안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 재개발 지역 세입자와의 문제에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소유자 실입주는 계약 종료후 연장 없이 입주가 가능합니다.내년3월 말이 전세계약 만료라면 전세계약 만료 2개월전까지 임차인에게 소유자가 실거주를 할 계획이니 계약만료후 비워달라고 정확히 통지하시면 트러블 없이 입주 가능합니다.만일 묵시적 갱신이 된다면 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는 경우 다시 2년을 기다려야 합니다.재개발이 진행되는 경우라면 별첨 주택임대차 보호법 7조 다목을 준용할 수 있겠습니다.계약이나 재계약시 재개발 구역으로 확정되었다면 이를 계약서에 기재하고 재개발 진행으로 이주가 시작되면 게약을 종료하고 전출하는 특약을 기재하는 것도 좋습니다.재개발이 진행되는 경우 임대인이 이주비를 주지는 않습니다.통상 임차인들이 세력행사를 하거나 이주가 지체될 우려가 있을 경우 재개발 조합에서 순조로운 사업진행을 위해 이사비용 정도를 정하여 이주 확인되면 지급합니다.물론 조합비용이니 조합원의 비용이지만 개인적으로 지급하는 것은 아니라는 것이고,세입자 모두에게 주는 것이 아니고 재개발지정 고시 전부터 구역내에 거주하는 임차인에게 지급하는 것이 통례 입니다.이상은 필자의 현장경험을 토대로 주어진 질문에만 기초한 답변으로 구체적 사실 관계에 따라 다른 해석이 있을 수 있습니다.도움 되시기를 빕니다.별첨 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(중략)7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(하략)
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Q. 출퇴근이 멀어서 집을사면 1주택 포함이 안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택 소유자로서 소유주택에 거주하지 않으나 실거주지와 직장이 멀군요.출퇴근 거리상 2주택자가 되었다면 주택수에 안들어 간다는 것은 잘못 알고 계신 것 같습니다(1가구1주택 비과세 요건중 거주요건에서 이러한 상황을 인정해 주는 사례가 있습니다)질문에 나타나지 않은 다른 요건이 없는한 취득세, 재산세, 양도세 등 세액산출에서 주택수는 2주택으로 처리됩니다만일 기존주택이 비과세 조건에 해당하나기존 주택 취득후 1년 이후에 다음 주택을 매수하여 2주택자가 되었을 때일시적으로 2채의 주택을 소유한 후 1~3년이내에 기존주택을 매도시 비과세가 되는 제도를 이용하시다면새로운 주택의 취득시와 기존주택 매도시 주택수 계산에서 제외 됩니다답변이 도움되시길 빕니다저의 답변은 필자의 현장경험을 토대로 질문하신 내용만을 기초하여 작성한 것으로 구체적인 사실관계에 따라 결과는 다를 수 있습니다.
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Q. 근저당 해제 전세집 계약서 특약 확인부탁드립니다...?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.특약사항에는 구체적으로 실행할 내용이 잘 기재되어 있는 것으로 보입니다.대출금 상환과 동시에 근저당 말소신청을 하여도 말소까지 업무절차상 3~5일 정도 처리기간이 필요합니다상대방이 이행하여야 하는 부분은 대출상환과 말소신청까지 입니다.대출금 상환 영수증과 법원 등기과에서 교부한 (말소) 접수증을 확인하면 하자가 없습니다.접수 5일정도 경과하여 등기부를 발급해 보면 말소를 확인 하실 수 있을 것입니다. 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 매매가랑 kb시세가 차이나는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.KB시세 산정은 일선 중개소 등을 통해 실거래가를 조사,반영 한다고 알려져 있습니다.KB는 아시다시피 국민은행 입니다대출의 기준가격을 낮춰 은행 수입을 줄여야 할 필요도 없겠지만 약간은 보수적으로 보입니다.실거래가를 넘어가는 사례는 거의 없습니다KB시세는 하위평균가, 일반평균가, 상위평균가로 나뉘어져 있고 주택담보대출 실행시 1층은 대부분 하위평균가를 기준으로 한도가 나오며, 그외의 층수에서는 일반평균가를 기준으로 한도가 나옵니다.KB 시세가 아무리 시장 상황을 잘 반영한다 해도 매매가는 개인간 합의된 가격으로 결정되므로 동일할 수는 없겠습니다.매매가가 클수록 갭도 커질 수 밖에 없는 구조네요어쨋튼 대출은 매매가격이 아닌 kb시세를 기준으로 하므로 단기간 상승 하락 기복이 크거나 동일 단지라도 거래 금액 편차가 클 경우 대출 시세동향을 참고하여 대출 계획을 세워보세요.답변이 도움이 되시길 빕니다
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Q. 월세 계약 기간 만료 되가는데요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.하단 주택임대차 보호법 관련 내용에 따라서 2020년 12월10일 이후 계약하신 임대차 계약 이라면임대차 만기일 6개월 전부터 2개월전 사이에 통지하시면 됩니다.22년 2월이 만기라면 이번달 (21/11월)에 통지하셔도 됩니다.임차인이 이사준비를 할수 있도록 임대인의 실거주 계획이 세워 지셨다면법정 통지 마감시한과 관계없이 미리 알려주심이 좋을 듯 합니다.세입자에게는 사실대로 집주인 본인이 입주하려고 한다고 말씀하면 됩니다소유자(직계존비속포함) 의 실거주는 계약갱신청구의 정당한 거절사유입니다이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다참고 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
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Q. LH영구임대아파트 입주조건 과 신청방법 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.LH영구임대주택은 생계급여 또는 의료급여 수급자, 유공자, 일본군위안부 피해자, 한부모가족 등 사회보호계층의 주거안정을 위한 공익적 목적의 임대주택입니다.시중시세의 30%수준으로 최대 50년까지 거주할 수 있으므로 주거 부분의 부담을 크게 줄일 수 있을 것입니다유공자, 한부모가족 등 다른 조건은 배제하고 소득기준으로만 입주 자격을 살펴 보겠습니다1순위:국민기초생활보장법상의 생계급여 또는 의료급여 수급자,아래 2순위 이면서 본인 또는 동거중인 직계 존속이 65세이상 사람2순위:전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 50%(1인 가구 70%, 2인가구 60%) 이하로 자산요건을 충족할 경우 입주 신청을 할 수 있습니다.여기에 해당 되는지 정확히 상담, 신청을 하시려면 거주지 주민센터에 방문 하십시오주민센터에서 상담하여 신청이 가능할 경우 공급기관(LH)에 통보하고 공실이 발생하는 순차에 따라 계약하고 입주할 수 있습니다.이 답변이 도움 되시길 빕니다이 답변은 게시된 질문만을 기초하여 필자의 현장경험을 토대로 작성한 것으로 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다참고 1인의 경우 : 2,991,631원2인의 경우 : 4,562,535원3인의 경우 : 6,240,520원4인의 경우 : 7,094,205원5인의 경우 : 7,009,271원
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Q. 증여받은 시골집도 1가구2주택 중과세에 해당하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.증여주택, 기존주택을 보유하고 계시므로 1세대 2주택에 해당합니다양도세 부분>아래의 경우 기존주택 매도시 비과세가 적용될 수 있습니다1)만일 증여전부터 기존주택을 소유하고 있었고 증여주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하는 경우로서 기존주택 보유기간 2년 이상 및 양도가액 9억원 이하인 경우라면 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는 것이므로 비과세 적용 가능합니다.2)또한, 증여받은 주택이 농어촌주택에 해당(별첨참조) 하는 경우라면 3년 이내 양도하는 것과 관계없이 일반 주택을 먼저 양도할 경우로서 기존주택 보유기간 2년 이상 및 양도가액 9억원 이하인 경우라면 비과세 적용 가능합니다.취득세 부분>기존주택 매도후 시골주택만 있는 상태에서 제3의 아파트 매수시 취득세는 1)시골주택이 공시가격 1억이하인 경우 ,2)농어촌 주택으로 인정될 경우 (별첨 참조)위 2 사례에 해당할 경우 기본세율로 과세하며 이에 해당없다면 매수지역의 거래규제 지역 여부에 따라 중과율이 다르게 취득세가 과세됩니다이상 답변은 게시된 질문만을 기초하여 필자의 현장경험을 토대로 작성된 것으로 실과세 처분과 일치함을 보장하지 않습니다.매매 거래전 양도세 부분은 국세청, 지방세무서를 통해 취득세는 시군구를 통해 보유 부동산의 주소, 취득시기 , 거래금액 등 구체적 사실관계 명확히 제공하고 상담하는 것을 권장합니다.별첨 :(조세특례제한법 제99조의4) (2015.1.1.이후 양도분)2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택취득기간”이라 한다) 중에 취득한 주택으로서 3년 이상 보유하고 당해 농어촌 주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌 주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판단합니다. (3년이 경과되지 않은 경우에도 일반주택에 대한 비과세 적용이 가능하나 향후 3년 동안 보유해야 일반주택의 비과세된 양도소득세가 추징되지 않음)① 지역기준- 수도권을 제외한 읍면지역에 소재할 것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)* 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도- 국토해양부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을것* 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역- 기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을것.- 문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을것.② 규모기준- 대지 660제곱미터이내- 단독주택의 경우 주택면적 150제곱미터 이내- 공동주택의 경우 전용면적 116제곱미터 이내③ 가액기준- 2007.12.31이전 양도의 경우 : 취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 기준시가 1억원이하인 경우- 2008.1.1.이후 양도의 경우. 2007.12.31이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 가액은 규제없음.. 2008.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억원이하인 경우. 2009.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억원이하인 경우④ 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 소재하지 않아야 함
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Q. 양도세 신고할때 서류 뭐뭐 내는지 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 초본은 1세대 1주택 비과세적용시 봉거 봉양으로 합가 하였을 경우 확인시 필요합니다2) 매도·매입에 관한 계약서 사본(환지확정 전 취득한 토지는 환지예정지 증명원, 잠정등급 확인원 등)자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등* (예) 중개수수료 지급액, 신고서작성비용, 법무사수수료 지급액 등* 발급 하지 않아도 없이 담당공무원이 확인하는 서류 (제출생략) : 토지·건물 등기부등본, 토지·건축물대장 등본, 개별공시지가 확인 *단, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우 납세자가 제출1세대 1주택 비과세 적용, 장기임대 주택 신축 미붕양 주택 구입 등의 특례 관련 서류는 아래 국세청 양도소득세 제출별 증빙서류 목록을 참고하세요https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2317&cntntsId=77163) 세무 회계 사무실을 통한 세무 대리인 신고는 당연히 가능합니다.대리인을 보내야 한다면 방문 없이 홈텍스 사이트 비대면 신고도 가능합니다.개인 대리인 방문 신청시는 위임장과 신분증 지참으로 대리가 가능하며,가족 대리인인 경우는 위임장을 가족관계 증명으로 대체할 수도 있으므로 방문 전 관할 세무서로 전화 확인하시기 바랍니다이 답변이 조금이나마 도움이 되시길 바랍니다
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Q. 동사무소에서 받는 확정일자, 법적으로는 그 다음날 유효하다 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차권에 대해 공시된 권리처럼 제3자에 대항력을 갖추기 위해서는1) 주민 등록 ,2) 확정 일자,3) 점유 이상의 3개 요건을 갖춤으로 완성됩니다셋 중 확정 일자는 미리 받을 수 있습니다.그러나 점유와 전입은 실제를 바탕으로 합니다그런데 3건이 모두 이루어지는 것은 통상적으로 잔금 일이 됩니다잔금으로서 주택의 임대부분의 인도가 동시 이행되고 하고 점유와 주민등록 전입 신고을 하게 됩니다3건 모두 완료 하더라도 주민 등록 후 그 다음날 ( 예/ 1월 1일 전입시고시 1월 2일 00시 부터 ) 효력이 생깁니다이 내용은 주택 임대차 보호법 제3조 ①항에 기록되어 있습니다참조 :주택임대차보호법 관련 내용 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다...........
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Q. 실거주 양도세 관련문의합니다~~~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 다양한 사례가 있고 정책변화도 많아 궁금증이 많이 생기는 분야 입니다결론을 먼저 말씀드리면 가능합니다.실 거주 못하는 가족의 취학, 직업, 해외 이주, 질병 등 부득이한 사유를 관할 세무서장이 종합적으로 판단하는 것으로예를 들면 직장과의 거리 등 일시적이고 부득이한 전출 사유를 소명 할 수 있다면 (부부공동 명의 포함) 일부 세대원이 거주만으로 비과세 가능한 거주 요건을 인정 받을 수 있습니다.(이 답변은 질문 내용만을 참고하여 필자의 현업 경험을 토대로 한 개인 견해로 구체적 사실관계에 따라 법률적 해석은 다를 수 있습니다)국세청에 유사한 상담에 대한 답변을 참조하세요1세대 1주택자의 거주기간 판정시 세대원 일부가 당초부터 함께 거주하지 못한 경우 비과세할 수 있는 지 여부 질의에 대한 답(부부 공동명의 포함)1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 2년 이상 실거주 요건의 경우 "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족단위를 말하는 것으로,"가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것입니다.따라서, 소유자 본인뿐만 아니라 세대원 전원이 모두 거주하는 것이 원칙이나,예외적으로, 세대원의 일부(소유주 포함)가 취학ㆍ근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우(세대원의 일부가 처음부터 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 포함),나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택의 비과세 규정이 적용되는 것이므로,귀하의 배우자가 근무상 형편으로 인해 처음부터 당해 주택에서 일시 퇴거한 경우 나머지 세대원이 거주요건을 충족하면 될 것으로 판단됩니다....다만, 본래의 주소지에서 일시퇴거하였는지 여부는 1세대의 주생활근거지가 어디인지 여부, 일시퇴거한 것으로 보는 세대원의 주소지에서 근무지까지 소요되는 시간, 거리, 비용 등을 종합하여 관할세무서장이 최종적으로 판단할 사항으로서, 향후 관할세무서에서 소명을 요구하시는 경우 재직증명서 등을 제출하면 되는 것으로 사료됩니다.