안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 양도소득세 비과세 질문입니다?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.취득 당시에 무주택자로 조정 지역의 지정이 있기 전에 취득한 주택은 거주 아닌 2년 보유만으로 비과세 입니다(매도금액 12억 이내금액 한정)비과세란 양도소득세를 과세하지 않는 것으로 세금액이 없습니다.이상 질문에 기초한 답변으로 구체적 사실 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다거래전 세무 전문가와 구체적 자료를 제시하고 상담하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 전세 끼고 산 아파트, 세입자 교체 시 전세자금은 어떻게 처리하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매가대비 전세금 비율이 높은 주택을 전세금을 끼고 소액으로 매수하는 경우가 많습니다.입주를 안하기 때문에 투자형 매수라고 할 수 있습니다.집 값이나 전세 가격이 하락한다면 재무적으로 불안정한 상태가 올 수 있습니다.질문하신 사례의 경우대출로 처리하는 것은 두번째 방법이 되겠는데요 이라고 하는 주택 담보 대출을 받아서 전세금을 돌려 주는 것인데 전세율이 높다면 대출 가용액이 부족 할 수도 있습니다미리 은행에 방문하셔서 가능 금액을 점검해 보시고 부족하면 **금고 등 제 2금융권도 고려해 볼 수 있습니다.대출시 본인의 주택 수, 년 소득 등에 따라서 금액의 제한이 있을 수 있고 , 대출 이후 본인이 거주하지 않고 다시 전세를 놓을 때 중도 상환을 해야 하는 번거로운 상황이 될 수 있습니다.따라서 우선 전세 유지를 위해 노력하세요늦지 않게 전세 매물로 올리고 보증금은 시장 가격 보다 높지 않게, 비용이 들더라도 도배나 부분 수리 등으로 주택의 컨디션을 우량하게 유지하여 전세금을 순환시키는 것이 가장 좋습니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세계약시 복비가 궁금해요..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개 서비스 제공시 흔히 라고 하는 중개업소간 협업을 하는 경우가 많습니다예를 들면 임차인을 고객으로 둔 부동산이 더 많은 매물을 찾기 위하여 다른 부동산의 임대 매물 협조를 받는 것입니다.계약서 작성시 두 부동산이 공동으로 중개업소로 기재 되었다면 공동 중개에 해당합니다수수료는 자신이 처음 방문하여 의뢰 하였던 부동산에만 지급하면 됩니다도움이 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 월세기간 만료전 이사를 가려면 세입자를 구해놓고 이사가야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.월세 계약에서 만기전에 이사를 가야 할 사정이 생길 수 도 있습니다.이런 경우 임대인이 계약된대로 월세는 만기 시까지 내야하고 보증금도 만기까지 돌려줄 수 없다고 주장할 수도 있습니다.이 주장은 잘못된 것이 아닙니다.현실에서는 타협을 하게 되는데요임차인은 새로운 임차인을 받아 보증금을 회수하고 임대인이 내야 하는 중개수수료를 본인이 부담하기로 하는 것입니다.이 경우도 세가 원하는 대로 빨리 안 나가면 보증금 회수에 시일이 걸리고 월세를 계속 납부 해야 할 수 있습니다.형편상 이사를 먼저 하는 경우 중개 수수료와 3개월 분의 월세를 지불하는 것으로 합의하는 경우가 많습니다만기까지 얼마 남지 않았거나 임차인 사정을 더 배려하는 임대인 분이라면 조금 더 양보하는 경우도 있습니다임대인과 충분히 소통하여 원만하게 해결 보심이 좋습니다
부동산
Q. 친구의 오피스텔로 이사하는데 세대분리가 유지되는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인이 소유한 주택이 있고 부모님도 소유한 주택이 있기 때문에 부모님과는 세대 분리를 유지하기를 원하는 사정으로 상황을 정리하겠습니다.부모님의 주소로 합가 하지 않는 한 세대 분리는 유지됩니다친구의 주택에 동거인으로 거주한다고 하여도 실제라면 문제되지 않습니다세대 분리된 주택 소유자는 항상 세대주여야 한다는 규정은 보지 못했습니다참고로 보유한 주택의 양도시 양도소득세 비과세를 만족하기 위한 1세대 1가구 조건은 양도 일을 기준으로 합니다유의할 점은 세금 회피를 목적으로 형식적인 세대 분리를 위한 주민등록 분리는 처벌의 대상이며 주민등록은 분리되었으나 실제로는 세대가 분리되지 않은 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않은 사례가 있다고 합니다http://www.smedaily.co.kr/news/articleView.html?idxno=208352오피스텔에 1가구 2세대주가 가능한지는 가능하다는 의견과 불가 하다는 의견이 있습니다자치단체별로 주택형태에 따라 처리 지침의 차이가 있는 듯합니다세대를 분리하여야 하는 사유를 제시하여 입주할 지역 행정복지 센터에 문의 하심이 정확할 것 같습니다이상은 주어진 질문 만을 기초로 작성한 답변입니다. 부동산 세무 관련 사항은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 상이하니 거래전 반드시 세무전문과와 상담하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 계약갱신청구권에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법에 는 규정이 있습니다따라서 전세의 월세로 전환 등 다른 조건은 임차인의 동의가 없다면 일방적인 변경이 불가하며 동의한다면 새로운 계약으로 재계약이 될 수 있겠습니다이와는 별도로 청구에 의한 갱신 계약시도 차임과 보증금은 기존의 20/1을 초과하지 않는 범위 (5%이내) 에서 인상 할 수 있습니다.답변이 도움 되시기를 바랍니다
부동산
Q. 임대인이 바뀔때 상가 임대기간 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.하단에 첨부한 상가 임대차 보호법에 따라 임차중 소유주의 변경과 관계없이 임차인의 지위는 이미 계약한 대로 유지됩니다이 조건을 갖추기 위해서는 임차인은 세무서에 사업자 등록을 하고 확정 일자를 받아 두셔야 합니다.상가의 확정 일자는 행정복지센터가 아닌 에서 받습니다.이로써 등기된 권리와 동일한 법률적 대항력을 유지할 수 있습니다.임차인은 계약의 갱신을 요구할 수 있으며 임차인의 요구로 갱신할 수 있는 기간은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위입니다.물론 임대인 임차인 협의로 연장은 가능합니다이상 답변이 도움 되시길 바랍니다 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.중략 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.중략 제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.하략
부동산
Q. 아파트 2주택자 취득세 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 번째 주택을 구입하는 날 기준으로 두 주택이 조정지역에 있습니다.인천 주택의 취득 일은 잔금 일이나 소유권 이전 등기 일 중 빠른 날이므로 계약 일과는 무관하게 조정지역에서 2주택이 되어 취득세는 중과된 8%가 적용될 것으로 보입니다.일시적 2주택으로 기본 취득세를 적용 받기 위해서는 아래 표 내용을 참조하세요평택주택 취득 후 1년이 지나 인천주택을 취득하였고 평택주택만 있다면 비과세를 만족한다는 전제 하에 인천주택 매수후 평택주택을 3년이내 매도시 일시적 2주택을 적용 받을 수 있을 것으로 보입니다.이상 주어진 질문을 기초로 작성한 답변으로 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다착오로 인해서 예상하지 못한 세금이 과세되는 경우를 피하기 위해서는 거래전 세무 전문가에게 구체적인 자료를 제시하고 상담하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 공시지가 1억이하 집 매매후 2주택 취득세?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공동주택의 공시가격 흔히 말하는 공주가를 기준으로 1억 이하의 아파트를 보유하고 있다면 1억 이하의 주택 보유 중 새로운 주택 취득시에도 기본 취득세를 적용합니다매수 예정인 아파트가 6억, 전용 85 제곱미터 이하라면 취득세는 1.1%가 맞습니다이와 같이 취득세에서는 공시가격 1억원 이하인 경우 매수나 추가 매수시 주택 수에 넣지 않지만이것은 취득시에만 해당되고 보유 중 종부세, 양도시 양도세 산출을 위한 주택수 계산에는 포함됨을 유의하세요참고 주택수와 세제관련 정리https://blog.naver.com/5daysfree/222584053248답변이 도움 되시길 바랍니다
부동산
Q. 이런 경우 이사를 해야 하는게 맞나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거주중 소유주가 바뀌더라도 대항력을 갖춘 임차인의 기존 계약은 변동 없이 승계됩니다.새로운 소유주는 승계 받은 임차인의 계약 만료시 보증금 상환 의무를 갖게 됩니다20년 2월 최초로 계약되어 22년 2월말이 계약 만기라면 2022년 1월 말 전까지 계약 갱신청구를 할 수도 있고,만일 현재 임대인과 질문 하신 분이 계약 연장에 대해 아무런 언급 없이 넘어가면 묵시적 갱신이 됩니다.참고 : 갱신계약 청구 가능 기간2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 6개월전부터 2개월2020년 12월 09일 이전 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 6개월전부터 1개월그리고 묵시적 갱신 또는 계약갱신 청구로 연장된 임차 기간은 소유주가 바뀌어도 그대로 승계 유지됩니다.오히려 임차인은 소유자의 변경을 이유로 계약의 중도 해지를 요청할 수 있다는 판례가 있습니다결론적으로 질문 하신 분이 원한다면 최소 2024년 2월까지는 거주할 수 있습니다.이상 주어진 질문을 기초로 작성한 답변입니다참고가 되셨기를 바랍니다