안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 1주택이신 부모님과 주소지가 같은 상황에서 아파트 매매 관련 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재는 주택이 있는 부모님과 동일 주소지에 같은 세대로 거주하여, 계속 거주하며 주택 매수시 1가주2주택이 되는 상황이라 가정하고,본인 주택 매수하고 그 주택 잔금 날자에 매수한 주택 주소지로 본인의 주민등록을 이전하면 세대 분리 인정됩니다.즉 부모님도 기존주택이 1주택이라면 계속 1주택으로 변동 없고 (부모님께 세금이 더 나온다던가 주택이 늘어 난다던가 아무 것도 해당 없으며) , 본인은 1가구 1주택이 시작됩니다.이상 주어진 질문만을 기초하여 필자의 현업경험을 통한 답변으로 구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수도 있습니다답변으로 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔, 아파텔, 생숙은 주택수에 들어가나여?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공통적으로 취득시는 으로 대우 받지 않습니다.취득시는 일반 건축물로서 평가하는 것으로 본인의 주택 수와 관계없이 4.6% 취득세를 적용 받기 때문에 경우에 따라서 (다주택자) 유리할 수도 있고 무주택자가 주거용으로 매수 한다면 불리할 수도 있겠습니다.이후로는 실제 사용 용도에 따라 으로 인정될 수도 아닐 수도 있습니다.시설 구조상 주거가 가능하므로 건축 목적과 다르게 주거용으로 사용 또는 임대차시 주택으로 분류됩니다.주택수에 포함되며 재산세, 양도세 모두 주택과 동일하게 실질 과세됩니다.뜻하지 않게 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다주택 수에 들지 않게 하기 위해서는1) 업무용 사업자 등록 (일반 임대사업자, 숙박사업자)을 하고 임차인/사용자에게 세금계산서 발행을 하거나2) 오피스텔은 주택임대사업자 등록 후 10년간 임대 용도로 사용하는 방법이 있습니다.이상 답변은 주어진 질문만을 기초로 필자의 현업 경험을 통한 견해이므로 구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다답변이 도움 되시기를 기대합니다
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Q. 부모님명의의 집에 살게 될 경우 무주택자일까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주민등록상 부모님과 분리되어 있는 본인 세대주로서 ① 연령이 만 30세 이상인 경우② 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우③ 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)라면독립된 세대인정하며 부모님의 주택 수와 관계없이 무주택입니다이상 답변은 주어진 질문만을 전제로 필자의 현업 경험을 통한 견해이므로 구체적 사실관계에 따라 결과는 다를 수 있습니다.답변이 도움되시기를 기대합니다
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Q. 도시근로자 평균 소득 어디서 알아보나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.청약시 또는 임대주택 지원시 요구되는 소득 기준이 모집 부분에 따라 다르니 모집 공고문의 용어를 잘 살펴 보기 바랍니다청약시는 이 자격 기준으로 활용되고 있습니다모집공고를 보면 청약자격 에서 가족수별로 100%이하... 000~000% 이하 등 등 요건이 적혀있습니다이 가구원수 별 은 통계청에서 발표합니다 사이트에서 확인할 수 있습니다하지만 사이트에 방대한 국가 통계 자료중에서 검색이 쉽지 않습니다뉴스나 블로거 들이 발췌해 놓은 자료를 활용하시면 됩니다2021년 도시근로자 월평균소득 100% 금액을 가구 인원수로 보면1인의 경우 : 2,991,631원2인의 경우 : 4,562,535원3인의 경우 : 6,240,520원4인의 경우 : 7,094,205원5인의 경우 : 7,009,271원입니다.한편 공공주택 청약에 활용되는 자신의 소득 확인은 소득 근로자와 자영업자가 다릅니다.상시 소득근로자의 경우 건강보험공단 홈페이지(www.nhis.or.kr, 민원신청 → 개인민원 → 조회/발급 → 직장보험료 개인별 조회)에서 자신의 ‘보수 월액’을 조회해 확인할 수 있습니다.또 일반사업자라면 종합소득세 신고 내역이 반영된 ‘소득금액증명원’상 지난해 소득을 통해 확인이 가능합니다그리고 의 개념을 말씀 드립니다모든 가구를 소득 금액 순서대로 줄을 세워놓고 금액의 평균이 아닌 줄 선 위치상 정확히 중간에 있는 가구의 소득을 뜻 합니다중위소득은 수급자 선정, 임대주택 청약 등 주로 복지 관련 소득 기준으로 쓰입니다.2015년 7월부터 기존의 수급자 선정 기준이었던 최저생계비를 대체해 사용하고 있습니다.2022년 기준 은 21.8월 보건복지부에서 고시하였으며 아래와 같습니다이상 답변이 도움이 되시길 빕니다
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Q. 월세 계약 중 부동산 복비는 얼마를 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.독립을 축하합니다주거 독립시 부동산 중개수수료 외에도 여려가지 비용을 예상할 수 있습니다우선 이사비, 필요한 비품 이나 가전 , 생활용품 구입비 등등 예상할 수 있습니다독립후 당분간 들어갈 돈이 어느정도 필요합니다약간은 여유금을 남겨 두시는 것을 권합니다부동산 중개수수료는 법정 금액이 있고 이 금액내에서 협의합니다주택 월세 보증금 4,000만원에 월세40만원이라면 부동산 중개 수수료는 30만원 입니다답변이 도움 되시기를 바랍니다
부동산
Q. 중소기업 전세대출 신청할때 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중소기업 청년대출을 말씀 하시는 것 같은데요흔히 중기청 대출이리고 합니다대출이자가 너무 저렴하여 (연1.2%) 젊은 직장인들에게 인기가 있습니다.1억이내에서 전액 대출이 가능한 100%와 전세금액의 80%까지 가능한 상품이 있습니다.주택면적은 85제곱미터 이내여야 하고 본인 부담을 포함한 전체 임차 보증금은 2억원이내여야 합니다대출기간은 2년이며 연장도 가능합니다상품은 좋습니다만 임대인이 거절하는 경우도 많고 주택대출 선순위 보증금 초과 등 으로 대상 주택이 한정적입니다.절차도 결코 간단하지 않습니다.여러 사례가 있을 수 있으니 상품에 관한 내용은 운영하는 주택도시기금 사이트를 꼼꼼히 확인하시고http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020601.jsp집 찾기 부터 진행 방법은 블로거들의 "중기청대출 후기" 를 검색하셔서 미리 힌트를 얻는 것이 시행착오를 줄일 수 있을 것입니다.도움 되시기를 바랍니다.
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Q. 아파트+오피스텔 1가구 2주택 과세?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매입시는 취득세4.6%의 일반 건물입니다다만 매입후 주거용으로 사용하면 주택 수에 들어 갑니다.주거용으로 주택수에 안들어가는 방법은 "주택임대사업자"로 등록입니다.이 경우 기존 주택 매도시 오피스텔은 주택수에 안들어갑니다단 임대주택 등록시 10년 사업유지 의무와 임대차 보증금 인상의 제한 등이 있다는 점을 고려하세요주택임대사업자 등록에 관한 사항은 사이트에 자료가 있습니다.1가구 2주택에 포함되지 않는 부동산은 근린상가, 토지 등 주택이 아닌 부동산이며 오피스텔, 생숙 등은 준주택으로 실사용기준 주거용도라면 주택수에 들어가므로 유의하여야 합니다.이상 질문하신 내용만을 기초로 필자의 현업경험을 통한 견해이므로 구체적인 사실관계에 따라 결과는 다를 수도 있습니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 1가구 1주택 주택 매매시 세금
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 취득가격과 양도가격의 차이, 양도 차액에 대한 세금입니다.주택으로서 1) 양도 당시 1주택이며, 2) 2년이상 보유하고, 3) 양도금액 9억원 이하인 경우 양도소득세는 비과세 됩니다즉 세금이 없습니다.그런데 주택을 2017년 8월 2일 이후 취득하였고 당시 조정지역 이었다면 4) 2년 이상 실거주해야 하는 조건도 충족해야 합니다.이러한 조건이 된다면 양도소득세를 산출하는 취득가액, 필요경비 등은 아무런 의미가 없습니다.어차피 과세되지 않기 때문입니다.분양권의 매도로 질문 하신 것 이라면 다른 얘기입니다.분양권은 2021년 취득분 부터 주택수에 포함됩니다. 하지만 실물 주택은 아니기 때문에 실거주가 불가하고 분양권 상태에서 매도시 60-70%에 이르는 고율의 양도소득세가 부과됩니다.준공후 실물 주택에서 위 비과세 요건을 충족한다면 비과세가 가능합니다.이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다.답변은 주어진 질문만을 전제로 필자의 현업 경험을 통한 견해이므로 구체적 사실관계에 따라 결과는 다를 수 있습니다.
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Q. 전세연장할려면 어떻게 해야 하나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 계약중인 집에서 계속 거주를 희망하신다면 계약갱신 청구권을 사용하실 수 있습니다임대인에게 계약갱신을 요청하는 것입니다.갱신계약으로 종전 계약 조건대로 2년 더 거주 하실 수 있습니다.단 임차료는 주인과 협의하여 5% 범위내에서 인상될 수 있습니다요청 방법은 대화 문자 우편 등의 방법으로 계약 갱신 의사를 임대인에게 전달 하는 것입니다유의하셔야 할 것은 계약만기 6개월전과 2개월전 사이에 통지하는 것입니다.문자나 대화 등으로 요청시 임대인이 이 내용을 통지 받고 잘 인지하도록 충분히 소통하는 것이 필요합니다.갱신 요구는 임차인의 권리로 요청하실 수 있는 것으로 부탁이 아닙니다정당한 이유없이 임대인은 이를 거절할 수 없고 갱신계약시 보증금은 5%를 초과하여 인상하지 못합니다갱신계약청구는 전세계약중 한번에 한하여 사용할 수 있습니다이상 필자의 현업 경험을 토대로 질문하신 내용만을 기초로 작성한 것입니다.답변이 도움 되시길 바랍니다(아래 임대인이 갱신 요청을 거절 할 수 있는 법정 사유를 함께 올립니다) 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(끝)
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Q. 원룸 가스레인지 수리비용 부담은 누가 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.10년이 되고 회사나 부품이 없어질 정도라면 제품의 내구연한이 되었을 것 같습니다.가스렌지의 내구연한이 정해진 것은 아니지만 질문하신 분이 아니라 선배 임차인들이 사용하면서 마모되고 수명을 다 했을거라 추측됩니다.구조상의 자연고장은 임대인이 수리를 해줘야 하고사용상의 부주의로 인한 고장이나 소모품은 사용자(임차인)이 수리 하는 것이 맞습니다기사분이 부품이 없어서 수리가 안된다는 결론이 났다면 어차피 수리는 불가 입니다사실대로 말씀 하시고 수리 불가하니 교체 해달라고 하시는 것이 정답 아닌가 합니다.임대인 입장에서는 임차인들이 지나치게 부주의하게 사용하여 빈번히 고장이 난다고 여길 수도 있지만 옵션 물품의 상태를 짐작하고 있을 것입니다.사용상의 부주의가 아니라면 렌지든 세탁기든 고장 상태를 명확히 알리고 계약된 옵션을 재공급 해달라고 분명하게 말씀하세요문자나 전화로 설명에 한계가 있다면 고장 상태를 동영상으로 짧게 찍어 보내면 구조적인 고장여부 판단이 쉬울 것 입니다.도움 되셨기를 바랍니다