이 있으면 양도소득세가 과세됩니다그런데 특별히 주택 매도시 비과세 되는 경우가 있습니다단 1주택자로서 매도 가격이 9억 이내이고 2년 이상 보유 ( 2017년 8월 12일이후 취득한 조정지역의 경우는 2년거주) 주택을 매도시는 아예 세금을 안 받는 것을 비과세라고 합니다.따라서 주택이 2주택 이상이라면 양도소득세가 나옵니다그런데 양도소득세는 양도 가격에서 취득 가격 (매수가격)과 필요 경비 (취득세, 부동산 수수료 등) 를 뺀 금액 "양도차익을 과표로 부과"됩니다.양도로 인해 매수된 가격 보다 매도 가격이 높아 수입이 발생할 경우 즉 "나도 남는 것이 있으니 세금도 내는 것"입니다마지막으로 양도소득세 중과 경우를 살펴봅니다다 주택자이며 이 중 양도일 기준 조정지역에 속한 주택을 매도시에 보유한 주택 수에 따라서 기본 양도소득세에 추가 세율을 더 하여(2주택 20%, 3주택30% 추가 ) 부과하는 것을 양도소득세 중과 라고 합니다.조정지역 주택 매도로 양도소득세가 중과 될 경우 3년이상 보유 적용되는 장기보유 특별 공제도 적용되지 않습니다다만 수도권, 광역시, 세종시 외의 지역( 경기도 읍, 면지역, 광역시 군지역, 세종시 읍, 면지역은 포함 )에 소재하는 주택으로 양도 당시 기준시가 3억 원 이하인 주택은 중과를 결정하는 주택 수에서 제외됩니다만일 질문하신 분이 팔려고 하는 집은 조정 지역에 있으나 남은 시골 집과 또 한 집에 위 제외 조건에 포함된다면 3채이지만 양도소득세 중과 계산시는 중과율이 감소 또는 제외될 수 있습니다.마지막으로 양도세가 얼마가 되는지 질문에는 위에 말씀 드린 것처럼 양도소득세/비과세/중과 등을 결정하는 매수금액, 매도 금액 그리고 위치한 지역의 규제지역 여부 , 보유기간 등 주요 항목 구체적인 사실관계가 제시되지 않았기에 구체적인 답변을 드릴 수 없습니다주택 양도후 착오에 의해 생각지 못한 양도소득세가 부과되는 경우가 흔합니다.여러 주택 관련 세금 중 양도소득세 부분이 가장 단서가 많고 계산이 까다롭다고 합니다.매도를 결심하였다면 사전에 세무 전문가에게 구체적인 사실관계를 제시하여 상담 하실 것을 권합니다국세청 홈텍스 사이트에 접속하여 코너를 이용하여 참조해 보실 수 도 있습니다홈텍스>양도소득세>미리 확인해 보는 양도소득세https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml답변이 조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다
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Q. 1가구 1주택 비과세 조건을 전문가님알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1가구 1주택 비과세의 요건 1)매매가 9억원 이내의 거래 금액에 대해서2)양도 당시 1가구 1주택이고3)매도 주택을 2년 이상 보유한 경우(단 2017년 8월 2일 이후 취득한 조정지역 소재 주택은 2년 이상 거주를 필요로 함)양도소득세를 과세하지 않는 제도입니다.이 조건을 갖추기 위해서 세대분리가 필요 할 수 있습니다세대분리의 조건-별도 세대를 구성하는 독립세대의 구성 요건이 아래 사례 중 어느 하나를 만족하여야 합니다① 연령이 만 30세 이상인 경우② 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우③ 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)※ ③항의 소득기준은 매년 약간 차이가 있으며 대략 월 75만원 이상입니다.※ 주의하실 사항은 세대 분리는 단순히 위 3개 기본 요건으로만 파악하는 것이 아니고 제반 사실관계를 관할 세무서에서 종합적으로 판단해서 결정합니다. 사실과 다른 형식적인 주민등록의 분리 또는 세금을 면피하기 위한 위장 전입은 처벌의 대상이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
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Q. 전세 계약 연장시 중개수수료는 얼마이고 꼭 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 계약 연장 계약은 당사자끼리 작성하셔도 좋습니다만좀 더 편하고 안전하게 계약서를 작성 하시고 싶다면 인근 중개업소에 의뢰하시는 것을 권합니다부동산 사무소 입장에서 임대인, 임차인이 이미 정해져 있고 법정 서류 및 계약서만 작성하는 사무실 업무만 하는 것이니 만큼 중개 보수를 법정 한도액으로 고집하지는 않을 것입니다 . 미리 협의가 가능하니 충분히 절약 하실 수 있을 것 입니다.그리고 1년으로 계약을 하고 중간에 이사 하신다면 남은 기간 동안 전세금 환불을 받지 못할 수 있습니다.그 가능성이 있다면 계약시 협의를 하여 특약을 넣을 수 있겠습니다.예: "계약 기간은 12개월로 하되 임차인의 요청에 의해 중도 해지시 최소 3개월 전에 임대인에게 통지하는 조건으로 계약을 종료하기로 한다" 등으로 필요한 사항을 구체적으로 합의하여 반영할 수 있습니다.만일 임대인이 거절하면 계약이 안되는 것은 어쩔 수 없습니다.이상 참고가 되시길 바랍니다
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Q. 일주택자 취득세 감면 기준이 지역에 따라 다른가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 질문의 사실 관계 부터 정리합니다.질문 주신 "1주택자가 1억미만의 주택구매시 취득세 감면"은" 1억 이하의 주택 구매시 취득세 중과 배제"아닌가 합니다소유 주택수와 무관하게 개인이 1억 이하의 주택을 매수할 때 다주택자에게 적용되는 최대 12%까지의 취득세 중과를 적용하지 않습니다.매수자의 소유 주택수에 관계없고 가격은 공시가격 기준입니다거래 규제지역이나 지방에 관계 없습니다취득세가 면제되는 것이 아니므로 기본 취득세 (지방교육세 포함 1.1%)는 발생합니다취득세가 면제되는 다른 사례로 1)서민 주택 취득시와 2) 생애 최초 주택 취득시 가 있습니다1) 서민주택에 대한 취득세 감면생계가 어려운 서민의 주택 구입을 지원하기 위한 제도로 서민주택을 구입하여 1가구 1주택이 되는 경우에 취득세를 면제함취득세 면제 대상이 되는 서민주택의 규모는 전용면적 40제곱미터 이하이고, 취득가격 기준 1억원에 미달되어야 합니다.(취득가격이라 함은 실거래가를 말합니다)2021년 12월 31일까지 한시적이며 (현재 3년 연장 추진중) 서민주택을 취득할 경우 취득세를 100% 면제를 받게되며, 취득 후 3개월 이내에 전입하고, 2년 이상 계속하여 거주하여야 하는 요건이 있습니다.서민주택 구입시 취득세 감면은 횟수에 제한없이 반복적으로 감면을 받을 수 있습니다.2) 생애 최초의 주택 구입시 과세특례말 그대로 태어나서 처음으로 주택을 구입하는 경우 입니다(부부는 한 사람이라도 집을 소유한적이 있으면 생애 최초가 적용되지 않습니다)85제곱미터 이하 1.5억이하의 주택을 구입시 취득세를 면제 받습니다감면 조건은 배우자의 연간 합산 소득이 7,000만원 이하로,1억 5000만 원 이하의 주택은 취득세가 전액 면제되고, 1억 5000만 원 초과 3억 원 이하의 주택은 취득세의 50%가 경감됩니다(수도권의 경우는 1억 5000만 원 초과 4억 원 이하일 때 50% 감면)취득세를 감면 추가 조건으로 부부의 경우 배우자가 주민등록표상 세대원으로 되어 있지 않아도 같은 세대로 간주하며, 주민등록표에 기재된 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없어야 하며취득세 감면 혜택을 받은 사람은 주택 취득일로부터 90일 안에 전입신고 및 실거주를 시작해야 합니다.이상 두 제도는 21/12/31일 한시적 제도 였으나, 현재 국회에서 3년 연장 (24.12.31일까지)하는 법안이 발의 되어 있습니다 .이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
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Q. 원룸에서 전세로 살고 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신 계약 청구권은 임차인의 권리입니다주택임대차 보호법 제6조 ③항에"갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다"라고 규정하고 있으며"다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다"라고 되어 있습니다따라서 갱신시 전세금액을 월세로 변경하는 것는 임차인의 동의가 없다면 불가 합니다또 인상액은 5%를 초과할 수 없습니다만일 임대인과 합의하여 월세로 전환하고 인상율도 5%를 초과하여 재계약 했다면이것은 갱신 계약이 아닌 새로운 계약으로 보며 이 경우 이 계약의 만료 후 같은 조건으로 갱신계약청구가 가능합니다.이번 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 같은 조건의 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통지하시면 되겠습니다마지막 질문, 전세의 월세 또는 월세의 전세 전환율은 같은 법 제7조(아래)에 규정하고 있습니다.제7조의 2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율여기에서 1항을 적용하면 대통령령으로 정하는 비율은 연3.5% 입니다2항을 적용한다면 대통령령으로 정하는 이율은 연2%이고 현재 (2021.11.25) 한국은행 기준금리는 1% 입니다둘을 더하면 연3% 입니다만일 오늘 전월세를 전환한다면 3%를 적용하는 것이 맞습니다(예: 보증금 1억1천만원 전세를 보증금 1,000만원으로 전환시 년 300만원이고 월세는 25만원이 됩니다)이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
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Q. 1억 미만 소형 아파트를 소유하고 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소형・저가주택 1호 또는 1세대를 소유한 경우의 특례1) 전용면적 60㎡ 이하이며, 2) 주택공시가격이 수도권 1억3천만원(비수도권 8천만 원) 이하인 주택 또는 '분양권등'(“소형・저가주택등”)을3) 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 분으로민영주택에 일반공급으로 청약하는 경우에 한해 “소형・저가주택등” 보유기간 동 안 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다※ “소형・저가주택등”에 관한 특례는 민영주택의 일반공급 청약신청 시에만 인정되므로, 특별공급 청약신청 시에는 “소형・저가주택등”에 해당하는 주택을 소유한 경우 유주택자에 해당 하므로 청약신청 시 유의하시기 바랍니다청약자격에 관한 사항은 특공, 일반, 공급주체, 주택 규모, 순위 , 지역 별로 다를 수 있으니 청약하는 주택의 입주자 모집공고문을 참조하시는 것이 가장 정확합니다
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Q. 2주택자의 취등록세 문의 드립니자.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택을 소유하고 있는 1세대가 법인 아닌 개인 자격으로 조정 대상 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는8%의 세율이 적용됩니다.다만 재개발 등 정비 구역이 아닌 지역에서 공시 가격 1억원 이하의 주택을 매수하는 경우라면 소유 주택수와 관계없이 기본 취득세 (1.1%)를 적용합니다답변이 도움 되시기를 바랍니다
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Q. 부동산 문외한인데, 역세권이 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.위치한 부동산 인근에 , 등이 위치하고 역까지 도보이용 가능한 거리내에 있을 경우주택이 역 이용이 편리하다는 장점을 부각하기 위하여 쓰는 용어로 이라고 합니다대략 도보 10분 이내, 거리로는 500미터 이내 정도를 의미 합니다.직선 거리는 가까우나 횡단보도나 지형 도로 여건상 도보10분 이상 걸리는 경우도 있으니 참조하세요2개 노선 두 개 역이 인접하여 위치한다면 이라고 하고비슷한 용어로 쇼핑몰 도보권, 학교 교육시설 도보권, 녹지환경 도보권 등이 있습니다답변이 참고가 되시길 바랍니다
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Q. 매도할때 양도소득세 질문 부탁드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년 이상의 보유 또는 주거 (2017.08.03 이후 조정지역에서 매수시) 요건을 충족하고, 매도가격 9억원 이하라면 양도소득세가 비과세 됩니다비과세 적용을 받으면 양도소득세는 면제됩니다.비과세와 과세시 세금 차이가 크므로 보유(거주)조건을 잘 확인 하셔야겠습니다취득일로 부터 양도일까지가 보유 기간이며, 이 기간 중에 주민등록이 전입되어 거주하는 기간이 거주기간 입니다주택의 취득일자, 양도일자의 기준일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날 입니다.거주기간은 주민등록표를 통해 확인이 가능합니다따라서 계약 일자는 보유기간 산정과 무관합니다기간이 부족하다면 잔금 일자를 잘 조정하고 잔금 후 등기 이전이 되도록 하시면 됩니다.거주, 보유 기간의 착오 또는 본인과 1세대에 속하는 가족의 주택, 오피스텔, 시골 집 등 보유 여부에 따라서 예상하지 못한 양도소득세가 부과되는 경우가 있으므로 양도소득세 포함 세금 관계는 부동산이 아닌 세무 전문가와 상담 하시기를 권장하며,국세청 홈텍스 사이트에 접속하시면 코너가 있으니 구체적인 사항을 대입하여 사전 점검을 하실 수 있습니다.이상 주어진 질문 내용만 기초하여 필자의 현장 경험을 통한 견해이므로 구체적인 사실관계에 따라 다른 결과가 주어질 수 있습니다답변이 조금이나마 도움 되시길 빕니다