안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 동일주소 각기 다른세대 구성시 양도세 비과세?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 상담사례에서"1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그과 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일세대를 의미하는 것으로 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것으로 정의하며"1세대"의 판정은 형식상의 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생활관계를 고려하여 판단할 사항이라고 하였습니다따라서, 실제 함께 같은 주소지에서 거주하면서 주민등록상 세대분리만 하였다 하더라도 세대분리로 인정하지 않을 가능성이 큽니다.질문하신 분이 65년 생이면 30세이상이므로 양도일 현재 다른 거소로 이전하시면 해결 방법이 됩니다참고적으로 합가일 현재 60세 이상인 어머님이 동거 봉양을 위해 합가 하였다면 , 그 합가일로 부터 5년 이내에 양도한 모친의 주택은 ( 양도일 현재 그 보유기간이 2년이상인 경우 ) 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 방법이 있습니다.다만, 양도가액이 9억원을 초과하는경우 초과하는 부분에 대하여 양도소득세가 과세됩니다저의 답변이 도움이 되셨기를 기대합니다답변은 질문하신 분의 게시 내용만을 기초하여 필자의 현업경험상 견해를 드린 것으로 구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다.
부동산
Q. 양도소득세부과에 대해서 알려주세요~~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 양도차익을 세원으로 합니다취득 금액보다 양도 금액이 적거나 같다면 원천적으로 양도이익이 없으므로 과세가 안됩니다세금 부과와 관계없이 예정신고는 무조건 하시는 것이 좋고 잘 하셨습니다개인적 착오로 인한 가산세 방지를 위해서도예상치 않게 같은 해에 다른 부동산의 양도시 양도차익과 양도차손을 합산 적용 받을 수도 있기 때문입니다답변이 도움되시길 바랍니다
부동산
Q. 조정지역과 비조정지역 각각 1채씩 보유중인데 2채중 1채를 처분하려고 합니다. 양도소득세가 얼마나 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역의 기존주택 한 채만 있었다면 매도가 9억 이하일 경우 비과세 입니다그런데 3년전 비조정지역에 분양 받은 주택이 더 생겼군요.만일 분양 받은 주택 취득일로 부터 3년 이내에 기존 주택을 먼저 매도할 경우기존주택 3년내 처분 조건의 일시적 2주택 적용이 가능할 것으로 보입니다.질문상으로는 3년이 경과하였는지 알 수 없으나 혹시 2번째 주택의 취득일을 확인하여 아직 시간 여유가 있다면 기존 주택을 먼저 매도하여 비과세 처분을 받는 것이 가장 유리합니다.(분양권의 취득 시점은 잔금 청산일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날 입니다)일시적 2주택에는 해당이 없고 현재 2주택자로서 다른 조건 없이 금전상 세액이 적은 주택이 어느 것이냐를 묻는 질문이라면답을 드릴 기초 사항이 부족합니다양도소득세는 공시가격이 아닌 실매수 가격과 실매도 가격(예상), 필요경비 등 최소한의 자료가 있어야 산출되므로 구체적 답을 드릴 수는 없으나 만일 두 주택이 비슷한 가격대라면 비조정지역의 아파트가 양도소득세가 적을 가능성이 큽니다.우선 보유 기간이 짧으므로 양도차익( 매수가격과 매도가격 차이)도 적을 듯하고 조정지역의 경우 양도소득세 중과를 적용하기 때문입니다.좀 더 구체적으로 양도소득세를 확인하고 싶다면 각 주택의 매수일자, 매수금액, 필요경비 (취득세, 부동산 중개 수수료 등) 와 매도 예상 일자, 매도 예상 금액을 정하여 국세청 홈텍스 사이트 코너에서 각 수치를 대입하여 산출하여 보세요.이상 게시된 질문 사항만을 기초로 작성한 답변으로 구체적 사실관계에 따라 결과는 다를 수 있습니다금전상 손익이 크게 발생할 수 있는 부동산 세무업무는 전문가의 정확한 판단이 필요한 분야 입니다.매도를 계획중이라면 세무서 공무원이나 세무/회계 전문인과 구체적인 상담 진행을 권합니다.감사합니다
부동산
Q. 1주택자여도 전세대출을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택자의 전세자금 대출은 불가능하지 않으나 제한적이고 까다롭습니다우선 전세 대출 한도가 주택도시보증공사 보증으로 진행되면 2억원,SGI 보증인 경우는 3억원이 최대입니다대출이 불가한 경우는1) 보유 주택이 2020년 7월10일 이후 투기과열지역에서 취득한 3억원 이상의 아파트일 경우2)전세대출 시점 기준 보유한 아파트가 9억원을 넘을 경우입니다.다만 해당 아파트를 상속으로 취득한 경우나 아파트가 아닌 빌라 단독 등 주택은 해당 없습니다.이 밖에도 유주택자 전세 대출의 경우 비대면 대출을 전 금융기관 동시에 중지하기로 하였고대출 총량제 시행 등 운영 사항이 수시로 변하고 있으므로 시중은행에 직접 방문하여 구체적인 자료를 제시하고 상담시 답변 드린 내용과 결과가 다를 수 있음을 유의하시고저의 답변이 참고사항이 되셨기를 기대합니다
부동산
Q. 부동산 공인중개사 사무소를 개업할수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.집값 상승으로 부동산에 대한 일반인의 관심이 어느 때 보다도 높아 졌습니다2021년 금년 공인중개사 자격시험에 무려 40만명에 이르는 수험생이 몰렸다고 하니 관심의 크기를 알 수 있습니다.자격 시험이 아무리 어려워도 경쟁률이 높아져도 책 속의 지식을 검증할 뿐입니다.현장에서 경험이 더욱 중요한 것이 부동산 중개업 입니다.질문하신 부동산 시장의 흐름까지 감을 잡으려면 현업에서의 경험이 더욱 필요합니다부동산도 다양한 분야가 있습니다개업 위치에 따라 주 취급 대상이 달라집니다.상가 사무실 등 창업 지원,완성 주택의 전월세 매매 ,공장 토지 등 또는 재개발 재건축 등 투자 상담이 주가 되는 경우 등 다양한 분야가 있고마케팅 방법도 변화하고 있습니다.꼭 개업을 급히 하는 것보다 기존 중개사무소에 취업하여 선배들의 경험을 공유하는 것도 좋습니다.본인 개인의 지식과 경험에 의존하는 사업으로서 인턴기간이 필요한 것이 공인중개사 입니다.본인의 관심이나 성격에 잘 맞는 분야를 선택하되시간이 주어진다면 두루 두루 경험하는 것이 좋습니다.저의 답변이 질문에 조금이나마 도움이 되셨기를 기대합니다
부동산
Q. 금리가 인상된다면 집값이 좀 내려갈까?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이미 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다이번 정부 들어서 부동산 정책이 크게 실패했다고 보는 분들이 많죠.결과론적으로 전국의 모든 부동산이 크게 올랐기 때문입니다많은 대책이 잇달라 발표되었지만 집값은 안잡혔습니다그런데 얼마전 부터 다른 징조가 보이기 시작했습니다저는 대출규제 탓이라고 봅니다지난 10월 시중은행 한 곳에서 전세 대출 불가 선언이 나오고 대출 총량제가 나오더니 금리는 계속 오르고 있습니다.대출 시기나 세부 조건들도 까다로워 졌습니다.자기 집을 담보로 대출 받아서, 그리고 살고 있는 전세집을 대출 받아서 우선 주택 매수부터하는 투자형 매수가 거의 실익이 없거나 불가능 해졌습니다.매수자금이 묶이니 집값은 안정세로 돌아섰습니다아직은 조금 더 지켜봐야 하지만현장에서 느낌으로는 전에 없던 시장 반응을 입니다.다른 경제적 여건을 고려해서 금리가 결정되는 것으로 금리가 계속 인상된다는 예상을 하기 어렵습니다하지만 계속 금리 인상을 가정한다면 집값 인상 폭은 더욱 둔화되거나 일정 부분 하락할 수 있다고 봅니다.다만 주택 소유에 대한 열망이 워낙 강하기 때문에 일시적으로는 안정을 가져올 수 있지만금리 하나만으로 주택 가격의 지속적인 하락이나 안정을 기대할 수 있다고는 생각하지 않습니다
부동산
Q. 재개발 아파트 조합원 취듭해도 유리한 점이 많을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 조합원 주택 매수는 청약 없이 도심 내부에 신규 주택을 공급 받는 방법의 하나입니다.즉시 입주하는 완성 주택이 아니므로 준공까지 시간이 필요하지만 매수 단계에서 어느 정도 목돈이 들어 갑니다하지만 청약과 관계없이 신규 주택을 취득하고 배정 층 수나 옵션은 물론 분양가에서 일반 분양에 비해 유리한 측면이 많기 때문에 1억 정도 프리미엄이라면 전혀 손해는 없을 것으로 예상됩니다.취득 후 조합원 분양 추가 금액은 전혀 예상이 불가 하지만 의 대략적인 산출 산식은 이렇습니다 에서 을 뺀 금액입니다.본인의 몸 값(감정 평가액)은 크고 재개발 사업의 결과로 취득하는 주택의 가치는 적다면 분담금 없이 환급도 가능합니다.많은 분들이 투자시 궁금한 것은 사실이지만 사업 초기 단계 (관리처분전) 본인의 주택 평가액도, 어떤 평형을 신청하였는지도, 그 분양 가격도 정해지지 않은 상태인데 부터 산출해 보는 것은 낳지 않은 아이 어느 쪽 눈이 큰지 알고자 하는 것과 같습니다.신규주택 공급이 너무 부족하다 보니 청약 당첨은 점점 먼 얘기가 되었고 실수요자도 투자자도 마침 수도권에서 풍성하게 진행되는 재개발로 관심이 몰리고 투자 이익도 가늠해보고 싶습니다.일반적인 시장 상황을 참고하시면 도움이 되실 것 같습니다.가장 선호도가 높은 전용면적 84형, 수도권 신규 아파트의 경우 10~15억 이상 거래는 다반사 입니다.일반 청약시는 분양가는 7~8억선입니다. 그래서 일반 청약 당첨만으로도 몇 억을 벌 수 있는 이라고 하죠그런데 일반 청약보다 더 낮은 조합원 분양가로 더 좋은 층을, 운이 좋으면 베란다 확장 정도는 무료로 주어지고....당첨이 아닌 배정을 받는 재개발 조합원 입주권 자격을 미리 확보하는 것... 관심이 안갈까요?조금 프리미엄을 주더라도 방법만은 확실하니까요.이런 점에서 1억 정도 프리미엄이라고 한다면 리스크는 매우 적어 보입니다마지막 질문 주신 중도 매매시 세금 부분은 답변을 드리기가 곤란합니다세금 문제가 여러 구체적인 사안에 따라 다른데 주택수, 보유/거주기간, 매수매도 금액, 규제지역 여부 등 구체적인 사항이 질문상 나타나지 않으므로 더 이상 답변을 드리기는 어려우나 매도/매수 관리처분 전이라면 일반 주택 매매와 동일합니다.주택이 멸실된 관리처분 이후에 매수하여 단기 보유후 매도한다면 고율의 양도소득세 중과됩니다.구체적인 사항을 대입하여 세금을 양도소득세를 예상하고 싶다면 에 접속하여 양도소득세 미리 알아보기 코너를 활용하시기 바랍니다이상 답변은 필자의 현장 경험을 통한 견해로 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수도 있습니다참고가 되시기를 기대합니다
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Q. 점유개정시 안전장치가 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도인에게 소유권 이전을 하는 것이 아니고 매수인에게 소유권 이전을 하는 것이 맞죠?점유 개정이므로 매도인이 계속 점유합니다 (열쇠 및 거주 이용)공실 여부와 관계 없이 잔금과 동시에 시작하는 전세 계약서를 작성하세요(점유개정으로 전세계약이 매매잔금과 동시에 체결됨을 매매 계약서에도 기재 합니다)아니면 전세권을 설정할 수 도 있습니다.확정일자도 받으시고 주민등록도 유지합니다.이로써 선순위를 유지하고 대항력을 갖추게 됩니다임차인에게 집을 보여줄 때는 점유자인 매도인이 승낙하여야 보여줄 수 있습니다이로써 전세 임차 진행여부를 확인할 수 있습니다.전세계약이 되고 임차인 입주가 될 때 점유개정이 종료하고 전세금을 잔금의 일부로 취하게 됨으로 최종 잔금이 처리가 가능하겠습니다.원할한 전세를 위해서 시세보다 높은 수준의 전세금으로 책정되지 않도록 유의하세요이상 답변이 도움이 되시기를 바랍니다
부동산
Q. 실거주목적으로 집주인이 나가라고합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년 1월 15일 계약하셨다면1년으로 계약하였더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.최초 계약시 계약서에 1년후 월세 인상한다는 별도의 기재 사항이 없는 한월세 인상 요청에 응하지 않으셔도 되고 계약서도 재작성도 필요 없습니다.질문 하신분은 23년 1월 15일까지 거주가 가능합니다단 23년 1월15일로 부터 2개월 ~ 6개월 전에 임대인이 실거주 사유로 이사 해줄 것을 요청하면 이사하셔야 합니다다만 이사후에 보니 임대인이 실거주를 안하고 다른 사람에게 임대차를 놓은 것이 확인되면 손해보상도 요청할 수 있습니다이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다답변에 대한 법률적 근거입니다주택임대차 보호법제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(중략)8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(중략)⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.(하략)
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Q. 전세계약시 사기를 당하는지 않게 하는 방법을 알고 싶습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 원하는 지역 공인중개사 사무소에 방문하여 매물을 복수로 추천 받아 가성비를 비교해본다2) 선택한 매물의 소유권의 하자 없음 과 대출, 선순위 임차보증금액을 확인한다 (공인중개사가 확인 설명함)3) 선택한 매물의 대장상 용도와 위법 건축물 등재 여부를 확인한다 (공인중개사가 확인 설명함)*이상 2,3항은 문제 과다시 전세대출이 안되거나 추후 계약 종료후 방이 안 빠지는 불편이 생길 수 있음4) 반려동물, 주차장, 옵션, 도배나 장판 교체 등 이견이 있을 수 있는 것은 확실히 조율하고 근거를 남긴다(계약서에 포함도 가능)5) 계약일, 잔금일(이사일)을 계획하여 공인 중개사를 통해 임대인과 조율하여 계약을 확정한다.6) 잔금일 잔금 입금과 동시에 주택을 인도한다(열쇠, 이사) 7) 이사 당일 전입 신고하고 전입 신고 하면서 계약서를 지참하여 확정일자를 받는다( 이사 당일이 휴일이라면 민원24, 인터넷 등기소에서 비대면 전입, 확정일자도 가능하나 온라인 접수가 불편하다면 평일날 미리 행정복지센터를 방문 전입, 확정일자를 받아둔다/통상 이사 일주일전부터 전입신고가 가능하나 행정복지센터마다 기준이 다를 수 있음)8) 수도, 전기,가스 요금이 당일 이전까지 정산 되었는지 임대인에게 확인 받고 전기, 가스, 수도 등 청구서 자동이체 신청이 필요하면 요청한다9) 기타 공동 관리비, 청소비, 쓰레기 처리방법, 보일러나 옵션, 주차장 등 시설 사용방법 등에 대해 임대인에게 안내 받는다.10) 시설물 작동해 보고 문제가 있거나 교체가 필요한 것이 있으면 즉시 임대인에게 상의한다이 정도면 어느 정도 전세 계약하고 입주하는 과정이 정리된 것 같습니다도움이 되시길 바랍니다